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住宅ローン問題解決コラム
解決策競売

【競売を回避・取り下げする方法】開札ギリギリでも専門業者に相談すればまだ間に合う!?売り手に不利な競売は早く停止させよう。

【競売を回避・取り下げする方法】開札ギリギリでも専門業者に相談すればまだ間に合う!?売り手に不利な競売は早く停止させよう。

「大事な自宅が競売にかけられそうになっている!」と焦って本記事にたどり着いた方は、まず落ち着いてください。

競売は開始の直前まで取り下げられます。

住宅ローンが払えていないからといって100%競売になるわけではありません。

任意売却という特殊な不動産売却方法を利用すれば、競売のデメリットをほぼなくしながら住宅ローン問題を解決できます。

どうか自暴自棄にならず、まだ前向きな解決策があることを忘れないでください。

本記事では「競売の回避方法」「競売を回避できる期間」について解説していきます。 

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【競売は売り手にほぼメリットなし】競売の回避方法・事例

競売の回避方法・事例

売り手にとって競売のメリットはほぼありません(皆無といっても問題ないレベルです)。

価格や引っ越しスケジュールといった条件面で融通が利かないうえに、競売情報が公開されプライバシーも損なわれます。

住宅ローンの支払いに困っているとはいえ、競売の内容は自宅の持ち主にとって受け入れがたいものです。

以下では「競売の回避方法や事例」を紹介していきます。

どの解決方法が向いていそうかイメージしながら読んでみてください。

「どれが向いているかわからない」「パニックになっていて考えられない」という方は、当法人の電話相談(無料)をお気軽にご利用ください。

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任意売却←よく使われる方法です

任意売却の特徴

任意売却とは「何かしらの事情で住宅ローンが支払えなくなった人が利用する特別な不動産売却の方法」です。

住宅ローン問題の解決にもっともよく使われる方法です。

通常の不動産売却に「債権者との交渉」「ローンの清算」というプロセスがついた売却方法だと考えてください。

任意売却は終了時に売却金でローンを返済します。

任意売却の方が競売よりも売却相場が高いため、高値で物件を売却でき、残っているローンを大きく減らせます。

競売と異なり、プライバシーが損なわれるなどのデメリットもありません。

【各売却方法の相場】

  • 任意売却:一般市場の8~9割
  • 競売:一般市場の5~6割

任意売却のメリット

▼任意売却のメリット

金融機関への支払い条件等リスケ交渉

リスケを依頼する

住宅ローンの返済に困ったらまず検討して欲しいのが「リスケジュール(リスケ)」です。

リスケとは、金融機関と交渉し一時的に返済スケジュールを変更してもらう方法です。

住宅ローン返済は長期におよぶため、金融機関側も途中で収入状況が変わるリスクを想定しています。

なるべく早い段階でリスケを申し込めば、金融機関も交渉に応じてくれやすいです。

ただし、リスケはあくまでその場しのぎの延命策です。

リスケでは返済総額は減額できず、減らした返済額をどこかで支払う必要があります(一般的にはリスケをすると返済期間が延びます)。

リスケを有効に使えるのは「将来的に収入増加の見込みがある人」だけです。

収入増の見込みがない場合や問題を根本から解決したい場合には不向きな対処法です。

【注意】

すでに住宅ローンを滞納し、期限の利益を喪失している場合は、リスケによる調整はほぼ望めません。

▼期限の利益とは?

親子間売買・親族間売買

親子間売買

「親子間売買」とは、親(子供)が子供(親)に家を売る方法です(親子以外のパターンを親族間売買と呼びます)。

親子や親族間であれば投資家のように利回りで儲けるという考えはなく、救済目的で契約してくれるため多少悪い条件でも受け入れてくれる可能性があります。

事前に家族間で取り決めをしておけば、親は子供から「自宅を賃貸」して引き続き自宅に住み続けられます。

なお、親子間売買でもっとも高いハードルとなるのが「資金の準備」です。

金融機関は資金の悪用を防ぐために、親子間売買での融資には基本的に対応していません。

子は親の自宅を現金一括で支払う必要があります。

【補足】

親子間売買は自分で売り手・買い手を見つけるため、不動産業者を利用する必要性がありませんが、税金面でトラブルが起きないように専門業者に仲介してもらうと安心です。

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リースバック

リースバックの特徴

リースバックは正式には「セール・アンド・リースバック(sale and leaseback)」と言い、自宅売却後も賃貸住宅として自宅に住み続ける方法を指します。

まずは自宅を投資家に売り、売却金で住宅ローンを返済します。

その後、買い手である投資家との間で賃貸借契約を結び、賃貸物件として自宅を借ります。

先ほど紹介した「任意売却」「親子間売買」と組み合わせて利用するケースが多いです。

通常のリースバック契約では永久的に自宅に住み続けることはできませんが、2~3年程度は自宅に留まることができます。

仕事や子育て、介護など引っ越せない事情がある方がよく使う仕組みです。

▼リースバックのメリット・デメリット

投資家や業者に一旦売却し、後に買い戻す

買戻し特約

上記のリースバック契約には「買戻し特約」を付けることができます。

買戻し特約とは、1度投資家などに売却した自宅をあとで買い戻すための契約です。

買戻し期間は最長10年までで、旧自宅の持ち主はそれまでに資金を貯めて自宅を買い戻す準備をします。

契約期間中は、投資家は別の相手に購入した住宅を売れない決まりになっています。

ただし、一般的に買戻し特約で自宅を買い戻す際は、売った金額よりも高い価格で買い戻す必要があるため金銭的な負担は大きい(120~130%での買取)です。

▼参考

民法第580条

  1. 買戻しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。
  2. 買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。
  3. 買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。

引用:民法

一般売却で残債以上の金額になり残債を完済するケース

残債を完済するケース

住宅ローンが返済できないからといって、必ずしも売却方法が任意売却になるわけではありません。

どの売却方法を利用するかは「住宅ローンの残債」「自宅の売却価格」により決まります。

【売却方法】

  • 一般売却(普通の売却):ローン残債<売却額
  • 任意売却(特別な売却):ローン残債>売却額

たとえば、住宅ローン残債が2000万円の自宅が2300万円で売却できそうなケースでは「一般売却」を利用します。

住宅ローンの返済期間が長いとき(残債が少ない)や東京都心などの人気エリア(高く売れる)では、実は一般売却で住宅ローン問題を解決できるときがあります。

▼一般売却と任意売却の違い

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団体信用生命保険の利用

団体信用生命保険

住宅ローン契約者が不慮の事故等で亡くなったときは、住宅ローン契約時に加入した保険で住宅ローンを完済させられます。

団体信用保険(団信)は、住宅ローンの返済中に「死亡」または「重度の障害(高度障害)」を負った場合に、残ったローンを返済してくれる保険です。

ローンの残額はすべて返済されるため、残った債務者の家族は住宅ローンの返済に追われることはありません。

住宅ローン契約時に団信に入れなかった方でも、「ワイド団信」などに入っている可能性があります。

住宅ローン契約者の死亡により住宅ローン返済が行き詰まっている方は、利用できそうな保険はないか確認してみてください。

▼病気やケガのときに使える制度

個人再生(個人民事再生)の利用

個人再生(個人民事再生)の利用

個人再生とは、借金が返済できない事情を説明し、借金を減額してもらう「民事再生」の個人版です。

自己破産とは異なり、借金を全額免除してもらえるわけではありませんが、住宅を売却せずに借金を大幅減額してもらえます。

住宅ローン以外にもいくつかの借金があるケースでよく利用される方法です。

個人再生は住宅ローンを除く借金総額が5000万円以下の個人が利用できます。

▼自己破産との比較

 個人民事再生自己破産
借金の扱い1/5程度に減額支払い免除
財産処分されない一部の高価な財産は処分される
資格制限特になし一定の職業に就けなくなる

【ポイント】

自宅の任意売却+自己破産の方が有利なケースもあります。
当法人では弁護士等と連携しながら最善策をご案内します。

※法律相談は国が設立した法テラスの利用もおすすめです。

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競売の取り下げは専門業者にお願いすると安心

専門業者に相談しよう

このあとの章で詳しく解説しますが、競売の取り下げ時間との勝負です。

確実に取り下げてもらうには、住宅ローン問題の解決実績が豊富な「任意売却の専門家」にお願いしましょう。

任意売却はその特殊性から街の不動産業者などでは取り扱っていない可能性が高いです。

仮に取り扱っていたとしても、十分な実務経験がないと競売の取り下げに間に合わない危険性があります。

当法人には設立以来、任意売却の専門家として多くの住宅ローン問題を解決してきた実績があります。

ここまで記事をお読みいただき、信頼できそうな業者だと感じましたら、ぜひご相談ください。

▼各方法でかかる費用の比較

費用の比較

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どの段階まで競売を回避できる?開札ギリギリでも相談してください

開札ギリギリでも相談してください

競売は裁判所が定めたフローに従って進んでいきます。

そのため、ある日急に競売が行われるということはありません。

競売を行いますよという通知が来てから半年ほどかけて準備を進めていきます。

その準備期間中ならギリギリまで競売を回避できます。

本章では競売までの時系列(時間の流れ順)を追いながら、競売を回避できる最終タイミングを確認していきましょう。

▼競売までの流れ(タップで拡大できます)

競売の流れ

※競売の進み方は各事案ごとに異なります。時系列はあくまれ一例としてお考えください。

滞納から約7ヶ月:競売開始決定通知書が届く

競売開始決定通知書

住宅ローンの滞納が続き、金融機関からの返済要請にも応じないでいると競売の準備が始まります。

債権者(=金融機関など)が裁判所に競売の申し立てを行うと自宅に「競売開始決定通知書」が送られてきます。

「競売開始””決定””通知」というタイトルから、競売は決定事項だと捉える方も多いですが、あくまで「裁判所が競売手続きに入ることを決定した」というだけの通知です。

まだ申し立てが行われただけであり、このあと半年ほど時間をかけながら競売の準備が進められます。

書類タイトルのインパクトが強く驚いた方も多いと思いますが、この段階ならまだ十分に余裕をもって任意売却に切り替えられます。

本書類の到着を住宅ローン問題解決のきっかけにしてみてください(まだまだ競売は回避できます)!

▼競売開始決定通知書とは?

滞納から約8ヶ月:裁判所の執行官が自宅を訪問

現況調査

競売準備の一環として、裁判所の職員(執行官)が自宅を実際に訪問します。

この自宅訪問を「現況調査」と言い、競売にかけられる物件を実際に見て、競売の基準価格となる評価額を算出します。

執行官は自宅の外観や基礎の状態を確認するだけでなく、自宅にまで入ってきて室内写真を撮っていきます。

リビングやバルコニーをはじめ、見せたくないと感じる台所やお風呂なども容赦なく撮影されるため、強いストレスを感じる方も多いです。

なお、この日取った写真はのちに「BIT不動産競売物件情報サイト」というサイトで広く公開されます。

▼現況調査についての詳細

滞納から約9ヶ月:3点セットの準備

3点セット

競売は通常の住宅売買と異なり、内覧(=住宅の見学)ができません。

そこで現況調査をもとに「3点セット」と呼ばれる書類が提供されます。

【3点セットの内容】

  • 物件明細書:物件の権利関係などが記載されている
  • 評価書:基準価格の根拠などが記載されている
  • 現況調査書:物件の外観や室内写真などが記されている

この3点セットはインターネットから誰でも見ることができ、現況調査で撮影された室内写真も掲載されます。

一部、黒塗りやモザイクが入るもののほぼそのまま掲載されるため、プライバシーは著しく損なわれます。

この段階でも任意売却への切り替えは可能ですが、日が経つにつれ任意売却への変更が難しくなります。

この時期に差し掛かっている方は1日でも早く当法人にご相談ください。

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滞納から約10ヶ月:配当要求終期の公告

配当要求終期の公告

配当要求終期の公告とは、「競売を申し立てた人以外にも債権を持っている債権者は裁判所に申し出てください」というお知らせです。

競売を依頼した人以外に、競売にかけられる住宅の持ち主にお金を貸している人などを探すための工程です。

自宅の持ち主にとってはここが「競売を取り下げられる可能性のある実質的なタイムリミット」だと考えてください。

競売の取り下げには、債権者との交渉や書類の準備、裁判所への書類の提出が必要です。

これらを済ませるには、配当要求終期の公告が行われた直後には動き出さないと間に合いません。

競売回避の第一歩は「任意売却の専門家への相談」です。

最初の電話だけ勇気を出してかけてみてください。

電話1本で競売を回避でき、人生が大きく変わるはずです。

▼配当要求終期の公告とは

▼任意売却に持ち出し費用はかかりません

滞納から約12ヶ月:開札日の前日←現実的には不可能

法律上、競売は開札期日の前日まで取り下げることができます。

しかし、実務上はこの日までに各種準備を済ませる必要があるため、この日から動き出しても間に合いません。

現実的には開札日の前日に競売を取り下げるのはほぼ不可能です。

逆に言うとこの日よりも前であればあるほど競売を取り下げられる確率は上がります。

ぜひ諦めずに当法人にご相談ください。

▼競売のデメリットを再確認

競売のデメリット

早めの相談であるほど有利に売却できる可能性が高まります

相談から解決までの流れ

競売回避のご相談は早ければ早いほど有利です。

当法人では実際に住宅ローンを滞納している人だけでなく、近いうちに支払いが難しくなりそうという方からの相談にも対応しています。

任意売却は債権者の同意を得る以外、通常の不動産売買と大きく変わりません。

そのため、引っ越しの時期など売り手の希望をある程度買い手に伝えられます。

もちろんすべての意思を反映させられるわけではありませんが、一切の事情を聞いてくれない競売よりは売り手に有利だと言えるでしょう。

売却価格や引っ越しスケジュールについての希望がある方は、自分の条件にあった買い手をさがすためにも早めの相談をおすすめしております。

住宅ローン返済が滞る前でも任意売却はスタートできます。

返済が苦しくなりそうだなと感じた段階でぜひご連絡ください。

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よくある質問FAQ

Q1:いつまでに相談すれば任意売却に間に合いますか?(+タップで開く)
A:住宅ローンの返済が厳しくなったら、1日でも早くご相談ください。より良い条件で自宅を売却できる可能性が高まります。

裁判所から「競売開始決定の通知書」が届き、実際に競売の落札者が決定するまでは、まだ間に合います。

Q2:任意売却をすると自己破産もしないとダメですか?(+タップで開く)
A:任意売却後に、必ず自己破産しないといけないという決まりはありません(競売でも同じです)。

ただし、任意売却後も住宅ローンの残債務が多い場合や住宅ローン以外にも債務を抱えている場合は、自己破産をして再出発した方が有利な可能性があります。

まとめ:競売はギリギリまで回避できます!一緒に解決を目指しましょう

競売は入札が行われるギリギリまで取り下げられます!

個々の進み具合によって異なりますが、住宅ローン滞納から10ヶ月間程度でしたらなんとか競売を回避できます。

余裕をもって行動したい方、売却に希望条件がある方はより早くご相談ください。

ご相談が早ければ早いほど、有利に任意売却を進められます。

競売は市場価格の5~6割程度で安く買い叩かれるだけでなく、プライバシーが損なわれるなど精神的なダメージも大きい手続きです。

新しい幸せな暮らしを元気よく始めるためにも、任意売却で「前向きな住宅ローンの解決」を目指しましょう。

すでに住宅ローンを滞納している方も、まだ踏ん張れている方(今後苦しくなりそう)も、現在の状況を見極めるためにぜひ1度ご相談ください。

お電話でも多数のご相談をお受けしていますお気軽に
ご相談ください
  • 急いで売りたいので、まずは相談したい
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  • 物件の住所しか分からないけど大丈夫?
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  • 家族の代わりに相談してもいい?
  • 売るかどうか迷っている

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