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住宅ローン問題解決コラム
解決策リースバック リバースモーゲージ

リースバックとは?メリット・デメリットや契約までの流れや仕組みを徹底解説。

リースバックとは?契約までの流れや仕組み、メリット・デメリットを徹底解説。

住宅ローン問題の解決方法は複数ありますが、最終的には自宅を売却(自宅を手放して)解決するケースが大半です。

愛着のある自宅を手放すのは心理的にも辛いだけでなく、家族の生活環境も一変させてしまいます。

本記事では自宅売却後も自宅に住み続けられる「リースバック」という制度を紹介します。

リースバックを利用すれば、住宅ローン問題居住先問題(どこに住むか)をあわせて解決できます。

制度の仕組みや流れ、メリット・デメリットについてまとめましたので、ぜひ検討の材料にしてみてください。

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持ち家のリースバックとは

リースバックの特徴

リースバックは正式には「セール・アンド・リースバック(sale and leaseback)」と言い、自宅売却後も賃貸住宅として自宅に住み続ける方法を指します。

たとえば、住宅ローンを返済できなくなり自宅を売却したあとであっても、自宅の買い手との交渉がまとまれば、リースバックで引き続き自宅に住めます。

仕事や子育て、介護など引っ越せない事情がある方におすすめの制度です。

【注意】

リースバックの仕組みは不動産以外に自動車分野でも使われています。
本記事では持ち家のリースバックについてのみ解説していますのでご注意ください。

 

リースバックの仕組み

ここではリースバックにおける登場人物を見ながら、基本的な仕組みを理解しましょう。

リースバックの取引は「仲介型」「直接買取型」の2パターンにわかれます。

仲介型

仲介型のおもな登場人物は以下の三者です。

  • 売り主
  • 仲介不動産会社
  • 買い主(投資家)

仲介する不動産会社が買い主を見つけ、売り主との間を取り持ちます。

売り主と買い主は売買契約を結び、売買代金が買い主から売り主に支払われます。

同時に両者は取引した物件について賃貸借契約を結びます。

直接買取型

こちらは上記仲介型の仲介不動産会社自身が購入者になるパターンです。

  • 売り主
  • 買い主(不動産会社)

こちらの方がシンプルで、不動産会社が売り主から物件を直接買い取り、そのまま賃貸借契約に移行します。

リースバック成立までの流れ

リースバックの取引成立までの流れを簡単にまとめると以下のようになります。

【リースバックの流れ】

  1. 不動産会社に物件の査定をしてもらう
  2. 不動産会社が買い手を探すor直接買い取る
  3. 売り主と買い主で売買契約および賃貸借契約を締結
  4. 買い主から売り主へ買取金の支払い
  5. 売り主は買い主に家賃を支払い自宅に住む

買い手が見つかりスムーズに契約がまとまれば、リースバックにはそれほど複雑な手続きや流れはありません。

リースバックの流れ

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リースバックを使ったよくある事例

リースバックを使ったよくある事例

ではリースバックがどのようなケースで活用されるのか、代表的な例をいくつか見てみましょう。

住宅ローンの支払いが苦しいが今の自宅に住み続けたい

リースバックが検討される事例で多いのが住宅ローン絡みのご相談です。

転職や病気などで収入が減り、住宅ローンを返済できなくなると、自宅を売ってローンを完済する方法が検討されます。

住宅ローンを支払えないと、最終的には「競売(=自宅の強制売却)」となり大きなデメリットを被るため、多くの方は任意売却という方法で自宅を売却します。

これで住宅ローン問題はほぼ片付きますが、問題は自宅売却後にどこに住むかです。

長年住んだ愛着のある自宅を離れたくないと考える方は多く、こうしたケースでは自宅に住み続けられるリースバックが第一選択肢に上がります。

▼任意売却と競売の比較

任意売却と競売の比較

▼任意売却についてはこちら

引っ越しをすると仕事や子どもの教育環境に影響がでる

心情的な問題だけでなく、仕事や子どもの教育面など実生活の問題を回避するために検討されることもあります。

引っ越すと通勤に支障が出る、子供の転校を避けたいといったケースでもリースバックは非常に有効的です。

とくに子供にとっては、住み慣れた自宅から引っ越すだけでなく、転校まで加わってしまうと大きなストレスになってしまいます。

子供の環境を変えないためにも、引っ越しを回避できるリースバックを検討される方が多いです。

住み替えや相続対策

リースバックでは売却代金としてまとまった資金が手に入ります。

住宅ローン問題を抱えていないケースでは、売却金を原資にして新居の購入費用に充てることができます。

新居を決めるまでは、引き続き自宅に住めるためその間は引っ越しが不要な点も魅力です。

また相続対策として活用される例もあります。

不動産は分割がしにくい性質があり、複数の相続人がいるケースでは遺産分割が円滑に進まずトラブルの種になることも多いです。

生前に不動産を現金化することで相続が起きた際の分割が容易になり、また生前は自身の生活費に柔軟に活用できます。

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リースバックのメリット

メリット

住宅ローン問題を解決しつつ、生活環境を変えたくない方にとって「リースバック」は大変メリットのある制度です。

具体的にどのようなメリットがあるか確認していきましょう。

自宅売却後も同じ家に住める、引越し不要

先ほども述べたように、リースバックなら引っ越し不要でそのまま自宅に住み続けられます。

具体的なメリットの感じ方は各家庭によって異なりますが、お子さんがいる家庭では子供の生活・教育環境を守れる点が大きなメリットになるでしょう。

ほかにも、仕事に支障が出ない、友人関係などのコミュニティを保てるといったメリットがあります。

賃貸扱いになるため維持費が不要に

リースバックでは売却に伴って自宅の所有権が買い手に移行します。

それに伴い、戸建てなら固定資産税や都市計画税、マンションならそれらに加えて管理費や修繕積立金の負担もなくなります。

また不動産保有にかかるリスクも買い手が負うことになるので、自然災害などによって自宅を失うリスクなどもなくなります。

 

将来的に自宅を買い戻せる可能性がある

リースバックでは事前に「買戻し特約」を結べば、将来自宅を買い戻せます。

愛着をもっているマイホームを取り戻せる契約はやむなく自宅を手放す人にとって、とても大きな希望になるでしょう。

買戻し特約をつければ、買い手は売り手以外に購入した住宅を売れません(買戻し特約は単なる口約束ではなくきちんと登記されます)。

買戻し期間は最長10年までです。

ただし、一般的に買戻し特約で自宅を買い戻す際は、売った金額よりも高い価格で買い戻す必要があるため金銭的な負担は大きい(120~130%での買取)です。

▼参考

民法第580条

  1. 買戻しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。
  2. 買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。
  3. 買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。

引用:民法

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リースバックのデメリット

デメリット

メリットも大きいリースバックですがデメリットもあります。

検討前によく確認しておいてください。

売却価格が割安もしくは家賃が割高になる

リースバックによって自宅を手放すと、売り手は持ち家が抱えるリスクや負担から逃れられますが、逆に買い手はさまざまなリスクや負担を抱えることになります。

とくに買い手側にとって心配なのは「きちんと家賃を支払ってもらえるかどうか」です。

買い手は売り手の事情(住宅ローンが支払えなくなりリースバックを希望している)を知っています。

そのため、買い手は賃料を払ってもらえなかったときのリスクを売買価格や今後の賃料に転嫁してきます。

売り主側からすると売却代金が相場よりも若干下がる、もしくは売却後の賃借料が高くなるということです。

※リースバック契約つきで自宅を売却すると、通常一般売却のより価格が下がり5割程度に留まる可能性があります。

リースバックにおける家賃の決め方

リースバックは物件を購入する投資家に利益(=利回り)が出なければ成立しません。

安定した家賃収入を得るための利回りは6%が相場で、これを基準に家賃を決めていきます。

物件の売却代金にこの利回り(今回は6%)を掛け、12ヶ月で割ると「月当たりの家賃額」を求められます。

たとえば、物件の売却代金が1,000万円のケースでは、利回り6%で家賃を設定すると月の家賃は6万円です(計算式:1000万円×6%÷12ヶ月)。

では住宅ローンの完済に2000万円が必要なケースを想定してみましょう。

この場合、売却代金2000万円×6%÷12=X(家賃)ということになり、X(家賃)=月10万円になります。

一括で手元に入る売却代金が大きくなればなるほど、投資家が設定する家賃は高くなる傾向にあります。

ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックは生涯にわたって永久的に自宅に住み続けられる契約ではありません。

リースバックにおける賃貸借では、一般的に「定期借家契約」を結ぶケースが多いです。

定期借家契約は賃貸借契約の一種で、「事前に定めた契約期間内はその家を借りられる」という契約です。

契約期間終了後は、貸主、借主の双方が合意しなければ契約を更新できません。

そのため、定期借家契約は貸主に有利という特徴があります。

契約更新時に貸主の合意が得られなければ、借主は引っ越しを迫られます。

一般的に契約の更新は難しく、リースバックはあくまで引っ越しまでの時間稼ぎの手段として捉えてください。

子供の学校卒業までといった期限がわかっている事情に対して有効でしょう。

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定期借家契約以外の方法もあるものの

定期借家契約にリスクを感じるのであれば、「普通借家契約」に応じてくれる買い手を探すことになります。

しかし、普通借家契約は借主側に有利で、もし貸主側が契約の更新を拒絶したいと考えたても正当な理由がなければ契約を解除できません。

正当な理由とは、物件を自分の自宅にしたい、事業に使いたいなどかなりの制限があります。

このような不利な条件を買い手が飲むとはまず考えられないため、普通借家契約に応じてくれる買い手はほぼいないと言えるでしょう。

自宅が自分の所有物ではなくなる

リースバックをすると所有権が買い手に移行し、自宅は買い手の持ち物になります。

今まで通り同じ家に住み続けられますが、書類上はもう他人の家です。

そのため、自由なリフォームや増改築、建て替え等ができなくなります。

リフォームを行う際は事前に買い手(=貸主)の承諾を得てください。

増改築や建て替えについても買い手の許可が必要ですが、原則としては認めてもらえないことがほとんどでしょう。

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実はハードルが高いリースバックの成立条件

実はハードルが高いリースバックの成立条件

一定のデメリットはあるにしても、住宅ローンの問題でやむを得ず自宅を手放す人にとってリースバックは大変魅力的です。

どういった条件が整えばリースバックが利用しやすくなるのか、実務的なハードルを説明していきます。

実はリースバックの成立は意外と難しく、希望通りにできないケースも多いです。

みなさんのご自宅がリースバックを利用しやすい状態かどうか簡単に確認してみてください。

【補足】

下記条件を満たしていなくても場合によってはリースバックできる可能性があります。
まずはお気軽に当方にご相談ください。

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原則として住宅ローンを完済できること

リースバックを実行するには、原則として売却代金でローンを完済できる状態(=アンダーローン状態)でなければいけません。

オーバーローンの場合、個別に債権者の承諾を得て抵当権を外してもらってから売却に進みます(売却はできますが売却後も残債の支払いが残ります)。

オーバーローンでも仕組み上はリースバック契約を結べますが、残債の返済に加えて月々のリースバック賃料を払っていくのは大きな金銭的負担になります。

よって、現実的にはローン返済期間が10年未満で、多くの残債が残っているケースではリースバックの利用は困難です。

買い主が望む利回り設定が可能なこと

基本的にリースバックの貸し手は投資家であるため、購入した住宅を賃貸物件として貸し出し、収益をあげることを目的にしています。

利回り設定は、当事者間の交渉で決めていきますが、実務的には買い手の主張が大きな権限を持ちます。

投資家としては、十分な儲けが出なければ取引に臨みたいとは考えません。

利回りは6%が基本で、好立地の物件では表面利回り7%~8%程度、郊外では10%以上を買い手が望むこともあります。

購入を希望する投資家が見つかること

そもそもの前提として、上記②の条件でリースバックによる購入を認めてくれる投資家が現れてくれるかが大きなカギとなります。

現実問題として投資家のニーズとあう物件は少なく、買い手探しには苦労することになるでしょう。

このようなハードルの高い成立条件があるため、リースバックを希望される方はお早めにご相談ください。

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【重要】あまり知られていないがリースバックの現実

あまり知られていないがリースバックの現実

ここであまり知られていないリースバックの実情についてお話しします。

少しでもリースバックを成功させるためのコツでもありますので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが返済でき短期間だけならリースバックできるかも

リースバックの買い手側は投資家であり、購入した住宅で利益を出したいと考えています。

そのため、いくら借り手がいるからといって、一度は住宅ローンが支払えなくなった自宅の持ち主と長期間リースバック契約を結ぶのはリスクだと言えます。

リースバックを成立させるには、長期ではなく「2年程度の短期契約」の方が投資家の理解を得やすいです。

たとえば、小学校4、5年のお子さんがいらっしゃる家庭でしたら、小学校卒業までの1~2年程度でリースバック契約をお願いしてみるといいでしょう。

親子間売買、親族間売買の利用が現実的

「親子間売買」とは、親(子供)が子供(親)に家を売る方法です(親子以外のパターンを親族間売買と呼びます)。

事前に家族間で取り決めをしておけば、親は引き続き自宅に住み続けられ、子供は親から家賃を受け取り購入代金に充てられます。

売却後も自宅に住み続けられるのはリースバックと同じですが、自宅を全くの第三者に売るリースバックよりも成立しやすいのが特徴です。

リースバックを行いたいと考えた場合、まずは親子間売買ができないか検討するのが一般的です。

親子や親族間であれば投資家のように利回りで儲けるという考えはなく、救済目的で契約してくれるため多少悪い条件でも受け入れてくれる可能性があります。

ただし、親子間売買にもハードルはある

親子間売買でもっとも高いハードルとなるのが「資金の準備」です。

よほどの富裕層でない限り、住宅ローンの残債分を一括で支払える資金を用意するのは非常に難しいでしょう。

買い手側の親族が住宅の買取のために住宅ローンを組もうにも、多くの金融機関では資金の悪用を防ぐために親子間売買での融資には対応していません。

このように比較的成立しやすい親族間売買であっても、資金面の条件が揃わなければ実現は困難です。

そもそも、金銭的に余裕のある親族がいれば、わざわざリースバックという手段を利用しなくても、単純に資金援助をお願いした方が楽です。

親族にお金を借り、住宅ローンの返済を続ければリースバックよりも手間がかからないでしょう。

【補足】

子供が親のために無理をして住宅を買い取ってしまうと、子供自身のマイホーム購入は遠のいてしまいます。
そのため、将来は子供夫婦が親の自宅に住むことを約束するなど成立に向けた工夫も必要です。

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CMやWEB広告によりリースバックの知名度は向上しているが成立は難しい

最近ではテレビCMやネット広告などでリースバックの宣伝を見かけることも多くなってきました。

その影響もあってかリースバックの知名度は比較的に向上しました。

しかし、上記で説明したように実務上は契約成立のハードルは高いです。

知名度の高さから「リースバック=簡単にできるもの」と捉えられがちですが、必ずしも希望通りにできるものではないと認識しておいてください。

リースバックが叶わないときは、「任意売却+引っ越し」になるという心づもりがあると安心です。

任意売却とは?

リースバックの相談には任意売却の専門家がおすすめ

リースバックは魅力的な仕組みではありますが、条件を整えるのが難しく成功率が低いというのが実情です。

希望通りリースバックを成功させられればそれが1番ですが、どうしてもできなかったときも競売だけは回避できるようにしておきましょう。

重視すべきは「競売の回避」と「住宅ローン問題の解消」です。

最低でも任意売却だけは成功できるように、相談は「任意売却の専門業者」がおすすめです。

任意売却の成立だけでも、事前準備や買い手を探す作業に一定の時間を要します。

リースバック+任意売却を希望される方は、かなりの時間を要しますのでなるべく早く(住宅ローンの支払いが苦しくなりそうと気づいた段階で)ご相談ください。

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【コラム】リースバックは不動産業者や買い手側にメリットがある?

リースバックの買い手は、1度購入した自宅を再度買主に貸すためリスクを抱えます。

しかし、もちろんメリットもあります。

メリットの1つ目が、「リスクを抱える分、安く物件を買える」点です。

リースバックでは買取価格が一般売却の5割程度に留まるケースもあります。

また、前述の通りリースバックの成立は難しいものの、仮に成立に至らなくても「任意売却だけでも成立させられる可能性」があります。

これも不動産業者がリースバックを取り扱う大きなメリットです。

類似制度(リバースモーゲージ)との違い

最後に類似制度である「リバースモーゲージ」との違いについて解説します。

似たような名前を持つため混同されることが多い両制度について、仕組みやメリットなどの違いを確認しておきましょう。

リバースモーゲージは1980年代頃から登場した「不動産を利用した資金調達方法」の一種で、「高齢者の生活資金の確保」を目的している制度です。

日本社会の少子高齢化や年金制度の見直し等で、高齢者は老後の生活資金を確保することが年々難しくなっています。

そこで考案されたのがリバースモーゲージで、自宅を担保に融資が受けられるように制度が作られました。

リバースモーゲージの特徴

生活資金が心もとない高齢者が自宅を担保金融機関から融資を受けます。

自宅は売却しないためそのまま済み続けられます。

受けた融資については、生存中は利子だけを支払い、死亡時に自宅を金融機関が取得することで借りた資金を返済します。

もし、相続人が自宅を使用したい場合は、両親が借りていたお金を金融機関に支払えば自宅の所有権が得られる仕組みです。

自宅に住み続けられるという特徴は同じですが、「制度の目的」・「住み続けられる期間」・「所有権」など異なる点も多くあります。

リースバックとリバースモーゲージの比較

「リースバック」と「リバースモーゲージ」に関するさらなる相違点について興味がある方は下記をタップして開いてお読みください。

1.取引の目的
最も大きな違いは取引の目的です。

リースバックは自宅の売買取引(プラス賃貸借)を目的としており、リバースモーゲージは融資、つまり借金を目的にしています。

2.所有権移転の時期
リースバックは売買取引の際に買い手に所有権が移りますが、リバースモーゲージは融資時点では所有権が移転せず、利用者が死亡する将来の時点で移転します。

3.利用できる不動産の種別
リースバックはあまり制約が無く、戸建てやマンションの他、店舗や事務所なども対象にできることが多いです。

リバースモーゲージは抵当物としての担保力が重視されるため、おもに戸建が対象になります。

最近はマンションもOKとするケースもあるようですが、基本的には不可となることが多いと考えてください。

4.資金用途の制限
リースバックは不動産の売買ですから、受け取った売却代金は売り主のものですので使い道に制限はありません。

とは言え、住宅ローン問題を抱えているケースが大半ですので、資金はおもに住宅ローン返済に使われます。

リバースモーゲージは借り入れですので、資金用途に制限がつきます。

生活資金として使用する分には問題ありませんが、投資に用いたり、事業資金に投ずることは一般的に禁止されています。

5.売り主の属性制限
リバースモーゲージは融資ですから、将来確実に返済が望めるかどうか金融機関がチェックします。

不動産が担保になるとしても、取引対象者の収入状況や年齢などが考慮されるため、ケースによっては利用を断られることもあります。

リースバックは所有者本人の属性が問題になることは無く、収入や年齢は取引に関係しません。

6.固定資産税の負担者
リースバックは所有権が買い手に移行するので、以後の固定資産税の支払い義務も買い手に移ります。

リバースモーゲージは相続時の精算まで所有権の移動がないので、所有者が引き続き納税義務を負います。

7.同居人の制限
リースバックは売却後にこれまで生活を共にしてきた家族と一緒に引き続き住むことができます。

リバースモーゲージは原則として同居できるのは配偶者に限られ、それ以外の家族については個別に金融機関の承諾を取る必要があります。

そして同居を認められるのは通常親子などごく身近な親族のみで、将来自宅を売却するときには速やかに退去する旨の同意書が必要になります。

 

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よくある質問FAQ

Q1:リースバックとは?(+タップで開く)
A:リースバックは正式には「セール・アンド・リースバック(sale and leaseback)」と言い、自宅売却後も賃貸住宅として自宅に住み続ける方法を指します。

仕事や子育て、介護など引っ越せない事情がある方におすすめの制度です。

Q2:リースバックにデメリットはある?(+タップで開く)
A:リースバックをすると一般的に「自宅の売却価格が安くなる」or「家賃が割高になる」というデメリットがあります。

また、契約が「定期借家契約」で結ばれることが大半であるため、一定期間(3年程度)しか賃貸で住めないのもデメリットだと言えます。

まとめ:リースバックを利用できれば引越しを先延ばしにできます

リースバックは自宅をいったん売却したうえで、賃貸借契約に切り替えて引き続き自宅に住み続けられるのが大きな魅力です。

成功すれば、権利上は自宅を手放してしまいますが引き続き自宅に住み続けられ、引っ越しを先延ばしにできます。

一定期間は生活環境が変わらないため、ご家族の負担も少ないでしょう。

ただしリースバックの成立にはいくつかの条件があり、実は契約をまとめるハードルは非常に高いです。

もっとも重要なのは「競売を避けること」なので、リースバックが難しい場合でも任意売却だけは成功する必要があることを忘れないようにしてください。

当法人は任意売却を専門に扱っており、リースバック契約の成立実績も豊富です。

可能な限りご相談者さまのご希望に添えるようにお手伝いいたしますので、住宅ローンの悩みをお抱えの方は気軽にご相談ください。

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