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住宅ローン問題解決コラム
解決策任意売却

【持ち家を早く売りたい】任意売却・一般売却の比較・決定的な違いとは?住宅ローンがあっても売れる?

【持ち家をなるべく早く売りたい】任意売却・一般売却の比較。決定的な違いとは?

引っ越し、転勤、転職など何かしらの事情で持ち家を売りたいときに気になるのが「不動産の売却方法」です。

不動産売却にはおもに「一般売却」「任意売却」の2種類があります。

どのようなケースでどちらの売却方法を使うのか、各売却方法の特徴などを本記事では解説しています。

なお、「住宅ローンが払えない」という状況では任意売却を使うケースが大半です。

本記事ではおもに住宅ローンが払えない場合の自宅の売却について詳しく解説しています。

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  • 私の不動産でも売れるの?
  • 急いで売却するコツは?
  • 競売を絶対に回避したい…

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住宅ローンが払えない!任意売却で自宅を売却しよう!

住宅ローンが払えない

住宅ローンが払えない、すでに滞納しているといった状態でも、特殊な売却方法である任意売却を使えば自宅を売却できます。

住宅ローンが返せずに苦しい思いを抱え続けるより、自宅を売却してローン残債を大きく減らした方が心身ともに楽なケースもあるでしょう。

実際に住宅ローン問題を任意売却で解決したときのシミュレーションを紹介します。

右側は、住宅ローンを放置して最終的に競売(=自宅の強制売却)になったときの試算です。

▼売却シミュレーション(タップで拡大できます)

残債の比較1

上記では、住宅ローンの残債が2000万円で、任意売却で自宅が1600万円で売れたと仮定しています。

ローン残債2000万円 - 売却価格1600万円 = 400万円

手数料の81万円を含めてもローン残債を約500万円にまで大きく減らせます。

残債の約500万円に関しても一括で返済するのではなく、債権者(=金融機関など)と交渉すれば、無理のない金額での分割返済が可能です。

競売の場合は恐らく1000万円程度でしか売れないでしょう。

住宅ローンで悩んでいるのはあなただけではありません

住宅ローン「フラット35」で知られる住宅金融支援機構の調査によると、平成27年から令和元年にかけての返済不能や滞納※の割合は5.12~3.20%となっています。

※返済不能とは支払いができなくなっている状態、滞納とは支払いが滞っている状態を意味します。

100万世帯あれば3万~5万世帯は住宅ローンで苦しんでいる計算になります。

同じような悩みを抱えている人は実は非常に多いです。

このような相談をするのは恥ずかしい…と思わずに、「みんなも相談している!」と考えて気軽にご相談ください。

当法人は一般社団法人ですので安心してご相談いただけますが、それでも少しハードルが高く感じる方は「全国銀行協会」にも窓口がございます。

まずは状況の整理とローン残高の確認をしよう

住宅ローンが払えない、今後払えなくなりそうだとなったときは、まず現在の状況を整理しましょう。

精神的に辛くなかなか手をつけにくいですが、メモ帳やスマホなどに以下のことを書き出してみてください。

【確認したい情報】

  • あなたの現在の収支
  • 住宅ローンの状況(滞納額・月額支払金額など)
  • 返済に困っている理由

重要なのはローン残高です。

ローン残高(自宅の売却金でローンを全額返済できるか)によって売却方法が変わります。

一般的にローン返済期間が短く、残高が多いケースほど任意売却になりやすいです。

【ポイント】

返済苦が「一時的な収入減」なら自宅を手放さずにローン問題を解決できる可能性があります。
こちら(タップで移動します)を参考にしてみてください。

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自宅の売却には2つの方法(一般売却と任意売却)がある

自宅の売却には2つの方法(一般売却と任意売却)がある

不動産の売却方法の種類はおもに2つあります。

本記事では「一般売却(普通の売却)」「任意売却(特別な売却)」の違いについて解説します。

利用シーンや売却までの流れが異なりますので各売却方法の違いをおさえておきましょう。

【ポイント】

住宅ローン問題が関係する自宅の売買では基本的に「任意売却」を利用します。

一般売却とは?

一般売却とは通常の不動産売却を意味します。

転勤や結婚、相続などで自宅の売却が必要になったときに行う売却全般を指します。

住宅ローン問題が絡まない売却はほぼすべてが一般売却だと考えてください。

一般売却の流れ

【一般売却の流れ】

  1. 不動産業者に売却を依頼
  2. 家の買主を探す
  3. 家の売買契約

住宅の売買を自力で完結させるのは難しいため、一般的には不動産業者に仲介(=売主と買主の間に入って契約をとりまとめる)に入ってもらいます。

自宅の状態を確認して査定価格を出し、買い手を探していきます。

無事に買い手が見つかったら、詳細な条件を調整し両者の間で売買契約を交わして終了です。

任意売却とは?

任意売却とは「何かしらの事情で住宅ローンが支払えなくなった人が利用する特別な不動産売却の方法」です。

任意売却の特徴

一般売却とは「利用シーン」が大きく異なります。

【任意売却の利用シーン】

  • 住宅ローンの支払いが苦しい
  • 住宅ローンを滞納している
  • 自宅の売却金でローンを払いきれない

このようなシーンで「住宅ローン問題の解決を目的」に利用されることが多いです。

よって、自宅の売却金はおもに住宅ローンの返済に使われます。

住宅ローンを滞納していると最終的に競売になりますが、競売よりも価格や条件面で有利なため自宅の持ち主にメリットの多い売却方法です。

任意売却の流れ

【任意売却の流れ】

  1. 専門業者に任意売却を依頼
  2. 債権者への交渉と債権者の同意
  3. その他の当事者との交渉
  4. 家の買主を探す
  5. 家の売買契約と清算

任意売却は一般売却に「債権者の同意」「住宅ローン清算」の2つのステップが追加された売却方法だと考えてください。

特殊な売却方法ではありますが、その他の流れや進め方に大きな違いはありません。

上記2のステップにつきましても、交渉等は不動産業者が担当してくれるため安心です。

▼任意売却の流れ(詳細な解説はこちら)

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任意売却のメリット

任意売却のメリット

任意売却は主に「売却金額」「条件面」で売り手に大きなメリットがあります。

ここではおもなメリット3つについて紹介します。

1.競売より有利な価格で売却できる

任意売却の売却相場は競売よりも高いです。

【売却相場】

  • 任意売却:市場価格の8~9割程度
  • 競売:市場価格の5~6割程度

東京都内の一等地など以外では、競売価格が市場価格を上回ることはほぼありません。

「競売=ほぼ安く買いたたかれる」と認識してもらって大丈夫です。

任意売却の目的は「住宅ローン問題の解消」です。

なるべく高い価格で自宅を売却し、住宅ローンを大きく減らせるようにしましょう。

競売よりも売却相場が高い

2.プライバシーが配慮される

競売になった際の隠れたデメリットが「プライバシーが損なわれる点」です。

競売になると競売の事実や自宅の住所、室内の写真がインターネット上に広く公開されてしまいます。

近所の方からの視線やお子さんへの影響から精神的苦痛を感じる方も多いです。

任意売却は通常の不動産販売とほぼ同じであるため、必要以上に個人情報が公開されることはありません。

プライバシーが配慮される

3.引っ越し費用がでるかもしれない

任意売却では、自宅の売却金から引っ越し費用が出る可能性があります。

債権者との交渉次第では10万円から20万円ほどの引っ越し代が出るため、新生活を始めるときの助けになるでしょう。

また、引っ越しスケジュールに関しても買い手側との調整ができます(実際に要望が受け入れられるかは交渉次第です)。

引っ越し費用が出るかも

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一般売却と任意売却の違い

一般売却と任意売却の違い

ここからは「一般売却と任意売却の違い」について解説していきます。

任意売却はおもに住宅の売却代金が住宅ローン残債を下回る状態(=オーバーローン)のときに使われます。

ただし、必ずしもすべての状態で任意売却になるとは限らず、一部の都市(東京都心など)では査定をすると黒字になり任意売却にならないケースもあります。

一般売却と任意売却のどちらが適しているかわからない方は、まずはお気軽に電話でご相談ください。

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債権者の同意が必要

一般売却と任意売却の最大の違いは「債権者の同意の有無」です。

【債権者の同意】

  • 一般売却:不要
  • 任意売却:必要

任意売却はおもに住宅ローンの支払いが困難になったときに利用する売却方法です。

住宅ローン支払い中の物件には「抵当権」というものがついており、これがあると一般的には物件の売買ができません。

任意売却では債権者(=金融機関など)と話し合い、特別に売却の合意を得ます。

なお、一般売却にはこのようなステップは必要なく、自宅の持ち主の意思だけで自由に住宅を売買できます。

依頼する業者の違い

一般売却も任意売却もどの不動産業者でも取り扱える業務ですが、任意売却はその特殊性から取り扱っている業者が少ししかありません。

すでに競売に関する書類が自宅に届いているといった時間に猶予がないケースでは、最初から任意売却専門の不動産会社に相談するといいでしょう。

任意売却の専門業者は、一般売却と任意売却の両方の観点からアドバイスができます。

もし、任意売却しか解決方法がないとなった場合もそのままスムーズに任意売却へ移行できます。

逆に時間的な余裕がある方は、一般の不動産業者と任意売却の専門業者の両方に相談し、両方の意見を参考にするといいでしょう。

【ポイント】

当法人は「一般社団法人」です。
株式会社のような営利企業とは異なり、必要以上に利益を追い求める必要がないため無理に契約を迫るようなことはいたしません。

業者選びは重要!悪徳業者にご注意

住宅ローン問題を抱えている方の多くは、切羽詰まり焦っている心理状態にあるはずです。

冷静に物事を考えるのが難しい状態の方も多いでしょう。

そうした状況を逆手に取り、あなたを犯罪や詐欺に巻き込もうとする悪徳業者も混じっています。

住宅ローン問題の解決方法はいくつかありますが、「絶対に任意売却しかありません!」などと強く断言する業者にはご注意ください。

あなたの大事な自宅を不当に安く自社で買い叩く可能性があります。

ほかにも気を付けたい業者の特徴がいくつかありますので、下記の画像を参考にしてみてください。

▼気を付けたい業者の特徴(タップで拡大できます)

気を付けたい業者の特徴

ここまで記事を読んで頂き当法人を信用できそうだと感じましたら、ぜひお電話でご相談ください。

まずはお悩みを吐き出してすっきりしてみませんか?

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任意売却が向いているケース

任意売却が向いているケース

住宅ローン問題の解決方法は任意売却だけではありませんが、任意売却が向いているケースがいくつかあります。

以下で紹介する代表的な3例では、最終的に任意売却を利用して解決することが非常に多いです。

お悩みと同じ事例が出てきた方は、任意売却の利用を前向きに検討してみてください。

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競売への動きが進んでいる←早めにご相談ください!

すでに競売に向けた動きが始まっている方は速やかに当法人にご相談ください。

競売までの手続きが進めば進むほど、取れる対策は少なくなり、任意売却も難しくなります。

確実に任意売却を成功させるためにも、相談は1日でも早い方が有利です。

とくに「競売開始決定通知書」という書類を受け取った方は、なるべく早く動き出しましょう。

競売開始決定通知書は、「裁判所が競売手続きに入ることを決定しましたよ」という通知です。

以後、競売に向けた準備がどんどん進んでいきプライバシーが損なわれる危険性が高まります。

プライバシーを守り、心穏やかに自宅を売却するには早めの動き出しが重要です。

▼競売開始決定通知書について

離婚による自宅の売却

任意売却を利用する3大要因の1つが「離婚」です。

ほかの「収入減」や「病気」と異なり、後にトラブルを引き起こしやすいため対処には注意が必要です。

よくあるのは「慰謝料代わりに住宅ローンを払ってもらう約束をしたが途中で返済が止まるケース」です。

口約束を反故されるケースは多くあります。

支払いの約束を公正証書に残すなどの方法もありますが、当法人ではトラブル回避のために自宅の売却をおすすめしています。

任意売却で自宅を売りトラブルの種をなくしてしまいましょう。

離婚は結婚以上にパワーが必要で大変な手続きも多いですが、気持ちよく新生活を始めるためにも任意売却の利用を検討してみてください。

▼離婚時の注意点について

今後も住宅ローンが払える見込みがない(病気など)

転職直後で一時的に給与が下がっているだけ(一定期間後には給与は戻る見込み)のケースでは、必ずしも自宅を売却する必要はありません。

住宅ローンを借りている銀行に連絡し、リスケ(=返済計画の変更)をお願いして給与が回復するまでの期間を耐える方法もあります。

ですが、先が見えない重い病気にかかっているときや給与の回復見込みがないときは、自宅の売却も検討してみてください。

思い切って自宅を売却した方が、看病や治療、転職活動に専念しやすいでしょう。

▼病気で住宅ローンが払えないときに対処方法

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よくある質問FAQ

Q1:一般売却と任意売却の違いは?(+タップで開く)
A:一般売却とは通常の不動産売却を指します(基本的に住宅ローン問題が絡まない売却はすべて一般売却だと考えてもいいです。

逆に、任意売却は住宅ローン返済ができなくなったときに利用する特殊な売却方法です。

Q2:任意売却とは?(+タップで開く)
A:任意売却とは「何かしらの事情で住宅ローンが支払えなくなった人が利用する特別な不動産売却の方法」です。

住宅ローンを滞納していると最終的に競売になりますが、競売よりも価格や条件面で有利なため自宅の持ち主にメリットの多い売却方法です。

まとめ:一般売却できなくても大丈夫!任意売却で住宅の売却を目指そう

住宅ローン問題は99%解決できます。

住宅ローン残高が多い場合でも絶対に諦めないでください。

諦めてしまうと売却金額でも条件面でも圧倒的に不利な「競売」が待っています。

あなたと同じように一般売却ができず悩みを抱えている方はたくさんいらっしゃいます。

当法人では過去に多くの住宅ローン問題を解決してきました。

ご相談いただけましたら、任意売却だけでなくさまざまな解決手段から、現在の状況にもっとも適した方法ご提案します。

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