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住宅ローン問題解決コラム
解決策任意売却

【売り手向け】任意売却とは?わかりやすくメリット・デメリットを徹底解説

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン滞納は年間3~5%程度で発生しています。

住宅ローン契約が100件あれば、そのうちの3~5件で滞納などの返済トラブルが発生している計算です。

出典:住宅金融支援機構

「滞納にはいたっていないが返済は苦しい」という人を含めれば件数はさらに増えるでしょう。

住宅ローン返済に困っているのはあなただけではありません。

住宅ローン問題の解決方法に「任意売却」があります。

住宅ローンの返済が苦しいときは、早めに任意売却を使った解決を検討してみてはいかがでしょうか。

任意売却の制度内容メリット、デメリットなどを解説します。

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  • 私の不動産でも売れるの?
  • 急いで売却するコツは?
  • 競売を絶対に回避したい…

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任意売却とはどんな制度?

任意売却とは「何かしらの事情で住宅ローンが返済できないときに自分の意思で自宅を売却する方法」です。

通常の不動産売却とは異なり、「不動産売却」と「住宅ローン債務の清算」をあわせて行うのが特徴です。

任意売却とは?

詳細:通常の不動産売却とは何が違うの?(+タップで開く)
この任意売却の仕組みだけ見ると「通常の不動産売却でもできるのではないか」と思うかもしれません。通常、住宅ローン契約時には自宅を担保に入れます。

担保とは住宅ローンが返済できないときの備えです。

金融機関は住宅ローンが返済されない場合、担保に入れた物件を売却して貸したお金を回収します。

このような一連の流れを「抵当権」と言います。

抵当権がついていてもルール上は自宅を売却できますが、抵当権がついているリスクの高い物件は誰も買わないため実質的には売却できません。

抵当権を外すには、「ローンを完済する」or「金融機関と協議して特別に外してもらう」の2択が一般的です。

このとき、ローンを完済するのではなく、協議で抵当権を外してもらい自宅を売却する方法こそが「任意売却」です。

任意売却なら、住宅ローンが完済できない状態であっても、特別に抵当権を外してもらい自宅を売却できます。

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任意売却はどんなときに役立つの?

任意売却はどんなときに役立つの?

任意売却はどんなときに役立つのでしょうか。

任意売却が役立つケースを詳しく解説します。

収入減少などで住宅ローンの返済が難しいとき

任意売却がよく使われるのは住宅ローン返済が苦しいときです。

住宅ローンの契約をしたときは現在の収入状況で十分返済できると考えるでしょう。

しかし、収入は一生保障されているわけではありませんから、会社の経営状況の悪化や世情の不安定などにより収入状況が悪化するケースがあります。

たとえば、2020年~2021年にかけての新型コロナウイルスの流行などが代表的な例です。

帝国データバンクによると2021年4月16日の段階で新型コロナ関連倒産は全国で1,330件起きています。

頑張って働いていても、社会状況により収入が大幅に減る可能性は十分にあり得ます。

離婚のときにマイホームの住宅ローンを解決したいとき

離婚時によく問題になるのが「住宅ローンや残ったマイホームをどうするか」です。

離婚しても住宅ローンは返済しなければいけません(離婚したからといって住宅ローンは免除されません)。

なぜなら離婚は夫婦の問題で、住宅ローンを貸した金融機関には無関係だからです。

そのため、離婚の際は「マイホームをどうするか」「住宅ローンをどのように処理するか」を決めていきます。

マイホームを手放そうにも、通常は住宅ローンが残っていると自宅を売却できません。

離婚時のマイホーム処分や住宅ローン処理にも任意売却はよく使われます。

病気など私的な事情により住宅ローンの返済が難しいとき

ガンや人工透析などによる長期入院や長期治療で住宅ローンが支払えなくなったときにも、任意売却はよく使われる解決策です。

長期入院では仕事をしたくても思うように働けず、十分な収入が得られない方も多いです。

治療に専念するためにも任意売却で住宅ローン問題を解決するといいでしょう。

住宅ローン以外の債務や投資の失敗で困っているとき

不動産を購入する人の中には自宅目的ではなく、「不動産投資」のために物件を購入する人もいます。

任意売却は投資用物件に対しても使えます。

投資用不動産をローンで購入して運用していたものの、思うように利益が出ずローンの返済に困っている方も任意売却の利用を検討してみてください。

引っ越せない事情があるとき

任意売却で自宅を売却すると、基本的に別の住居に引っ越ししなければいけません。

しかし、例外的に「リースバック」と呼ばれる制度を使えば自宅に引き続き住めます。

リースバックとは自宅の買い手から賃貸物件として自宅を借りる方法です。

売り主は自宅の売却後も家賃を支払いながら自宅に住みます。

介護や子供の学校など、一定期間は自宅にいたい事情がある人には「任意売却」+「リースバック」の利用がおすすめです。

定年後の住宅ローン解決や税金滞納でも任意売却が使われる

定年前に住宅ローンを完済するよう計画を立てるケースは少なくありません。

しかし、中には計画通りに進まず完済が定年に間に合わないケースがあります。

定年後は現役時代より収入が下がる人が多いため、収入状況の変化から住宅ローン返済に行き詰まる人も多いです。

定年後に住宅ローン返済で困ったときにも任意売却は有効です。

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任意売却のメリット:金額・条件面で売り手に有利

任意売却のメリット

任意売却は主に「売却金額」「条件面」で売り手に大きなメリットがあります。

この章では任意売却の代表的なメリット全6つを確認していきます。

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競売より有利な価格で売却できる

任意売却の売却相場は「競売より高めである」というメリットもあります。

高く売れれば売れるほど住宅ローンの残債を減らせるため、売却価格は非常に重要です。

競売の売却相場は市場価格の5~6割と非常に低いです。

東京都内の一等地など以外では、競売価格が市場価格を上回ることはほぼありません。

「競売=ほぼ安く買いたたかれる」と認識してもらって大丈夫です。

その点、任意売却は競売より市場相場に近い価格で売却できます。

売却価格はおよそ市場価格の8~9割程度であり、競売より有利です。

なぜ売却価格にこのような差が生まれるのでしょうか?

それは任意売却は「自分の意思」で行う売却だからです。

強制的に進められる競売と異なり、任意売却は自宅の持ち主が自宅の売却に納得の上で売却を進めていきます。

そのため、契約途中で買い手とトラブルになることはまずありません。

逆に競売は、自宅の持ち主からすると「無理やり家を取り上げられた」という感情が強く、退去日時などでトラブルになりやすいです。

このような事情もあり、競売の売却相場は任意売却より低くなっています。

競売よりも売却相場が高い

住宅ローンを精算できる、大幅に減らせる

任意売却を使えば住宅ローンを大幅に圧縮できます。

【売却相場】

  • 任意売却:市場価格の8~9割程度
  • 競売:市場価格の5~6割程度

具体例を見てみましょう。

残債の比較1

たとえば、住宅ローンの残債が2000万円で、任意売却で自宅が1600万円で売れたとしましょう。

ローン残債2000万円 - 売却価格1600万円 = 400万円

手数料の81万円を含めてもローン残債を約500万円にまで大きく減らせます。

残債の約500万円に関しても一括で返済するのではなく、債権者(=金融機関など)と交渉すれば、無理のない金額での分割返済が可能です。

競売の場合は恐らく1000万円程度でしか売れないでしょう。

手元に全くお金がなくても任意売却はできます!

実は、任意売却は手元資金がゼロでもできます!

なぜなら、任意売却にかかる諸経費はすべて自宅の売却金から支払えるからです。

自宅の売却が完了するまでに、売り手が支払わなければいけない費用はありません。

金銭面の心配は不要です。

【自宅の売却代金から支払える諸経費】

  • 抵当権抹消費用
  • 登記費用
  • 仲介手数料 など

こういった費用はすべて自宅の売却で得た売却金で支払います。

手元にお金がなくても大丈夫

引っ越し費用がもらえるかも

交渉次第では、売却代金の中から「引っ越し費用」を出せる可能性があります。

引っ越し費用は必ず出るわけではありませんが、交渉に成功すれば最高で30万円ほどの引っ越し費用がもらえます。

競売ではこういった引っ越しへの配慮がないため、少しでも引っ越し費用がもらえる可能性がある任意売却の方が有利です。

引っ越し費用だけでなく、任意売却では買主との交渉によっては滞納した税金を立て替えてもらえる可能性すらあります。

税金の滞納を理由に自宅を差し押さえられた場合、任意売却をするには差押えの解除or滞納している税金の支払いが必要です。

任意売却ならこういったシーンでも交渉次第では買主から助けが得られるかもしれません。

【引っ越し代について】

すべてのケースで引っ越し代や税金の立て替えが行われるわけではありません。
これらの支払いがあるかは買主との交渉や条件によって決定します。

引っ越し費用が出るかも

周囲に住宅ローンが払えなくなった事実や自宅売却を知られない

不動産売却時には「家の売却を周囲に知られたくない」という人が少なくありません。

ご近所さんに家の売却を知られると、何かと勘繰られたりよくない噂を流されたりする可能性があります。

競売では競売の事実が公表され(インターネットで誰でも確認できるようになります)、プライバシーが著しく損なわれます。

個人情報の公開だけでなく、自宅への物件調査など近所の目が気になる過程が多いです。

プライバシーに配慮して売却を進めたい方にも任意売却は最適です。

任意売却なら近所には売却広告を配布しないなど、プライバシーに配慮した売却活動ができます。

競売のように、周囲に自宅の売却や住宅ローンの滞納などを知られることはほぼありません。

プライバシーを守れる

ある程度、自分の意思を反映できる

競売は裁判所の主導で行われるため、債務者の事情は一切考慮してくれません。

裁判所の手続きスケジュールにあわせて家の売却が進むため、「◯日までは自宅に居たい」、「引っ越しの金銭的余裕がない」などの事情を相談しても、何の助けも得られません。

その点、任意売却は債務者側の事情や希望を反映しやすいです。

任意売却の場合は、買主などに事情を話し、理解が得られれば引っ越しなどのスケジュールを調整してもらえます。

スケジュールのほかにも、希望売却額もある程度反映させられる可能性があります。

任意売却の相談が早ければ、それだけ売却にかける時間を長く取れるため、自分の希望を反映させやすいです。

任意売却の相談は早めが有利だと覚えておいてください。

売り手の事情を反映させられる

売却方法によっては今の自宅に住み続けられる

任意売却後は、自宅を引き払い賃貸住宅に引っ越すのが一般的です。

ただし、「リースバック」という方法を使えば、売却後も住み慣れた家に住み続けられる可能性があります。

リースバックとは、一度売った自宅を買主から賃貸で貸してもらう制度です。

家庭によっては、「子供があと2年で小学校を卒業するのでそれまではこの家にいたい」といった自宅から出られない事情を抱えていることがあります。

リースバックを利用すれば、任意売却後も一定期間は自宅に住み続けられ、生活環境を変えずに再出発の準備ができます。

リースバック

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任意売却のデメリット:ほぼなし

任意売却のデメリット

メリットだけでなくデメリットもきちんと紹介していきたいのですが、実は任意売却にはほぼデメリットがありません。

名前は任意売却と少し難しいですが、単に自宅を売却するだけですので、これといったデメリットはありません。

ただし、安全かつスムーズに任意売却を成功させるために知っておきたいポイントがあります。

それは「任意売却の最初だけは自主的に動かなければならない」という点です。

住宅ローンで困っていても、誰かが任意売却を自動で進めてくれることはありません。

任意売却はあくまで「任意(=自分の意思で決めること)」での売却です。

どの業者に任意売却をお願いするかは自分で決める必要があります。

最初の動き出しだけはぜひ頑張って取り組んでみてください。

信頼できる業者さえ見つけられれば、その後の交渉等はすべて専門業者がサポートしてくれます。

悪徳業者が紛れ込んでいる可能性がある

任意売却の業者の中には悪徳業者が紛れ込んでいる可能性があります。

多くの悪徳業者には以下のような特徴があるので、業者のホームページの記載内容や相談時の口ぶりを冷静に確認してください。

気を付けたい業者の特徴

このような特徴が見られた場合は、本当にその業者に大事な自宅の売却を任せていいのか再考してみてください。

任意売却は自宅の売却だけでなく、今後の人生にも大きく関わる重要な判断です。

少しでも不安や違和感があるようでしたら、セカンドオピニオンとして別の専門業者への相談もおすすめします。

ここまでの文章で当法人を信用できそうだと感じましたら、ぜひ当法人にご相談ください。

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希望条件が高すぎると不成立になる可能性がある

あまりないケースですが、信頼できる業者を見つけられたとしても「売却額」で折り合いがつけられず任意売却に失敗してしまうケースが稀にあります。

任意売却では売り主の希望売却価格をある程度反映できると説明しましたが、あまりにも希望額が高すぎると任意売却が成立しない原因になってしまいます。

任意売却では、自宅を高く売ることも大事ですが、真の目的は「住宅ローン問題の解決」です。

希望額を上げ過ぎたせいで、任意売却が不成立になってしまっては意味がありません。

不動産会社は、売り主の希望額と実際に売れそうな金額を見極めながら販売活動をしていきます。

もし希望額が高すぎるというアドバイスを受けた場合は、任意売却の成功を第一に考えて素直にアドバイスを受け止めてみてください。

どのタイミングまで任意売却を選べるの?

任意売却にはタイムリミットがあります。

任意売却のタイムリミットは「競売開札日の2日前まで」です。

開札日とは競売で家を買いたい人たちが行った入札を開封する日です。

この開札日の2日前の時点で債権者すべての同意を取りつけ、競売の取り下げなど必要な手続きを行わないと任意売却はできません。

逆算して考えると、開札日の2日前までにはすべての準備を整える必要があります。

開札日の2日前に急に任意売却の相談を入れてももう間に合いません。

準備期間が必要なため、なるべく早く任意売却に向けた相談をしてください。

住宅ローンの滞納から開札日までは13~16ヶ月が目安です。

滞納から1年と少し程度なら、まだ任意売却に間に合う可能性が残されています。

▼住宅ローン滞納からの流れ(タップで拡大できます)

競売の流れ

任意売却の手続きに入ると住宅ローンの支払いを止められます

任意売却が決まれば、債権者に「任意売却する意思表示」「任意売却を担当する不動産会社の名前、連絡先」を伝えると、月々の支払いが止まります。

翌月から住宅ローンの支払いをする必要はなく、もう支払いで頭を悩ませることもありません。

住宅ローンの支払いが止まったら、任意売却に向けて準備を進めていきます。

なお、住宅ローンの支払いを停止すると、期限の利益(住宅ローンを分割返済できる利益)を喪失するためご注意ください。

任意売却を途中で中断してしまうと今まで通りの分割返済には戻れなくなります。

※期限の利益の説明は下記の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

住宅ローンが払えていない状態を放置していると競売にかけられてしまう

住宅ローン問題を放置していると競売になる

仮に何もせずに住宅ローンを放置していたらどうなるのでしょうか。

住宅ローンの滞納を放置すると、最終的に「競売」になります。

競売とは債権者などの申し立てにより行う裁判所主導の不動産売却のことです。

競売の場合、債務者の意思や都合は一切考慮されません。

裁判所の主導でスケジュールを決め、売却が決めると強制的に家を取り上げられてしまいます。

さらに、競売の売却相場は任意売却より安いことが多く、自宅を手放したにもかかわらず住宅ローンが多く残る結果になってしまいます。

強制的に自宅を取られた上に、その後も多額の住宅ローンを返済し続けないといけないのが競売後の生活です。

このような生活は誰にとっても避けたいはずです。

競売のデメリット

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任意売却は自分からアクションを起こす必要があります!まずはご相談を

任意売却は「任意」の売却です。

自分の意思でスタートさせないと売却活動が進みません。

競売を回避し住宅ローン問題から解放されるには、自分から動き出さなければいけません。

すでにお話ししたように、任意売却にはタイムリミットがあります。

1日でも早く解決に向けて動き出しましょう。

任意売却の相談自体は、住宅ローンの滞納前(まだ支払えている状況)でも大丈夫です。

「支払いが苦しいのですが……」という状態でも相談をお受けできますので、早め早めに動き出していきましょう。

このまま何もせずにいると、待っているのは競売だけです。

任意売却は専門業者にお任せするのが安心

住宅ローンを任意売却で解決したいと思っても、具体的に何からはじめるべきか迷ってしまうのではないでしょうか。

任意売却のファーストステップは「専門業者への相談」です。

任意売却は法律や不動産などの専門知識を要するため、個人で進めるのは非常に難しいです。

たとえば、個人で金融機関に任意売却の交渉に行っても、金融機関は任意売却に協力する義務はないため軽くあしらわれて終わってしまうかもしれません。

当法人のような任意売却の専門家には豊富な経験があり、関係者の了解を取り付けるコツを知っています。

住宅ローンで悩んでいる方はすでに追い詰められており、精神面でもいっぱいいっぱいかと思います。

難しい交渉は専門家の助けを借り、自宅売却後の新生活の準備に専念してください。

住宅ローンのお悩みは任意売却で99%解決できます。

解決の一歩として、まずは任意売却の専門業者に相談してみてください。

当法人では相談料・コンサルティング料を頂いておりません

当法人では、任意売却の相談料やコンサルティング料は一切いただいておりません。

任意売却をせずに解決した場合や相談のみで終了した場合は1円も費用がかかりません。

相談は完全無料ですので、どうぞ安心してご連絡ください。

【無料相談ができる利用】

当法人では任意売却成立時に法律で定められた仲介手数料を売却代金から頂戴しています。
この手数料で法人および無料相談を運営しております。

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当法人にご相談いただければ複雑な交渉はほぼ不要です

当法人にご相談ください

通常、任意売却には債権者(=金融機関など)との交渉をはじめとした多くの交渉が必要です。

当法人では、相談者さまとの契約後は任意売却にかかる実務を代行いたします。

契約後に、相談者さまから債権者に当法人の名前を伝え、委任状を作成すれば以後のやり取りはお任せください。

一部、法律の問題で代理・交渉できないことについても、法律の範囲内でサポートをいたします。

相談者さまに必要なのは「最初の相談の電話を入れる勇気」だけです。

住宅ローン問題は放置していても悪化する一方ですし、任意売却を決意したとしても専門的な交渉をすべて自力で行うのは困難です。

今ここで勇気を出して、住宅ローン問題解決の一歩を踏み出してみませんか?

※当法人は弁護士法72条を遵守して活動しております。

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必要に応じて弁護士、税理士などとも連携をとります

当法人では弁護士や税理士などの専門家とも連携をとっています。

任意売却には不動産の専門知識以外にも、法律や税金等の幅広い知識が必要です。

必要に応じて各種専門家とも連携しながら、相談者さまの任意売却を成功に導きます。

任意売却開始から完了までの流れ

任意売却の流れ

任意売却の相談後は以下のような流れで手続きが進みます。

【任意売却の流れ】

  1. 任意売却する不動産の査定やローン残債の確認
  2. 債権者に任意売却へ協力してくれるよう交渉する
  3. 任意売却のための売却活動
  4. 任意売却の成立と残債の清算、不動産の引き渡しなど
  5. 任意売却後に残債があれば無理のない分割額で返済開始

任意売却を決めたときに税金の滞納があれば自治体との交渉も必要です。

【FAQ】任意売却についてよくある質問

Q&A

Q1:住宅ローンを滞納し続けるとどうなりますか?
簡単に説明すると、住宅ローンの滞納から6~7か月程度で「競売(=自宅の強制売却)開始の通知」が届きます。

その後も何も対応しないでいると、手続きが進み、競売の事実(自宅の住所などの個人情報)がインターネット等で公開されます。

競売終了後は、自宅から強制的に追い出されます。

Q2:いつまでに相談すれば任意売却に間に合いますか?
住宅ローンの返済が厳しくなったら、1日でも早くご相談ください。

より良い条件で自宅を売却できる可能性が高まります。

裁判所から「競売開始決定の通知書」が届いた段階でもまだ十分間に合います。

Q3:任意売却を依頼するのにお金はかかりますか?
任意売却の依頼にお金はかかりません。

任意売却にかかる必要経費(抵当権抹消費用など)はすべて住宅の売却代金から支払われます。

今手元にお金がなくても安心して当法人にご依頼ください(もちろん相談料は無料です)。

Q4:金融機関との交渉は自分でしないといけないのですか?
債権者(=金融機関等)への最初の連絡は債務者(=住宅の売主)が行う必要があります。

初回連絡以降は、不動産会社の名前を伝え委任状を作成することで、連絡等の対応を当法人が代行できるようになります。

Q5:任意売却と競売は何が違いますか?
任意売却と競売の最大の違いは「売却価格」です。

市場価格の5~6割程度で処分される競売と異なり、任意売却なら8~9割程度での売却が見込めます。

Q6:離婚します。元配偶者に黙って家を売ってもいいですか?
自宅を単独の意思で売却できるかは、自宅の名義が重要です。

自宅の名義が自分の名前だけの単独名義なら、自分の意思だけで売却できます。

もし、夫婦の共有名義になっている場合は相手方の同意が必要です。

「一般社団法人 住宅ローン問題解決支援機構」では夫婦の間に入り、売却の承諾が得られるよう交渉をサポートします。

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Q7:近所の人にバレずに任意売却できますか?
はい、できます。

任意売却は通常の不動産売却とほぼ同様に売却するため、プライバシーに配慮した売却活動が可能です。

競売になると、競売の事実が公表され近所の方に知られる危険性が高まります。

Q8:任意売却が終了したらいつまでに引っ越ししないといけませんか?
一般的には売買契約から1~2ヶ月程度で引っ越します。

ただし、買い手との相談次第では引っ越し時期の調整をすることもできます。

Q9:任意売却をすると絶対に自己破産しないといけませんか?
任意売却をしたからといって、必ずしもセットで自己破産をしないといけないわけではありません。

多くのケースでは””任意売却だけ””で住宅ローン問題を解決できています。

※ただし、住宅ローン以外にも複数の債務を抱えている場合はあわせて自己破産もしたほうがいいケースもあります。

Q10:不動産会社が任意売却を取り扱ってもいいのですか?非弁行為にあたりませんか?
不動産会社が行う任意売却の交渉範囲はすべて不動産売却実務の範疇で行います。

よって弁護士法72条で禁止されている非弁行為には該当しませんのでご安心ください。

むしろ、任意売却は住宅売却のプロである不動産会社への依頼が適任です。

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まとめ:住宅ローンの支払いに困ったら任意売却を検討しよう

住宅ローン問題の多くは「任意売却」で解決できます!

任意売却ができれば、ローンの残債を大きく減らせる上に落ち着いた暮らしを取り戻せます。

現在の状況を変えるためにまずは「相談」という第一歩を踏み出してみてはいかがでしょう。

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