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住宅ローン問題解決コラム
解決策任意売却

任意売却の流れを解説!いつまでの期間なら間に合う?ギリギリで競売回避をするポイント

住宅ローンが支払えなくなったときによく使う手段が「任意売却」です。

任意売却を使えば住宅ローンの支払いが滞っている自宅でも売却できます。

ですが、任意売却をするとしても、流れが分からなければ準備ができませんよね。

任意売却をスムーズに進めるためにも、任意売却の流れについて知っておきましょう。

あわせて理解しておきたい、任意売却に向けてすべきこと任意売却はいつまで使える売却手法なのか(手続きが間に合う期間)についても解説します。

【本記事の解説内容】

※タップで該当項目まで移動できます

任意売却とは?

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  • 急いで売却するコツは?
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競売はギリギリまで回避できます!勇気を出して相談してください

住宅ローン問題を放置・滞納すると、最終的に競売(=自宅の強制売却)に進みます。

しかし、返済を滞納したからといって即座に競売になるわけではありません。

競売は裁判所の手続きで進むため、実際に競売が行われるまでにはある程度の猶予時間があります。

▼競売の流れ(タップで拡大できます)

競売の流れ

この猶予時間の間に任意売却の手続きを済ませれば、競売を回避できます。

具体的には「開札日の2日前までに債権者と交渉が終わっていること」が条件です。

よく勘違いされますが、「競売開始決定の通知」が手元に届いても任意売却はできます。

競売開始決定の通知はあくまで「今から競売の準備を進めますよ」という報告を伝える通知です。

この通知書が届いても、実際のタイムリミットまでには2~3ヶ月程の猶予があります。

まだ競売を回避できますので、諦めずに当法人にご相談ください。

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任意売却に向けてすべきこと

すぐにご相談ください

任意売却に向けてすべきことは2つあります。

【任意売却に向けての準備】

  1. 任意売却の仕組みを知る
  2. 任意売却の専門業者に相談する

以上の2つが任意売却で住宅ローン問題を解決したい人がすべきことです。

任意売却は「自分の意思で行う売却手段」です。

自分の意思で進めない限り、自動的に任意売却が進むことはありません。

住宅ローン問題を解決したい!という強い意志が任意売却への第一歩です。

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任意売却とは?

任意売却の特徴

任意売却とは「住宅ローン返済中の住宅について特別な手続きを経て売却する方法」です。

売却金で住宅ローンの返済を行います。

通常の不動産売却は家を売却して終了ですが、任意売却の場合は債権者や専門業者の協力を得て家を売却し、住宅ローンを清算するというステップがついています。

たとえば住宅ローン残債が900万円ある方が、返済に苦しんでいたとします。

任意売却で家を売却し、800万円の売却金を手にしました。

住宅ローン残債900万円のうち800万円を売却金で返済し、大きく住宅ローンを減らせました。

これが任意売却です。

残った100万円に関しても、金融機関と交渉のうえで無理のない金額で分割返済できます。

任意売却のメリット

任意売却の専門業者に相談すれば自分でやることはほぼゼロ

任意売却の相談を専門業者にすれば、あとは基本的に業者にお任せしておけば問題ありません。

細かな手続きについてはすべて専門業者がやってくれます。

ただし、任意売却を相談した人が一切何もしなくていいわけではありません。

任意売却を専門業者に任せるには、以下の2つの手続きが必要です。

【任意売却を業者に任せるための手続き】

  1. 委任状を渡す
  2. 金融機関など債権者に「任意売却をすること(任意売却の意思表示)」と「業者名(不動産会社名)と連絡先」を伝える

委任状とは「この人に手続きをお任せします」という書面のことです。

委任状は名前や住所、押印など所定の事項を記入するだけなので、まったく難しくはありません。

専門業者であれば書面のひな型を用意していることが多いため、相談時に見せてもらうといいでしょう。

次に、金融機関などの債権者に「任意売却します」という意思と、任意売却を担当する業者名、そしてその業者の連絡先を伝えてください。

この2点が完了すれば、債権者は不動産業者を交渉相手だとみなし、以後の連絡などはすべて不動産業者に入ります。

ローンの状況は把握しておこう

難しいことはなにもする必要はありませんが、スムーズに任意売却を進めるために以下の3点の確認と用意をお願いします。

【任意売却の相談時に用意したいもの】

  • 住宅ローンの返済予定表(少なくとも毎月の支払い金額は明確に)
  • 住宅ローン借入時の金銭消費貸借契約書
  • 住宅ローン借入時の保証委託契約書

上記の情報や書類がなくても大丈夫ですが、手元に用意した方が任意売却の業者に冷静に状況を分析してもらえます。

住宅ローンの書類などはまとめて大切なものを収納しているフォルダなどにあることが多いです。

試しに一度探してみてください。

優良業者を見つけるコツ(悪質業者にご注意!)

基本的に任意売却は専門業者に手続きをお任せして進めていきます。

だからこそ、安心して手続きを任せられる専門業者を見つけることが重要です。

任意売却を信頼して任せられる優良業者を見つけるコツをまとめました。

任意売却を成功させるためにも重要なポイントです。

悪徳業者の特徴を事前に知っておき、下記の特徴に当てはまる業者は避けるようにしましょう。

気を付けたい業者の特徴

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任意売却の流れ←専門業者が代理してくれます

任意売却の流れ

任意売却の手続きの多くは専門業者が相談者を代理して進めるとお話ししました。

しかし住宅ローンで苦しんでいる当事者にとっては、任意売却がどのように進んでいくか心配な方も多いかと思います。

あらかじめ任意売却の流れを知っておけば、安心して売却に進められるはずです。

任意売却では以下の流れで手続きを進めます。

【任意売却の流れ】

  1. 任意売却に必要な情報の確認
  2. 債権者への交渉と債権者の同意
  3. その他の当事者との交渉
  4. 家の買主を探す
  5. 家の売買契約と清算

もう少し詳しくそれぞれの流れを見ていきましょう。

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住宅価格の査定とローン残高の確認

任意売却で最初に行うのは「任意売却に必要な情報の確認」です。

任意売却をしても、住宅ローンの残額や契約内容がわからなければ清算できません。

自宅に関する情報を細かく確認していきます。

たとえば住宅ローンの残りが「600万円のケース」と「700万円のケース」では、任意売却時の価格設定が違ってきます。

自宅を600万円で売却する予定にすると、700万円のケースでは清算しきれませんし600万円のケースでも諸費用などを考えると厳しい金額です。

このように、自宅の値付け(いくらで売るのが望ましか)は住宅ローンの残り金額によっても変わってきます。

適切な判断をするためには、正しい情報の提供が必須です。

不動産会社から求められた情報には、なるべく正確かつ細かくお答えください。

債権者(金融機関など)から任意売却の同意を得る

任意売却に必要な情報を確認したら、次に行うのは「債権者から任意売却の同意を得ること」です。

債権者は任意売却に協力する義務はありません。

債権者に任意売却の交渉をしても、交渉時の態度や任意売却の内容(売却見込み額が低いケースや高額の残債が出るケースなど)次第では、任意売却への協力を断られてしまう可能性があります。

任意売却への協力を取り付けるためにも、任意売却の内容や計画について丁寧に説明し、協力してくれるように交渉しなければなりません。

交渉がまとまり、債権者の協力と同意を得られてから、ようやく本格的に任意売却がスタートします。

離婚が原因の任意売却なら元配偶者との交渉も代行してもらえる

任意売却は離婚時にもよく使われる売却手法です。

自宅を残しておいても後にトラブルに繋がる可能性があるため、離婚を機に任意売却で自宅を売却してしまう方が多いからです。

離婚時の自宅売却に関しては、自宅の名義やペアローンなど解決すべき自宅関係の問題が多くありますが、離婚原因によってはどうしても夫婦間での話し合いが難しいケースもあります。

そういった際も任意売却の専門業者が間に入りお相手との交渉をサポートしてくれます。

離婚時に弁護士をつけている方の場合は、弁護士と連携を取りながら交渉を進めていくのでご安心ください。

税金を滞納している場合は市役所との交渉も代行してもらえる

住宅ローンの返済問題と同時に税金の滞納問題を抱えているケースもあります。

税金滞納と住宅ローンは別問題ですから、住宅ローンの債権者に税金の交渉はできません。

税金の管轄窓口・担当に交渉する必要があります。

税金の滞納で困っている場合も専門業者が相談者の代わりに交渉してくれます。

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買い手を探す

すでにお話ししましたが、任意売却は基本的に通常の不動産売却と同じです。

家がローンなど借金の担保になっているからこそ、債権者への交渉と清算というステップが付属します。

交渉や清算以外の「誰かに不動産を売る」という点は同じです。

債権者との交渉がまとまったら、家の買主探しをはじめます。

この際、近所の人に自宅の売却を知られたくない場合は、広告を配る範囲を調整するなどの配慮を受けられます。

周囲の目が気になる方は、売却活動について事前に不動産会社に相談しておきましょう。

売買契約

家の買主が見つかったら、買主と売主(債務者)が売買契約を結びます。

このあたりの流れも通常の不動産売却と同じイメージで差し支えありません。

売買契約の際に家の引き渡しや引っ越しのスケジュールについて買主と相談します。

競売では裁判所に強制的にスケジュールを決められるのに対し、任意売却ならスケジュールについて買主と交渉ができます。

引っ越しスケジュールに希望があれば、まずは不動産会社に伝えてみてください。

売買契約を結んだら契約にあわせて家の引き渡しや決済を行い、売却金で住宅ローンなどの借金を清算します。

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残債(=住宅ローンの残り)の処理

残債(=住宅ローンの残り)の処理

ここで言う残債とは任意売却後にも残る住宅ローンのことを指します。

たとえば、住宅ローンの残りが2,000万円自宅が1,500万円で売れたとしましょう。

このときの残債は500万円です。

この残債については免除されず、今後も支払いが続きます。

ただし、金融機関も任意売却をした人が残債を一括で支払えるとは思っていないため、生活に支障の出ない範囲で分割払いすることを認めてくれます。

この際の交渉は債権者または弁護士が金融機関と行います。

残債の返済について、不動産会社は立場上アドバイスしかできないためご注意ください。

交渉自体は何ら難しいものではなく、簡単な家計簿のようなもの(収支がわかるシート)を提出して金融機関と話し合うだけです。

【なぜ残債の交渉はしてくれないの?】

不動産会社が交渉すると非弁行為(弁護士法で弁護士以外やってはいけないと決まっている行為)に該当する可能性があるためできない決まりとなっています。

競売回避のポイント:放置していると競売になります

住宅ローンを放置していると、いずれ「競売」になります。

競売とは自宅の強制売却を意味し、裁判所主導で勝手に自宅が売られてしまいます。。

任意売却の場合は売り手の引っ越しスケジュールなどをある程度反映できますが、競売にはそのような配慮は一切ありません。

裁判所の決めたスケジュールにあわせて、引っ越しの日(=退去日)も決まります。

また、競売の場合はこういった条件の交渉ができないだけでなく、「売却価格」でもデメリットがあります。

一般的に競売の売却相場は一般売却の5~6割と非常に低いです。

これではローン残高はあまり減らず、多額の借金を抱えたまま自宅を出ていかなくてはなりません。

競売を回避するポイントは1つだけです。

勇気を出して任意売却の専門業者に相談し、より有利な解決策を探すことです。

競売は競売開始の直前まで回避できます!

競売のデメリット

競売について詳しく(+タップで開く)
住宅ローンが支払えない状態が続くと、最終的に自宅は競売(=強制売却)にかけられてしまいます。

1 不動産の競売手続とは

不動産の競売手続とは,債権を有している人(債権者)の申立てにより,裁判所が,債務を弁済することができなくなった人(債務者)の所有する不動産を差し押さえて,これを売却し,その代金を債務の弁済にあてる手続です。

引用:裁判所-競売不動産の買受手続について

簡単に説明すると、住宅ローンを貸した銀行があなたの自宅を強制的に売却し、その売却金で貸したお金を回収する手続きだと考えてください。

競売では市場価格の5~6割程度でしか売れないうえに、競売の事実が世間に公表されプライバシーも著しく損なってしまいます。

住宅ローンの滞納問題と向き合うには気力が必要で、目をそむけたい気持ちはとてもよくわかりますが、放置していても何もいいことはありません。

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よくある質問FAQ

Q1:いつまでに相談すれば任意売却に間に合いますか?(+タップで開く)
A:住宅ローンの返済が厳しくなったら、1日でも早くご相談ください。より良い条件で自宅を売却できる可能性が高まります。

裁判所から「競売開始決定の通知書」が届き、実際に競売の落札者が決定するまでは、まだ間に合います。

Q2:任意売却にかかる費用はいくらですか?(+タップで開く)
A:任意売却には、主に必要経費+仲介手数料(法律で定められた手数料)がかかります。

これらの費用は、任意売却で得た住宅の売却代金から支払われるため、今、手元にお金がなくても任意売却を進められます。

まとめ:ギリギリまで競売を避けて任意売却を選べます

任意売却は競売で家を売られてしまうギリギリまで選択できる売却方法です。

競売開始の通知が来たからといって、任意売却を諦める必要はありません。

また、任意売却は住宅ローンを滞納初期の状況(まだ競売が決定していない段階)でも相談できます。

任意売却の相談が早ければ早いほど、余裕をもったスケジュールを立てられ、より有利な条件での売却を目指せます。

任意売却をするために、真っ先にすべきことは「任意売却を助けてくれる専門業者への連絡」です。

住宅ローンを早めに解決できれば、その分だけ心に余裕も生まれるはずです。

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