住宅ローンが払えない・滞納すると危険な理由。破綻から差押・競売までの流れ

住宅ローンの滞納があるとまずは「住宅ローンの返済をお忘れではないでしょうか。お忘れでしたらお支払い願います」といった丁寧な通知が送られてきます。

滞納1～2カ月では、支払い漏れや手続きミスが考えられるため、文章表現は非常にソフトです。

通常、文書での通知が多いですが、金融機関によっては電話連絡が入ることもあります。

通常の返済額に加えて遅延損害金（延滞金）が発生する

この対応初期段階であれば、返済さえすれば大事には至りません。

ただ、住宅ローンの支払いが遅れてしまっているため、遅延損害金（遅延金）が発生します。

住宅ローンの遅延損害金は年14％ほどで設定されていることが多く、365日計算で日割りされます。

滞納分の振り込みは、通常の1ヶ月分の返済額＋遅延損害金を合わせての入金が必要です。

住宅ローンを1度延滞するとペナルティで金利が高くなる

住宅ローンを1回でも滞納すると、金利が高くなる可能性があります。

住宅ローンには2種類の金利があり、ひとつは「店頭金利（金融機関の店頭に表示してある金利）」で、もうひとつは「表面金利（実際に適用される金利）」です。

店頭金利は表示価格のようなもので、表面金利は事情に合わせた値引き価格（＝優遇金利）と考えればわかりやすいでしょう。

銀行や契約内容によっては、住宅ローンを1度でも滞納するとすぐに適用金利を表面金利から店頭金利に戻される場合があります。

店頭金利が適用されると1回あたりの返済額が数万円単位で跳ね上がり、さらに今後の住宅ローンの返済を厳しくします。

住宅ローン返済で困ったときは、なるべく早く、できれば実際に住宅ローンを滞納し始める前に動き出しましょう。

住宅ローンの滞納を放置して3カ月ほど経過すると、今度は金融機関から「催告書」が届きます。

催告書とは「お金を払ってください」と促す書面のことです。

住宅ローン滞納1～2カ月目で受け取っている「請求書（督促や通知など）」と「催告書」では、「文面」と「届き方」の2つの点で内容が異なります。

請求書（督促や通知など）は「住宅ローンの返済をお願いしますね」「お忘れではないですか」とソフトな文面です。

しかし、これが催告書になると「至急ご返済ください。返済がなければ法的手段での回収を開始します」という旨の強い文面に変わります。

郵送方法も請求書（督促や通知など）は普通郵便で届きますが、催告書には内容証明郵便という、郵便局に発送と文面の記録が残る郵便手段が使われるのが一般的です。

このような内容証明郵便は、裁判など法的手段の前段階としてよく使われます。

催告書が送られてきたら、金融機関が競売に向けた法的手段に移る一歩手前であり、対処が難しくなりつつあると覚悟するべきです。

そして、できる限り速やかに何らかの対処をする必要があります。

なお、催告書は督促状などのタイトルで届くこともあるため注意してください。

内容証明郵便が使われていれば、書面のタイトルが違っていても、この見出しで説明した催告書だと解釈して差し支えありません。

中には滞納初期のソフトな請求書（督促や通知など）の発送などを行わず、ある程度の期間を置いていきなり催告書を送ってくる金融機関もあります。

金融機関によって対応が違うこともありますので注意してください。届いた手紙は捨てずにとっておくこともお忘れなく。

期限の利益とは債務者の「分割払いできる権利」・「期限まで返済を待ってもらえる権利」と考えるとわかりやすいです。

例として、金融機関から100万円借りたとしましょう。毎月の返済日は15日で1回の返済は5万円です。

このとき、借り手には期限の利益があるため、返済日前の14日に返済を求められたり、1回の返済で5万円以上の請求をされたりすることはありません。

この例と同様に、大きな金額の住宅ローンを分割返済できているのは、借り手に期限の利益があるからです。

期限の利益を喪失すると、もう分割払いは認められません。

返済日まで待ってもらうことはできず、結果として住宅ローンの残額の一括返済を要求されます。

住宅ローンの残債が1,000万円なら、残りの1,000万円を一括で支払うよう請求されます。

もちろん、住宅ローンを滞納している人が残額を一括返済できるはずがないため、ほとんどの債務者（借り手）は頭を抱えてしまいます。

住宅ローンの期限の利益の喪失は「家計が破綻した状態」と言っても過言ではありません。

この状態ではもう自力での問題解決は非常に難しいです。まずは現状と悩みをすべて吐き出して、問題解決の1歩を踏み出してみませんか？

期限の利益の喪失するとリスケができなくなる

リスケとはリスケジュールの略称で、金融機関と話し合い住宅ローン返済の条件を変更してもらうことを意味します。

住宅ローンは長期に渡る返済です。

返済中に収入状況が変わったり、家族が体調を崩して治療費が必要になったりするなど、当初に決めた条件での返済が難しくなることがあります。

このようなとき、金融機関にリスケの相談をすると返済猶予や返済期間の延長などを認めてもらえる可能性があります。

ただし、期限の利益を喪失するともうリスケは使えません。

通常通りの分割返済もローン返済条件の変更も認められない非常に厳しい状態に置かれます。

住宅ローン以外にも影響が出る（クレジットカードが作れなくなる）

余裕がなく住宅ローンのこと以外には考えられないかもしれませんが、実はこのタイミング（滞納から3～6ヶ月程度）になると別の問題も出てきます。

住宅ローンを3～6カ月滞納すると、今後5年以上は新規のローンによる借り入れ・クレジットカードの作成が極めて難しくなります（ほぼ不可能と考えても問題ありません）。

CICなどの信用情報機関には、住宅ローンなどの金融サービスは契約内容や返済状況が「信用情報」として記録されています。

信用情報とは個人の金融契約の履歴書のようなものです。

たとえばローンなどを利用していて滞納などのトラブルを起こすと「この人はどんな金融契約をしていて、いつから滞納しています」とわかるように信用情報にはっきりと書かれてしまいます。

金融機関やクレジットカード会社は、審査の際にこの信用情報を参考にするため、信用情報にトラブル記録（事故歴、専門用語では「異動情報」）があると審査通過が非常に難しくなります。

今まで通りの返済は不可能。破綻したことを受け止めて解決策を探すのがベスト

住宅ローンの滞納が3～6カ月ほどになると、期限の利益を喪失し今までのような分割払いはできなくなります。

残高の一括返済を求められ、リスケもできなくなるため、今まで通りの返済に戻すことは困難です。

ここまできたら「家計が破綻した」という現実を受け止めて、この時点でできる限りの解決策を探していきましょう。

まだとれる対策はあります！

住宅ローン問題を放置せずに、ぜひ当法人にご相談ください。

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代位弁済とは「債務者（住宅ローンを支払う人）に代わって保証会社が残債を支払うこと」です。

住宅ローンの期限の利益が喪失すると残高の一括返済が求められます。

このとき、一括返済できない債務者に代わって保証会社が金融機関に残高を一括で支払います。

保証会社は債務者が住宅ローンを払えなくなったときに債務を保証する（＝代わりに支払う）会社です。

保証会社が代わりに住宅ローンを払ってくれたため、これで住宅ローン滞納問題が解決したように見えますが、実はまったく解決していません！

なぜなら、代位弁済はあくまで「立て替え払い」だからです。

保証会社が立て替え払いしてくれた金額は自分で保証会社に返済しなければいけません。

簡単に言うと、住宅ローンの返済先が金融機関から保証会社に変わっただけなのです。

保証会社が金融機関に立て替え払いをしているだけで、住宅ローンそのものが消えるわけではなく、「返済の義務」と「住宅ローンが払えないという悩み」は残ります。

裁判所から「差押通知書」「競売開始決定通知書」が順次到着します。この時期から競売への準備が本格的に始まります。

「競売」とは、裁判所が主導して行うオークションのようなものです。住宅ローンが払えないと、最終的には自宅を競売にかけられ自宅から追い出されてしまいます。

住宅ローンを借りるときは自宅に担保を設定したはずです。

担保とは「住宅ローンを返せないとき、借金を補うために提供されるもの」です。

住宅ローンを返せない場合は、担保である自宅を競売にかけられ、競売の代金が借金の返済に充てられます。

競売は裁判所が主導する手続きのため、自宅の持ち主の事情や都合は一切考えてもらえません。

【重要！】競売のデメリットは大きすぎる

自宅の持ち主にとって、競売にかけられるメリットはほぼありません。

競売はメリットより圧倒的にデメリットの方が大きい制度です。

ここではいくつかある競売のデメリットのうち2つを解説します。

競売のデメリット①「債務者の事情や都合を一切考えてもらえない」

競売は裁判所手動で淡々と進められ、債務者が「引っ越しまで少し待ってほしい」などと主張する機会はまったくありません。

裁判所のスケジュールに沿って手続きが進み、勝手に退去日が決められます。

債務者が引っ越し代金や引っ越し後の生活に困っていても、強制退去で無理やり自宅から追い出します。

競売のデメリット②「競売の売却価格が低い」

競売では一般的に市場価格の5～6割（任意売却なら8～9割）で取引されてしまい、あなたの大切な家を適切な価格で売却してもらえません。

売却価格が低いと結果として住宅ローンの残債が多く残り、自宅売却後の生活に残債が重くのしかかります。生活の再出発は非常に厳しいものになります。

このように、競売は自宅の持ち主（＝債務者）にとって不利な手続きです。

自宅の持ち主に有利な条件での解決を望むなら、競売の手続きが進む前に任意売却に切り替えましょう。

税金の滞納でも自宅が差押えされるケースがある

家を取られて換金されるのは住宅ローン滞納に限った話ではありません。

税金の滞納などによっても、市役所に自宅を差押えられ、公売（競売に似た制度です）にかけられる可能性があります。

住宅ローンを滞納している場合は税金など他の支払いも滞っているのではないでしょうか。

住宅を任意売却する際、税金の滞納があると手続きが複雑になります。

まだ少しでも支払い余力がある方は、支払いを税金に回し、なるべく税金だけは滞納しないようにしてください。

競売を申し立てられたら、その後現地調査などが入り2～3ヶ月後（ローンの滞納開始から10～12ヶ月後）に入札が始まります。

現地調査は法律に基づいて強制的に行われるものであり、留守・拒否などの対応をしても関係なく自宅に入られてしまいます（収益物件等で、所有者とは別に占有者がいる場合も同様です）。

現況調査完了後は、不動産競売物件情報サイト（ https://www.bit.courts.go.jp/ ）に自宅の情報がインターネット公開されます。誰でも情報を検索して探すことが可能なため、周囲に経済事情を知られる可能性もあります。

民間のWebサイトにも情報が随時転載されプライバシーが守られず、不動産会社や周囲の人にも情報が知れ渡る可能性があります。この段階で大きな精神的ストレスを抱えるご家族も少なくありません。

ただし、現況調査完了後から情報の公開までは2~3ヶ月ほど期間が空きます。情報が一般公開される前の段階で、競売回避の相談ができればプライバシーは守られます。任意売却できる可能性もまだまだ十分にある期間です。

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競売への入札期間のことで、通常は8日間で行われます。

この期間中であれば、ギリギリ競売の取下げに応じてもらえる可能性があります。

とはいえ、1週間ほどで債権者との交渉を行うことは現実的ではなく、期間入札のタイミングから交渉手続きを開始しての競売取下げ・任意売却はほぼ不可能と考えた方がいいでしょう。

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開札日に落札者の決定以降は任意売却での売却はできず、競売手続き終了後の強制執行による強制退去を待つしかありません。

入札開始後の流れについては下記の記事で詳しくまとめています。

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簡単に説明すると、住宅ローンの滞納から6～7か月程度で「競売（＝自宅の強制売却）開始の通知」が届きます。

その後も何も対応しないでいると、手続きが進み、競売の事実（自宅の住所などの個人情報）がインターネット等で公開されます。競売終了後は、自宅から強制的に追い出されます。

住宅ローンの返済が厳しくなったら、1日でも早くご相談ください。より良い条件で自宅を売却できる可能性が高まります。

裁判所から「競売開始決定の通知書」が届き、実際に競売の落札者が決定するまでは、まだ間に合います。

任意売却には、主に必要経費（抵当権抹消費用、差押え解除費用など）＋仲介手数料（法律で定められた手数料）がかかります。

これらの費用は、任意売却で得た住宅の売却代金から支払われるため、今、手元にお金がなくても任意売却を進められます。

「一般社団法人 住宅ローン問題解決支援機構」では、住宅ローンの支払いが難しい方の相談にのり、対応策等のご提案を致します。

相談内容から任意売却が必要となった場合は、関係者（金融機関、管理会社など）との間に入って任意売却の交渉を丸ごとサポートします。

個人情報保護法の厳格化により、債権者（＝金融機関等）への最初の連絡は債務者（＝住宅の売主）が行う必要があります。初回連絡以降は、不動産会社の名前を伝え委任状を作成することで、連絡等の対応を代行できるようになります。

できません。不動産の調査にやってくる執行官は裁判所の正式な命令により自宅に来ており、強制的に鍵を開けて入室する権利を持っています。拒否した場合は、警察官の援助を受けて立ち入り調査が行われます。

競売が終了した状態（自宅の買い手が決まった状態）でも、まだ自宅に留まっていると、裁判所から不動産を引き渡すように命令が出されます。

命令が出ても自宅から出ていかないでいると、最終的には強制執行（業者により強制的に室内から荷物などが出される）となります。

任意売却と競売の最大の違いは「売却価格」です。市場価格の5～6割程度で処分される競売と異なり、任意売却なら7～8割程度での売却が見込めます。

残りの住宅ローンと売却価格のバランスによっては、手元にまとまった金額のお金が残ることさえあります。

住宅の名義がすべて自分の名義（＝単独名義）なら自分の判断で住宅を売却できます。しかし、夫婦の共有名義になっている場合は、共有名義人の同意が必要です。

「一般社団法人 住宅ローン問題解決支援機構」では夫婦の間に入り、売却の承諾が得られるよう交渉をサポートします。

滞納している税金は必ず支払わなければなりません。任意売却後にお金がなかったとしても、税金の支払いは免除されません。

ただし、支払い能力がない場合は、分割払いが認められる可能性があります。市役所で現状などを説明し、相談してみてください。

いわゆる「ブラックリスト載る」という言葉は、信用情報機関に事故情報が登録されることを意味します。

任意売却そのものは事故情報として扱われませんが、任意売却をするまでの住宅ローンの滞納が事故情報として扱われてしまいます（競売でも同様です）。

任意売却後に、必ず自己破産しないといけないという決まりはありません（競売でも同じです）。

ただし、任意売却後も住宅ローンの残債務が多い場合や住宅ローン以外にも債務を抱えている場合は、自己破産をして再出発した方が有利な可能性があります。

転居時期は買い手との相談にもなりますが、売買契約後1～2ヶ月ほどで引っ越し先を見つけていただき転居、というのが目安です。

任意売却は競売と異なり、法で定められた細やかな決まりがありません。そのため、交渉内容や手続きは金融機関によって違う部分が多いです。

任意売却をスムーズに成立させるには、幅広い金融機関との交渉経験がある任意売却を専門とした不動産業者に依頼するのがいいでしょう。

弁護士法72条は、弁護士以外の者による法律事務の取扱いを禁止しています（＝非弁行為の禁止）。不動産会社が行う任意売却の交渉やアドバイス等はこれに違反していません。

むしろ、任意売却では、対象不動産の買い手を早期に見つけて、契約をまとめられる不動産屋が適任です。