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住宅ローン問題解決コラム
解決策任意売却

任意売却に必要な費用とは?お金がなくても大丈夫な理由・引っ越し費用が出る・弁護士費用なしは本当?

任意売却に必要な費用は?

住宅ローンを払えなくなると、最終的に自宅は競売にかけられて市場価値よりも相当安く買いたたかれてしまいます。

不利な競売を避ける方法として「任意売却」がおすすめです。

任意売却なら、何かしらの事情で住宅ローンの返済ができなくなった住宅を競売よりも高い売却相場で売ることができます。

任意売却の利用について「費用の心配」をされる方がとても多いので、本記事では任意売却にかかる費用ついて詳しくお伝えします。

任意売却は手持ちの資金がなくても、最初から最後まで持ち出し資金なしで行えるのが魅力の1つです。

なぜ手元資金不要で任意売却をできるのか、その仕組みを知り安心して任意売却を実行しましょう。

引っ越し費用や弁護士費用についても一緒に解説しますので、ぜひ参考にしてください。

任意売却とは?

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当法人なら任意売却の相談は無料です!お気軽にご相談ください

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当法人は住宅ローンで苦しむ方を助けることを目的とした一般社団法人です。

株式会社等の営利企業とは異なり、必要以上の利益を追求せずに運営しています。

そのため弁護士事務所などの士業の方と違い、任意売却の相談は完全無料でお受けしております。

30分5000円など相談料を頂くことは一切ございませんので、安心してご相談ください。

時間を気にせず落ち着いてご相談頂ける環境を整えておりますので、お金のことは気にせず、まずはお悩みを吐き出すところから始めてみませんか?

任意売却のメリット

なぜ無料で相談を受けてくれるの?

当法人では、不動産業者として任意売却に成功した際に法律で定められた仲介手数料をいただいています。

この費用をもとに事業を運営しているため、相談に関しては無料で実施できております。

なお、仲介手数料については法律でルールが定められており、報酬額の上限や請求できるタイミングなども決まっています。

当法人では法律を遵守して運営しております。

  • 法律の上限を超えた仲介手数料の請求はありません
  • 仲介手数料の先払いを求めることはありません

仲介手数料は成功報酬です。

もし任意売却に至らずに問題が解決した場合は一切のお支払いが不要です。

依頼する側から見れば、仮に任意売却に失敗した時の費用は一切かからず、成功した時にだけ法律で決められたルールの中で報酬を支払えば良いだけですのでリスクはありません。

また、通常不動産の売却でかかる諸費用についても、任意売却では全て売却代金から支払うことになるので、持ち出し金の心配をする必要もありません。

任意売却でかかる諸費用や、なぜ持ち出し金が不要になるのか、また仲介する不動産会社の手数料額などについて、次の項から見ていきます。

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任意売却に必要な費用とは?手元にお金がなくても大丈夫ですか?

任意売却に必要な費用とは?手元にお金がなくても大丈夫ですか?

仲介する不動産会社に支払う成功報酬は売却代金から後払いになるとしても、その他の諸費用については本当に手元にお金が無くても大丈夫なのか心配な方もいらっしゃるでしょう。

まずは手元にお金が無くても大丈夫な理由を確認し、その後で任意売却にかかる費用名目について一つずつ確認していきます。

任意売却に持ち出し費用が発生しない理由

任意売却で持ち出し費用がかからないのは、物件の売却代金から諸費用を支出できるように債権者(=金融機関など)の合意を取るからです。

債権者は、債務者がローンの支払いができなくなった背景から、手元にお金がないことはよくわかっています。

そのため、このあとに確認していく諸費用を売却代金から支払うことを認めてくれています。

売却代金から経費を引くため、債権者が回収できる金額は少なくなってしまいますが、それでも競売と比べれば大きな金額を回収できます。

このような事情があるため、任意売却を利用する売り手は手元にお金がなくても問題ありません。

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任意売却にかかる以下の費用は売却代金から出します

任意売却にかかる以下の費用は売却代金から出します

では任意売却でどのような諸費用がかかるのか以下で見ていきます。

これらの費用は売却代金から捻出するので、事前に自己資金を用意する必要はありません。

事前に手数料が必要などと言ってくる業者は悪徳業者である可能性が高いです。

当法人や別会社にセカンドオピニオン的に意見を求めることをおすすめします。

【相談先(すべて公的機関です)】

※住宅ローンに関する総合的なお悩み相談は当法人をご利用ください。

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ローンの残金

当然ながら住宅ローンの残金については支払いが必要です。

諸費用というよりは売却代金のメインの使途という位置づけです。

滞納している税金

任意売却では固定資産税などの税金の滞納が問題になることも多いです。

税金滞納が進むと、自治体は不動産の差し押さえ登記を行うので、これが任意売却を進める大きな支障になります。

滞納分の税金を支払い、差し押さえ登記を解除しなければ任意売却を進めることができません。

自治体によっては、滞納分の一部を支払うことで差し押さえ登記の解除に応じてくれるところもありますが、基本的には全額の支払いができなければ登記解除に応じてもらえません。

いずれにしても、滞納した税金の差し押さえ登記の解除が任意売却を進めるために必須ですので、ローン債権者には税金の滞納分を経費として認めてもらうように交渉します。

滞納している管理費、修繕積立金

マンションの場合、管理組合に収めるべき管理費や修繕積立金の滞納分も売買時になります。

管理組合は管理費等の未払い分を新しい所有者に請求できるため、滞納がある物件は買い手に嫌がられます。

任意売却が成功しないと債権者の利益も失われてしまいますから、管理費等の清算金分を経費扱いにし、債権者に認めてもらうように交渉します。

抵当権の抹消登記費用

任意売却の仕組み上、自宅につけられている抵当権を解除しないと買い手との売買手続きを完了させられません。

抵当権抹消にかかる費用も経費として認められます。

抵当権の抹消登記費用は不動産一つにつき登録免許税として1,000円がかかります。

土地と建物がある場合は二つで2,000円です。

手続を司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかるので、その分の費用も経費として認めてもらうように債権者と交渉します。

依頼した不動産業者への仲介手数料

任意売却が成立したときに不動産業者に支払うのが「仲介手数料」です(成立しなければ手数料の支払いはありません)。

この仲介手数料は法律で請求できる上限が決まっています。

次のように売却代金の金額にあわせて3種類が用意されています。

【仲介手数料】

  • 200万円以下:5%
  • 200万円~400万円以下:4%
  • 400万円超:3%

本来はそれぞれの金額部分に対し200万円以下の部分、200万円を超えた400万円以下の部分などと1つずつ計算していきますが、面倒なため速算式を使うといいでしょう。

【速算式】

  • (売買価格×3%+6万)+消費税

たとえば売却代金が4000万円の場合、仲介手数料は約139万円となります。

法で定められた上限ですので、きちんと守る業者ばかりですが、心配な方は自分でざっくり手数料の目安額を出してみてもいいでしょう。

場合によっては引っ越し費用も出せる可能性があります

任意売却では、債権者との交渉次第では「引っ越し代」を出してもらえる可能性があります。

※引っ越し費用の支出は確約されているわけではありません。

競売となると引っ越し費用については全く考慮されないので、可能性レベルであっても交渉の余地のある任意売却の方が有利です。

引っ越し代が出る理由としては「任意売却を成功させるため」という理由が大きいです。

債権者(=金融機関)にとっても、安く買いたたかれる競売と比べて、高く買ってもらえる任意売却は有利です。

引っ越し費用を払ってでも任意売却を成功させた方が得であると上手く伝えられれば、引越し費用を出してくれる可能性が高まります。

出してもらえる引越し費用は10万円~30万円程度です。

引っ越し費用がもらえるかも

【注意】一部の悪徳業者は引っ越し費用を確約したり、100万円以上出すと広告したりしていますが、任意売却の実務上そういった条件はあり得ません。

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任意売却なら弁護士費用ゼロで住宅ローン問題を解決できるかもしれません

任意売却なら弁護士費用ゼロで住宅ローン問題を解決できるかも

金銭問題の相談先として真っ先に思い浮かべるのは「弁護士」でしょう。

しかし、住宅ローン問題に関しては「不動産会社」への相談が適任な可能性が非常に高いです。

弁護士に相談すると債務整理などを進められることが多いですが、住宅ローンに関しては債務整理までせずとも自宅の売却(任意売却)だけで解決できる可能性があります。

任意売却とは何らかの事情で住宅ローンを支払えなくなった人が、自らの意思で自宅を売却する手段です。

任意売却を利用すれば、債務整理や弁護士を使わずに住宅ローン問題を解決できることをおさえておきましょう。

各方法でかかる費用の比較

任意売却自体に弁護士は必要ありません

重要なポイントとしておさえておきたいのが、「任意売却そのものに弁護士の力は必要ない」ということです。

事実、多くの任意売却が不動産業者の力だけで実行されています。

任意売却も本質は通常の不動産売買と変わりません。

任意売却される住宅の買い手を探し、条件を交渉して売買取引を結びます。

これらの過程は不動産会社としての本業であり、むしろ実務的には弁護士ではできない業務です(弁護士が住宅の買い手を探すのは現実的ではないですよね)。

通常の売却と違うのは債権者(=金融機関など)の承諾がなければ一般市場で自宅を売りに出せないくらいです。

この債権者の交渉に関しても、法律上不動産会社が行っても問題なく弁護士は不要です。

任意売却の流れを見れば、任意売却が弁護士よりも不動産業者に適していることがわかります。

不動産業者が任意売却をするのは非弁行為に当たらないの?

非弁行為とは「弁護士以外の人が報酬を得る目的で弁護士行為を行うこと」を意味します。

具体的には弁護士法72条に違反する行為を指します。

弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。

ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

引用:弁護士法72条

当法人ではこの弁護士法に違反しない範囲で活動しています。

たとえば、「弁護士でもないのに債権者と交渉するのは法律上違反ではないの?」という質問を頂くことがあります。

ポイントは上記引用にある最後の1文です。

その他法律に定めがある場合はこの限りではないと書いてあります。

不動産業者は「宅地建物取引業法」に従って活動しており、この法律の範囲内であれば不動産業者も一部の交渉などを代理できます。

先ほどの質問にあった「任意売却時の債権者との交渉」はまさに不動産業者の本業です。

任意売却を成立させるためには、債権者との交渉は必須であるため非弁行為の適用は受けません。

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任意売却が終わるとできないこともある

不動産業者の出番は「任意売却の売買終了まで」です。

売買終了後に問題となりそうな場面として「任意売却後の残債の支払い」があげられます。

通常、任意売却後に残った残債は債権者と交渉し、無理のない範囲で分割払いしていきます。

このときの交渉はすでに業務が終了している不動産業者は代理できず、自宅の売主が自分で行わなければなりません。

「素人(自宅の売り手)」対「会社(債権者)」の交渉ではありますが、交渉方法は簡単なためご安心ください。

当法人でも非弁行為に該当しない範囲で、一般的なアドバイスなどを行い最後まで相談者さまのサポートをいたします。

離婚関係の相談でも一部できないことがある

離婚がきっかけで任意売却を検討している夫婦がいたとします。

不動産会社が夫婦の間に入り、任意売却の仕組みやメリットを説明することはできます。

しかし、財産分与の額に納得がいかずに交渉が難航しているようなシーンで、不動産会社が具体的な条件交渉を行うことはできません。

不動産売却が直接関係しないシーンで、本人に代わって代理で交渉してしまうと弁護士法に抵触してしまいます。

住宅に関係のない交渉は不動産業者にはできないと覚えておいてください。

不動産業者が代理できない部分に関しては、必要に応じて提携の弁護士に協力をお願いする体制を取っています。

必要に応じて弁護士にも協力をお願いします

任意売却は基本的に不動産業者が中心となって進める取引であり、弁護士は不要です。

しかし、中には離婚税金の滞納といった問題を抱えている相談者さまもいらっしゃいます。

幅広い相談者さまに対応するために、当法人では弁護士や税理士といった専門家とも提携しています。

基本的に弁護士は必要ないとしても、どうしてもという場合は必要な支援をできるように手はずを整えていますのでどうぞご安心ください。

どのような相談内容であっても、可能な限り当法人内で解決できるように準備を整えています。

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競売では滞納している税金や管理費等の融通はありません

競売では税金等の融通はありません

競売では落札者が払うのは住宅の取得に必要なお金のみです。

落札者には、マンションの管理費や修繕積立金、あるいは税金の滞納などは一切関係なく、売り手に配慮する義務もありません。

マンションの管理費用等については競売を行うにあたり事前にその分を加味して値引かれた状態で売りに出されます。

値下げされた金額を原資に、落札者があとで管理組合に費用を納める仕組みです。

税金の滞納についてはそのまま住宅の旧持ち主に納税の義務が生じます。

具体的にどういった項目が負担されないのか確認していきましょう。

【任意売却ならどうなるの?】

買い手との交渉次第では滞納している管理費や税金などを負担してもらえる可能性があります。

引っ越し代金の交渉もできません

競売では落札者が引っ越し代を出してくれることは通常ありません。

競売の落札者も手続き等でかなりの費用負担が生じているので、物件の落札代金以外にも費用負担を重く感じています。

住宅の持ち主を気に掛ける余力ないうえに、その必要もないので引っ越し代の相談はできないと思ってください。

【任意売却ならどうなるの?】

任意売却なら債権者に売却代金から引っ越し代を出すように交渉できます。
交渉に成功すれば10~30万円程度の引っ越し代がもらえます。

そもそも競売では売却金額が大幅に安くなります

そもそもの前提として、競売には通常の売却のように売り手と買い手の価格交渉がありません。

入札形式で進められるため、買い手の「できるだけ安く買いたい」という意思が強くでてしまいます。

結果として市場価格よりもかなり安く買われてしまい、競売の売却相場は市場価格の5~6割程度にとどまっています。

重要なのは「競売代金=住宅ローン返済資金」ということです。

競売代金が少なければ当然その分返済できるローン残債も少なくなります。

多くのローンがそのまま残ってしまっては、その後の生活にも大きな影響が出てしまいます。

【任意売却ならどうなるの?】

任意売却の売却相場は市場価格の8~9割程度です。
競売よりも高値で売れる分、住宅ローンの負担を大きく減らせます。

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任意売却の業者選びで気を付けたいポイント

任意売却の業者選びで気を付けたいポイント

任意売却は通常の売却事案とは異なる特殊な売却方法で難度が高いため、一般的な不動産業者では適切な対応は望めません。

そのため任意売却に強い事業者に相談する必要がありますが、中には悪質な勧誘をしている業者もいるため注意が必要です。

たとえば、「必ず引っ越し代を確保できます」や「100万円以上の引っ越し代を確保できます」と宣伝している業者には要注意です。

たしかに任意売却では引っ越し代がもらえる可能性があると説明しましたが、必ずもらえるものではありません(債権者との交渉次第です)。

仮に引っ越し代を確保できたとしても、多くて20万円~30万円程度が限度です。

一見、売り手にとって嬉しい条件に見えるものほど注意が必要です。

気を付けたい業者の特徴

不動産業者が得られる手数料は決まっています

任意売却に成功すると不動産業者は、売却代金から「仲介手数料」を得ます。

不動産業者が貰える報酬は原則としてこの仲介手数料のみと法律で定められています※。

※例外として、依頼者の要請により支払った旅費などの実費が請求されることはありますが、依頼者が同意していない追加の費用が発生することはありません。

中にはこの法律を無視し、仲介手数料のほかに「コンサルティング料」などの名目で追加費用を請求している業者もいます。

任意売却は競売に進むか否かの瀬戸際で進行するため、最初の業者選びを誤ってしまうと、間違いに気づいても別の業者を検討する時間的余力がないことが多いです。

結果として泣き寝入りということにもなりかねないので、任意売却は最初に相談する業者選びが非常に重要です。

当法人は、「一般社団法人(非営利法人)」であるため、株式会社(営利法人)のように自社の利益を最大限に追及する必要がありません。

住宅ローンの問題に悩む方々を支援するために結成された組織であり、法律に反する行為は絶対に行いませんのでご安心ください。

【当方人の方針】

当法人ではこちらから直接お声がけをすることは一切ありません。
すべてご相談者さまから相談をいただいてからお取引を始めています。

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よくある質問FAQ

Q1:任意売却にすると引っ越し費用が出るって本当?(+タップで開く)
A:必ずではありませんが、売却の過程で買主と交渉し合意が得られれば引っ越し費用をもらえます。

当法人では交渉の結果、多くのケースで引っ越し費用を獲得できており、依頼者さまから喜びの声を頂戴しています。

Q2:本当に無料で任意売却できますか?(+タップで開く)
A:任意売却にも諸経費がかかるため無料ではありませんが、費用精算はすべて自宅の売却後に行われます。

そのため「持ち出し費用なし」での売却が可能です。

今手元にお金がなくても問題なく最後まで任意売却を完了させられます。

※当法人は相談料無料ですので住宅ローンのお悩みをお気軽にご相談ください。

まとめ:任意売却に持ち出し費用はかかりません。相談費用無料の当法人にお気軽にご相談ください

任意売却では、売却にかかる諸費用を住宅の売却代金から支出できるため、持ち出し費用は一切かかりません。

競売よりも高値で売れる可能性が高いうえに、ケースによっては引っ越し代の確保もできます。

自宅売却後の暮らしを考えても、競売より任意売却の方がずっと有利です。

当方人にはこれまで多くの難しい事案を解決してきた経験とノウハウがございます。

ローンの残債が多く残っている、競売まで時間がないという難しい事案でも諦めずにご相談ください。

お電話でも多数のご相談をお受けしていますお気軽に
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