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住宅ローン問題解決コラム
解決策任意売却

任意売却・競売の違いとメリット・デメリットを徹底比較。競売で損するのは価格だけでなく期間も?

住宅ローンの返済で困ったときは、何らかの手段で自宅を売却して解決するのが一般的です。

おもな売却手段は「任意売却(=自分の意思での売却)」「競売(=強制売却)」ですが、この2つでは仕組みや特徴が全く異なります。

任意売却と競売の違い、メリット・デメリットについて確認していきましょう。

住宅ローン問題を上手に解決するには、この両者の違いを知り、自分にとって有利な方法を選択することが重要です。

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「任意売却」と「競売」の違いとは?

任意売却とは、債務者(=自宅の持ち主)が専門業者に相談し、任意(=自分の意思)で不動産売却する方法です。

自宅を売却し、売却金で住宅ローンなどの債務を清算します。

競売とは、裁判所の手続きで強制的に家を売られてしまう方法です。

債権者(=金融機関)が債務者の滞納時に裁判所に申し立て、裁判所の主導で強制的に家を売って、売却金から債務分を回収する方法になります。

任意売却と競売は住宅ローン問題の解決に使われる点では同じですが、特徴が全く異なります。

▼任意売却と競売の違い(タップで拡大できます)

任意売却と競売の比較

上記の図を見ると、任意売却の方がメリットの大きい売却手段だとわかりますね。

任意売却は名前からも分かる通り「自分の意思」で始める売却方法です。

家の持ち主が自分で任意売却の専門業者に相談をしないと売却手続きは始まりません。

住宅ローン問題で悩んでいるときは、何も考えたくなく自動で進んでいく競売でもいいやと思いがちですが、ぜひ勇気を出して任意売却を選んでみてください。

相談の電話を1本入れるだけで、競売より有利に自宅を売却し、今後の生活を豊かなものに変えられます。

競売について補足(+タップで開きます)

1 不動産の競売手続とは

不動産の競売手続とは,債権を有している人(債権者)の申立てにより,裁判所が,債務を弁済することができなくなった人(債務者)の所有する不動産を差し押さえて,これを売却し,その代金を債務の弁済にあてる手続です。

引用:裁判所-競売不動産の買受手続について

任意売却と競売どちらが売り手にとってはいいの?

任意売却と競売を比較した場合、任意売却の方が売り手にとっては断然有利です。

すでにお話ししましたが、任意売却は売り手の任意で進める不動産売却です。

強制的に家を売られてしまう競売と、債務者の意思により売却を進める任意売却では、そもそも売主の心情からして違います。

金融機関側からも任意売却は前向きな解決策として受け入れてもらいやすいです。

また、心情以外にも、任意売却は売主にとってよりメリットのある解決方法になる可能性が高いです。

任意売却とは?

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競売は金銭的、精神的なデメリットが大きい

競売の特徴

競売のデメリットについても説明していきます。

競売のデメリットは、任意売却のメリットの逆と考えればわかりやすいでしょう。

【競売のデメリット】

  • 競売は強制的な売却方法
  • 市場価格より売却相場が低い
  • 売却スケジュールなど個別の事情は一切配慮されない
  • 引っ越し費用は一切でない
  • 競売の事実が周囲に知られてしまう可能性が高い(情報が公開される)
  • 売却後も残債の厳しい返済が続く

競売の売却価格や引っ越し費用の援助がないことなどは、任意売却のメリットでも取り上げました。

競売のデメリットはこういった任意売却のメリットが受けられないところです。

金銭面、精神面でこれ以上のストレスを受けずに住宅ローン問題を解決したい場合は、圧倒的に任意売却の方が有利です。

競売のデメリット

任意売却なら残った住宅ローン(残債)も無理なく返済できる可能性あり

任意売却と競売では「売却後の返済問題」についても違いがあります。

不動産売却後も清算しきれない残債があれば、返済しなければいけません(この点は双方とも同じです)。

ただし、任意売却の場合、売却後に残債(=住宅ローンの残り)が出たとしても無理のない範囲で「分割返済」できます。

任意売却後の分割返済の額は債務者の収入状況や事情によって決まるため一概にはいえませんが、月5,000~30,000円程度が相場です。

たとえば、今まで月10万円を住宅ローンの返済に充てていた方なら、任意売却後に残債が出たとしてもその後の生活や残債の返済はかなり楽になるはずです。

任意売却後は残債を月2万円ずつ返済していくと決まった場合、どのくらい生活が楽になるか具体例を見てみましょう。

  • 任意売却前:月10万円×12ヶ月=120万円
  • 任意売却後:月2万円×12ヶ月=24万円

返済に必要なお金は1ヶ月で8万円、1年で96万円も減ります。

これだけ返済が楽になるのなら、新生活を進めながら返済するのも難しくなさそうですね。

このように、任意売却なら残債も債権者との交渉次第では、無理なく分割返済できる可能性があります。

住宅ローンを解決しても生活は続きます。

売却後の生活も考えて売却方法を選ぶことが重要です。

【注意】

なお、競売にはこういった配慮は一切ありません。
基本的には任意売却したケースよりも厳しい返済が返済を強いられることが多いです。

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任意売却のメリット:競売より有利

任意売却のメリット

任意売却と競売で違う点は、「任意売却のメリット」でもあります。

なぜ任意売却の方が売主に有利なのか、そして競売とどこが違いどのようなメリットがあるのか、任意売却への理解を深めるためにもう少し詳しく説明します。

市場価格に近い金額で売却できる

任意売却は市場価格に近い金額で売却できますが、競売の場合は市場価格よりかなり低い売却になりがちです。

【売却方法と相場】

  • 任意売却:市場価格の8~9割程度
  • 競売:市場価格の5~6割程度

任意売却より競売の方が有利になるのは、都心の一等地など地価が高い一部のケースのみです。

基本的には任意売却の方が売却価格が高いと考えてください。

競売よりも売却相場が高い

売却価格のシミュレーション

「任意売却」と「競売」の具体例を比較してみましょう。

Aさんには住宅ローンの残債が2000万円あり、税金も20万円滞納しています。

▼売却シミュレーション(タップで拡大できます)

売却シミュレーション

まず任意売却と競売では自宅の売却価格に大きな差が出ているのがわかります。

ほかにも、任意売却なら滞納している税金を控除でき、引っ越し代も出ているなど、競売にはないメリットが多くあります。

残債は発生してしまったものの、残り500万円と大幅に圧縮できたため新生活への影響も少ないでしょう。

このように売却シミュレーションを見ると、金銭面での任意売却の有利さがより伝わるかと思います。

なぜ競売の方が価格が低くなるの?

競売は強制的な売却方法です。

自宅の売主が納得しないまま強制的に売却され、家から退去しなければいけません。

そのため、競売後の明渡がスムーズに進まず、不退去などトラブルが起きがちです。

こういったトラブル等が予測されるため、競売物件はどうしても市場価格よりも安く買い叩かれてしまいます。

※任意売却の場合、自分で自宅の売却を決めるためほぼトラブルは発生しません。

手元にお金がなくても大丈夫

任意売却は手元にお金がなくても実行できます!

かかった経費についてはすべて自宅の売却後に、自宅の売却代金から支払われます。

任意売却を行う上で持ち出し費用は一切かかりません。

また、当法人では任意売却に至らずに解決した場合でも相談料等はかかりませんのでご安心ください。

手元にお金がなくても大丈夫

売却代金から引っ越し代や清掃処分代を出せる可能性がある

任意売却の場合は、「引っ越し代」や「清掃処分代」を交渉次第で援助してもらえる可能性があります。

支給の有無は債権者との交渉次第のため、任意売却に慣れた専門業者のサポートが受けられると心強いでしょう。

支給金額の目安は10~30万円程度です。

任意売却の引っ越しに金銭的な不安を抱えている方にとって、引っ越し代の支給は大きな安心感につながるはずです。

なお、競売では引っ越し代等の支給は一切なく、交渉の余地すらありません。

引っ越し費用が出るかも

住宅ローン滞納の事実を周囲に知られない

任意売却なら「周囲に住宅ローンの滞納や自宅の売却を知られたくない」というニーズに対応できます。

近所にバレずに売却を進めたい場合は、その旨を担当の業者に伝えるだけで大丈夫です。

宣伝広告を控えめにする、特定の地域(自宅の近所)にはチラシを投函しないなど、プライバシーを守りながら売却を進めてもらえます。

万が一、何かしらの事情でご近所さんに売却のチラシを見られたとしても、住宅ローンの滞納まで知られることはほぼありません(引っ越しするのね程度で終わるでしょう)。

しかし、競売になると事情は大きく異なります。

競売の場合、手続きの過程で競売の事実が広くネットなどに公開されます(競売物件はインターネットで簡単に検索できます)。

この情報公開で精神的に傷つく方も多いです。

その上、競売の場合は確実に「住宅ローンを支払えなかった」という事実もあわせて伝わってしまいます。

プライバシーを守り、精神的にも穏やかに売却を進めるには任意売却が明らかに適しています。

プライバシーを守れる

ある程度自分の意思を反映させられる

競売は債権者が「競売してください」と裁判所に申し出てはじまる手続きです。

その後は裁判所に主導権が移り、すべて裁判所が進めていきます。

そのため、自宅の持ち主からすると「予定外のこと」・「不意打ち」という側面が強く、精神的なダメージも大きいです。

その後の手続きも裁判所の指示によって進むため、「その日は都合が悪い」・「引っ越しする時間もお金もない」と自分の事情を伝えても、何の意味もありません。

裁判所は手続きに従って粛々と自宅の売却を進めていくだけです。

住宅ローンを滞納したからと言って、自宅の持ち主にはあまりにも辛い進め方です。

任意売却なら、自宅の売却は持ち主による「任意(=自由な判断)」で決まります。

通常の不動産売却とほぼ変わらないため、「売却価格」「引っ越しなどのスケジュール」についてある程度自分の都合や意思を反映させられます。

売主の意思を反映して不動産売却を進められるという点が大きな魅力です。

売り手の事情を反映させられるかも

早く売り手が決まれば数ヶ月で終了するケースも

任意売却のスタートから完了までの目安期間は3ヶ月から半年ほどです。

競売になると、競売は決められた手続きを踏んでいくため完了までに長くて1年程度かかります。

その間、ずっと住宅ローン問や生活への不安を抱えながら生活しなければなりません。

不安から早く解放されるという点でも、競売より任意売却の方が有利です。

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任意売却のデメリット:難しいケースもある

任意売却のデメリット

任意売却は競売と比較すると、売主にとってのメリットが大きい売却方法です。

ただし、影響は小さいもののデメリットもいくつかあるため、事前にきちんと確認しておきましょう。

任意売却を進めるときはデメリットについても確認し、納得のうえで手続きを進めることが重要です。

信用情報機関に異動情報が登録される

よく「任意売却をすると信用情報に登録される」という話を耳にします。

実はこの情報は間違ってもいませんが、正しくもありません。

正確には「任意売却をするような状況になると信用情報機関にマイナス情報が登録される」というのが正しい考え方です。

信用情報とは個人のお金に関する契約の履歴書のようなものです。

クレジットカードやローンの契約や返済状況といった信用情報は、すべて信用情報を管理している信用情報機関に契約情報が記録されます。

たとえばローンを借りて滞納してしまった場合は、信用情報にマイナスの情報※として記録されてしまいます。

※「ブラックリストに載る」といった表現はこの状態を指します。

金融機関などは新たなサービスの申し込みがあると、審査時にこの信用情報を参考資料にします。

任意売却をした方の多くはローンの滞納を経験しているはずです。

任意売却をしたから信用情報が悪くなるのではなく、任意売却前の住宅ローン滞納で信用情報が悪くなっているのです。

信用情報が悪いと今後のクレジットカード作成やローン契約に影響が出てしまいますが、これは任意売却だけでなく競売も同様です。

信用情報は一定期間で消えます

なお、信用情報は一定期間が経過すると自動的に消えます。

そのため、住宅ローン問題の解決直後は何かしらの悪影響を受ける可能性もありますが、5年程度でほぼ影響はなくなります。

一生を台無しにするわけではないので、その点は安心してください。

債権者が合意しない場合は任意売却できない

通常、住宅ローン返済中の自宅には「抵当権」がついています。

任意売却ではこの抵当権を特別に外してもらえるよう金融機関と交渉しますが、金融機関が交渉に応じなければ任意売却はできません。

任意売却は自宅の所有者(=債務者)の任意による売却ですが、金融機関(=債権者)の同意も必要です。

家が住宅ローンなどの借金の担保になっている以上、債権者の利害も絡みます。

任意売却の合意を取り付けるには、債権者側にとっても任意売却の方がメリットがあるという旨を丁寧に説明しないといけません。

債権者側には任意売却への協力義務はないため、交渉のときの口ぶりや態度、内容、交渉スキルによっては協力を断られることも十分にあり得ます。

任意売却の成功を高めるには、交渉スキルが高く実務経験が豊富な専門業者にお願いしましょう。

補足:任意売却の合意と引っ越し代の交渉は別

なお、債権者が任意売却に協力してくれる場合でも、引っ越し費用の援助などは別問題です。

引っ越し費用の援助を受けたい場合は、別途引っ越し代についても交渉する必要があります。

場合によっては、任意売却の合意は得られても、引っ越し費用の援助は受けられないケースもあります。

任意売却においてはあらゆる場面で交渉が重要になることを理解しておきましょう。

信頼できる業者選びが難しい

任意売却は不動産売却のひとつですが、すべての不動産会社で任意売却を扱っているわけではありません。

不動産会社にも専門分野や得意分野があり、中には任意売却を扱っていない業者もあります。

任意売却をしたい場合は、「任意売却に強い業者」を見つけることが第一条件です。

そのうえで「信頼できる業者かどうか」を判断していきましょう。

信頼できる業者かどうかの判断では「経験」と「相談時の心証や説明」がポイントになります。

任意売却には税金の滞納が絡むケース、離婚問題が絡むケースなどさまざまなケースがあります。

業者のホームページなどを確認し、自分の悩みに近い事例が「解決事例」などに載っていないか確認してみてください。

気を付けたい業者の特徴

どのような業者を選べばいいの?

メリットだけを説明するのではなく、デメリットについても説明してくれる業者を選んだ方が後からトラブルになりにくいはずです。

任意売却に対して抱えている不安についてあらかじめ相談し、どのような対処法があるのかを事前に示してくれる業者の方が信用できるでしょう。

住宅ローン問題を抱えているときは、心に余裕がない方も多いです。

そんな状況下で冷静に「実務経験やスキルを見定めて選んでください」といわれても難しいことでしょう。

ここまで当サイトの内容を読んで信頼できると思った場合はぜひご相談ください。

競売と任意売却の違いやメリット、デメリットなどを状況ごとにさらに詳しく説明いたします。

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「競売開始決定通知書」が来てもまだ大丈夫!任意売却に切り替えできます

競売開始決定通知書

住宅ローンの滞納を開始して半年ほど経過すると「競売開始決定の通知書」が自宅に届きます。

「競売開始」の文字を見てもう手遅れだと諦める方が多いですが、まだ任意売却に切り替えられるのでご安心ください。

この通知書はあくまで「今から競売に向けて手続きを進めていきますよ」というお知らせです。

通知書のタイトルに驚かず、ぜひ当法人にご相談ください。

競売はギリギリまで回避できます。

競売開始決定の通知書が届いてから取り下げまでには、まだ2~3ヶ月程度の猶予が残されています。

このタイムリミットまでに任意売却の専門業者に相談し、金融機関と交渉して任意売却に切り替えられれば、無事に競売を回避できます。

金融機関との交渉にはある程度の時間がかかるため、1日でも早く解決に向けて動き出しましょう。

【相談はお早めに!】

開札日の2日前まで債権者との交渉をまとめる必要があるため、あまりにもギリギリの連絡では競売を回避できない可能性があります。

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よくある質問FAQ

Q1:任意売却と競売の違いとは?(+タップで開く)
A:任意売却とは、債務者(=自宅の持ち主)が専門業者に相談し、任意(=自分の意思)で不動産売却する方法です。

対する競売は、裁判所の手続きで強制的に家を売られてしまう方法です。

Q2:いつまでに相談すれば任意売却に間に合いますか?(+タップで開く)
A:住宅ローンの返済が厳しくなったら、1日でも早くご相談ください。より良い条件で自宅を売却できる可能性が高まります。

裁判所から「競売開始決定の通知書」が届き、実際に競売の落札者が決定するまでは、まだ間に合います。

まとめ:金銭的にも精神的にも任意売却の方がメリットが大きいです

任意売却と競売は同じ不動産売却ですが、内容やメリットがかなり違っています。

任意売却のメリットであるスケジュールや売却価格への債務者(売主)の意思の反映が競売には全くありません。

売却後も住宅ローンが残ってしまったときに、交渉次第では分割払いが認められるのも任意売却のメリットです。

金銭面でも精神面でも、住宅ローン問題は競売よりも任意売却で解決した方が自宅の持ち主には有利です。

1日でも早くお悩みを吐き出し「あるべき暮らし」を取り戻しませんか?

ぜひお気軽に当法人にご相談ください(相談料は無料です)。

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