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住宅ローン問題解決コラム
重要用語集

【要注意】競売開始決定通知書は絶対無視しないで。任意売却を競売回避のために検討すべき理由

競売開始決定通知書

住宅ローンの支払いできなくなり、滞納が7ヶ月ほど続くと「競売開始決定通知書」という書類が届きます。

書類の名前を見て「自宅が競売にかけられてしまう!」と驚く方も多いでしょう。

住宅ローンのお支払いが滞ると、債権者である金融機関は住宅を競売で売却して債権(=貸したお金)を回収しようとします。

競売は引っ越し時期が勝手に決められる、売却価格が市場価格より安くなる可能性があるなど自宅の持ち主には不利な点が多いです。

ですが、まだこの通知が届いた段階でしたら競売を回避できます。

競売以外の方法で住宅ローン問題を解決しましょう。

本記事で紹介する「任意売却」という方法を利用すれば、自宅の持ち主へのデメリットを最小限におさえて自宅を売却できます!

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競売開始決定通知書が届いたらどうすればいい?大丈夫、まだ間に合います。

競売開始決定通知書が届いたらすぐにご相談ください

競売開始決定通知書を受け取り、動揺、困惑されている方に向けて、まずは結論からお伝えします。

「競売開始””決定””通知」というタイトルから、競売は決定事項だと捉える方も多いですが、これはあくまで「裁判所が競売手続きに入ることを決定した」というだけの通知です。

競売は裁判所との手続きを取りながら進めていくため、この通知を受け取ってからもまだ時間的猶予が残されています。

猶予期間はおおむね半年ほどです。

通知書の文面には恐怖をあおるような文言が記載されていますが、間違っても高金利のカードローンなどで返済資金を確保するようなことはしないでください。

残された時間は正しく有効的に使いましょう。

▼競売までの流れ(タップで拡大できます)

競売の流れ

※競売の進み方は各事案ごとに異なります。時系列はあくまれ一例としてお考えください。

競売で損したくないなら、任意売却がおすすめ

任意売却の特徴

「任意売却」なら、競売のように大きく損することはありません。

通常、住宅ローンの返済が終わっていない住宅には抵当権がついているため自由に売却できませんが、任意売却なら債権者からの合意を得ることで特別に抵当権を外してもらえます。

抵当権が外れれば、競売(市場価格に5~6割程度)ではなく一般市場で市場価格の8~9割程度での売却を狙えます。

【各売却方法の相場】

  • 任意売却:一般市場の8~9割
  • 競売:一般市場の5~6割

自宅の持ち主にとっては、売却価格が高くなればなるほどローンの残債を大きく減らせ、新生活にゆとりをもたせられるため有利です。

任意売却には通常の不動産売却とは異なるノウハウが必要となるため、残された時間をムダなく使うには適切な業者選びが重要です。

当法人は住宅ローンに苦しむ方を支援するために結成された専門家集団で、多くの任意売却を成功させています。

残された時間を有効に使い、スムーズに住宅ローン問題を解決するために、ぜひ当法人にご相談ください。

任意売却のメリット

当法人への相談から解決までの流れ

相談から解決までの流れ

当法人では住宅ローンのご相談を電話・メール・LINEの3種類で幅広く受け付けております(相談料無料)。

状況把握等ができておらずパニック状態でも大丈夫です。

まずは勇気をもって相談していただき、今の不安なお気持ちをお聞かせください。

相談料は無料です。

相談だけで終了した場合はもちろんお金はかかりませんし、任意売却に進む場合も相談者さまの持ち出し費用がございません。

住宅ローン問題の相談から解決まですべて持ち出し費用なしで行えます(必要な経費は自宅の売却代金から差し引かれます)。

※「すでに他社に相談しているが対応に不安がある」といったセカンドオピニオンでの相談も歓迎です。

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なぜ無料で住宅ローン問題を解決できるの?怪しくないですか?

当法人は住宅ローンで苦しむ方を助けることを目的とした一般社団法人です。

株式会社等の営利企業とは異なり、必要以上の利益を追求せずに運営しています。

また、任意売却で持ち出し費用がかからないのは、物件の売却代金から諸費用を支出できるように債権者(=金融機関など)の合意を取るからです。

債権者は、債務者がローンの支払いができなくなった背景から、手元にお金がないことはよくわかっています。

そのため、このあとに確認していく諸費用を売却代金から支払うことを認めてくれています。

このような事情があるため、任意売却を利用する売り手は手元にお金がなくても問題ありません。

▼各費用の比較(※タップで拡大できます)

各方法でかかる費用の比較

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競売開始決定通知書とは

競売開始決定通知書

「競売開始決定通知書」の中身を詳しく見ていきましょう。

住宅ローンを滞納して3ヶ月~半年ほど経つと、ローン債権者が裁判所に競売の申し立てを行います。

これを受けて裁判所が競売の開始を決定すると、その旨が債務者(=自宅の持ち主)に伝えられます。

このときに送られる通知書が「競売開始決定通知書」で、裁判所から特別送達(=裁判所から送られる特殊な郵便物)として発送されます。

普段と違う郵便物ですので心理的なショックを受ける人が多いですが、前述の通り実際の競売入札まではまだ時間があります。

どうか投げやりにならず、問題解決に向けての一歩を踏み出すきっかけにしてください。

封書の中身

封書を開封すると、「担保不動産競売開始決定」などのタイトルと書かれた書類が入っています(地域により文面が異なることがありますが内容は同様です)。

冒頭には、債権者(=金融機関)の申し立てにより対象不動産(=自宅)の競売手続きを開始する旨が記載され、当事者目録として債権者と債務者の名前や住所も記載されています。

また債権の種類や残っている債権額(債務者から見てローンの残債)、担保の対象となっている不動産の種類や地番等も通知されます。

いろいろな情報が書かれていますが、内容としては「この不動産の競売を今から開始しますよ」というものだと認識してください。

繰り返しとなりますが、今から競売を開始しますというだけの連絡であって、実際に競売が開始されるまでにはまだ時間が十分あります。

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競売開始通知がきた後の流れ

競売開始通知がきた後の流れ

以下は競売開始決定通知書が届いたあとの流れを簡単にまとめています。

▼競売について

競売のより詳しい解説(+タップで開く)

1 不動産の競売手続とは

不動産の競売手続とは,債権を有している人(債権者)の申立てにより,裁判所が,債務を弁済することができなくなった人(債務者)の所有する不動産を差し押さえて,これを売却し,その代金を債務の弁済にあてる手続です。

引用:裁判所-競売不動産の買受手続について

競売が始まると、参加者は裁判所が決定した売却基準価格より高い値段で入札していきます。

その中でもっとも高額な金額を入札した人を最高価買受申出人といい、競売物件を購入する権利を得ます。

なお、最近の競売の実施数は以下のような状態です(競売の実施数は景気や社会情勢によって大きく左右します)。

競売件数の統計2021

引用:一般社団法人 不動産競売流通協会(FKR)

1.現況調査

競売開始決定通知書が届いてから1ヶ月程度で、「現況調査を行います」という通知書が送られてきます。

現況調査とは物件調査のことです。

記載された予定日時に裁判所の執行官が2~3名ほど自宅にやってきて、自宅の写真を撮っていきます。

時間としては30分くらいの滞在となるでしょう。

予定日時に自宅を留守にしていたとしても、裁判所の権限で無理やり自宅のカギを開けて入室されてしまいます。

2.入札期間や開札日等の通知

現況調査から2~3ヶ月後には、債務者の元に競売の入札時期や開札日、また対象不動産の売却基準価格や競売の開始価格などが書かれた通知が送られてきます。

3.公告

上記2の通知から約1ヶ月後には、競売が執り行われることを世間に知らせるための公告※がなされます。

※公告=ここでは住宅の競売を世間に知らせることを意味します(競売の事実が一般人にもアクセスできる状態になり、周囲に競売がバレる可能性があります)

4.入札開始

公告から間もなく競売入札が実施され、新たな所有者が決まります。

競売申し立てを取り下げてもらうには?

競売開始決定通知書が届いた後でも、競売を申し立てた債権者が同意すれば競売を取り下げてもらえます。

現状、債権者はローンを支払ってもらえないために競売を申し立てている状態です。

競売の取り下げに応じてもらうには、債権者側にもメリットがないといけません。

そこで、競売よりも高値がつく可能性が高い任意売却での売却を検討している旨を伝えます。

債権者側も1円でも高い値段で住宅を売って、1円でも多く住宅ローンを回収したいという気持ちがあるため、任意売却による売却案に賛同してもらえる可能性が高いです。

なお、債権者との競売取り下げの話し合いについては、不動産会社と契約し委任状を発行することで不動産会社が代理で行ってくれます。

もちろん当法人でもみなさんの代わりに当法人のスタッフが話し合いを行います。

任意売却で問題解決

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競売と任意売却の違い

最後に競売と任意売却の違い・任意売却の3つのメリットをまとめておきます。

【任意売却と競売の違い】

  1. 競売より売却相場が高い
  2. プライバシーが配慮される
  3. 引っ越し費用がもらえる可能性がある

売却金額について

競売は買い手(落札者)主導で価格が決められます。

「できるだけ安く買いたい」という意思の主導の元で進められるため、市場価格よりも安くなってしまうことが多いです。

対する任意売却は、通常の不動産売却のように買い手と売り手の交渉で売却金額が決定します。

競売よりも高値での売却を望める手法が任意売却です。

競売よりも売却相場が高い

プライバシーへの配慮について

競売では、競売開始決定通知書が送られたあとに現況調査(物件調査)があるなどプライバシーが損なわれます。

競売の事実が周囲に知られる可能性もあるため、精神的苦痛を感じる方も少なくありません。

任意売却なら、強制的な自宅調査もなく、プライバシーに配慮しながら自宅の売却を進められます

※具体的には自宅近所には売却のチラシを配らないといった配慮ができます。

プライバシーが配慮される

引越し費用について

競売は自宅持ち主の引っ越しについて全く配慮してもらえません。

競売によって決められた日に強制的に自宅から追い出されてしまいます。

任意売却なら売却価格だけでなく、引越し日時の相談も可能です。

※実際に要望が受け入れられるかは交渉次第です。

引っ越し費用が出るかも

よくある質問FAQ

Q1:競売開始決定通知書とは?(+タップで開く)
A:「競売開始””決定””通知」というタイトルから、競売は決定事項だと捉える方も多いですが、これはあくまで「裁判所が競売手続きに入ることを決定した」というだけの通知です。

競売は裁判所との手続きを取りながら進めていくため、この通知を受け取ってからもまだ時間的猶予が残されています。

残された時間で競売を回避できるように動き出しましょう。

Q2:いつまでに相談すれば任意売却に間に合いますか?(+タップで開く)
A:住宅ローンの返済が厳しくなったら、1日でも早くご相談ください。より良い条件で自宅を売却できる可能性が高まります。

裁判所から「競売開始決定の通知書」が届き、実際に競売の落札者が決定するまでは、まだ間に合います。

まとめ:競売開始決定通知書が届いてもまだ任意売却に切り替えられます

「競売開始決定通知書」は非常にインパクトのあるタイトルのため焦ってしまいますが、まだ競売を避けるための対応時間は残されています。

競売は自宅を強制的に取り上げられる上に、売却価格がやすくなりがちで自宅の持ち主にとっては損です。

競売を回避して、市場価格に近い売却価格が望める「任意売却」に切り替えましょう。

本通知書の到着から実際に競売の入札が始まるまでには、約半年ほどの猶予があります。

今から当法人にご相談いただければ、まだ十分間に合います。

ぜひ勇気を出してご相談ください。

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