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住宅ローン問題解決コラム
解決策競売

競売の流れ・手続きを解説。開始から退去までの期間・手順についても解説。

競売の流れ・手続きを解説。開始から退去までの期間・手順についても解説。

急な病気、転職などで住宅ローンが払えなくなったとき、その状態を放置しているとどうなるでしょうか。

最終的に大事な自宅は「競売(=自宅の強制売却)」にかけられ、自宅から追い出されてしまいます。

競売は自宅の持ち主にとってあまりにもデメリットの多い売却方法です。

本記事では「住宅ローンが払えなくなってから実際に競売が行われるまでの流れ」を見ていきます。

重要なのは競売の準備が始まっても諦めないことです!

不動産の特殊な売却方法である「任意売却」を利用すれば、もっと有利な方法で住宅ローン問題を解決できます。

競売の流れを確認しながら、いつまでなら任意売却に切り替えられるのかもあわせてご確認ください。

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住宅ローンの支払いを滞納していると競売になります!

住宅ローンの支払いを滞納していると競売になります!

冒頭でも紹介しました通り、競売とは「自宅の強制売却」です。

競売を主導する裁判所では以下のように説明されています。

1 不動産の競売手続とは

不動産の競売手続とは,債権を有している人(債権者)の申立てにより,裁判所が,債務を弁済することができなくなった人(債務者)の所有する不動産を差し押さえて,これを売却し,その代金を債務の弁済にあてる手続です。

引用:裁判所-競売不動産の買受手続について

簡単に説明すると、住宅ローンを貸した銀行があなたの自宅を強制的に売却し、その売却金で貸したお金を回収する手続きだと考えてください。

病気のようなやむを得ない理由で住宅ローンが払えなかったとしても、そういった事情は聞き入れてもらえずフロー通りに手続きが進んでいきます。

自宅の持ち主にとっては屈辱感が強く、売却金額や条件面でもデメリットの多い手続きです。

競売は直前まで回避できます!「競売開始決定通知書」が届いても間に合います

競売は急に実行できるわけではありません。

定められたフローに従って、決められた手続きを一つずつ裁判所が行っていきます。

よって、住宅ローンの滞納から競売の実施までには、約1年ほどの時間的猶予があります。

この時間を活かして、不利な競売から有利な任意売却に切り替えましょう。

「競売開始決定通知書」が届いても大丈夫です。

これはただの「競売に向けた準備を開始しますよ」というお知らせですので、実際にはまだ何の準備も進んでおらず、この段階なら問題なく任意売却に切り替えられます。

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競売を回避して任意売却での売却がおすすめ

任意売却の特徴

先ほどから紹介している「任意売却」とは、競売を回避するための手段としてよく利用される不動産売却方法の一種です。

何かしらの事情で住宅ローンを支払えなくなった人が、債権者(=金融機関など)から特別に同意を得て自宅を売却します。

任意売却のメリット

任意売却最大のメリットは「売却相場の高さ」です。

【各売却方法の相場】

  • 任意売却:一般市場の8~9割
  • 競売:一般市場の5~6割

売却価格が高ければ高いほど住宅ローンを大きく減らせ、自宅売却後の生活にゆとりを出せます。

実際の売却実例を見てみましょう。

残債の比較1

たとえば、物件のローン残債が2000万円で、任意売却で物件が1600万円で売れたとしましょう。

ローン残債2000万円 - 売却価格1600万円 = 400万円

手数料の81万円を含めてもローン残債を約500万円にまで大きく減らせます。

残債の約500万円に関しても一括で返済するのではなく、債権者(=金融機関など)と交渉すれば、無理のない金額での分割返済が可能です。

▼その他任意売却のメリット

任意売却のメリット

住宅ローン問題は99%解決できます!

任意売却の細かい手続きは不動産業者が行ってくれますが、最初の動き出し(不動産業者への相談)だけは自分で行わないといけません。

競売になってしまうと、住宅ローン残債が大きく残りその後の未来も大きく狂ってしまいます。

少しでもより良い将来にするために、ぜひ今勇気を出して解決への一歩を踏み出してみてください。

当法人は任意売却の専門家として数多くの住宅ローン問題を解決してきました。

安心してご相談ください。

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競売の流れ・手続きについて

競売の流れ・手続きについて

それでは住宅ローン滞納から競売までの時系列(時間の流れ順)を見ていきましょう。

▼競売までの流れ(タップで拡大できます)

競売の流れ

住宅ローンの滞納

住宅ローンの滞納

毎月の決まった期日に住宅ローンが払えないとその日から滞納が始まります。

うっかり忘れてしまっていた(悪気はなかった)という事情であっても、滞納には変わりなく遅延損害金が発生します。

この段階でしたらまだ月々の支払い+損害遅延金を支払えば大きな問題にはなりません。

数日でも延滞にはご注意ください

優遇金利の適用を受けている方は一部注意が必要です。

住宅ローンの金利は「店頭金利」「優遇金利」の2つで成り立っています。

【金利の種類】

  • 店頭金利(基準金利):定価
  • 優遇金利:割引
  • 適用金利:店頭金利から優遇金利を引いた金利

たとえば、店頭金利が2.5%で優遇金利が1.5%だと実質的な金利である適用金利は1.0%となります。

契約の種類によっては遅延を起こしてしまうと、この優遇金利が受けられなくなるといったデメリットがあるためご注意ください。

督促状、催告書が届く(滞納から3ヶ月程度)

督促状、催告書が届く

住宅ローンの滞納があるとまずは「住宅ローンの返済をお忘れではないでしょうか。お忘れでしたらお支払い願います」といった丁寧な通知が送られてきます。

書類のタイトルも「お知らせ」や「ご連絡」など非常にソフトです。

この通知を無視していると、タイトルが「督促状」や「催告書」に変わり文面も厳しいものに変化していきます。

【書類の違い】

  • 督促状:自主的な支払いを促す書類
  • 催告書:競売前の最後通告

督促状の段階であれば、今までの滞納分+遅延金を支払えば今まで通りローン返済を続けられる可能性があります。

しかし、催告書になってしまうと分割払いに戻すことはほぼできません。

金融機関側はあなたから資金を回収するのを諦めて自宅の売却準備に入ります。

この段階で当法人にご相談いただけるとスムーズに住宅ローン問題を解決できます。

期限の利益の喪失

期限の利益の喪失とは?

期限の利益とは、「支払期日まで支払いを待ってもらえる権利」です。

たとえば、「3月31日に100万円を返す」という約束でお金を借りた場合、期限の利益によりお金を借りた側は返済期日までお金を返さなくていいです。

仮に「1週間早く返済して!」と言われたとしても、その要求を断れます。

これが期限の利益です。

この期限の利益には「分割払い」にする条件もつけられます。

よって、住宅ローン問題における期限の利益の喪失は「分割払いの権利を失うこと」とも言えます。

今までは高額な住宅ローンを借りても、月々少額ずつ返済することが認められていましたが、期限の利益を喪失するともう分割払いは認められません。

金融機関は、貸したお金を回収するために一括弁済を要求してきます。

【考え方】

金融機関は一括弁済が受けられるとは考えていません(月々の支払いに困っている人が一括でローンを支払えるわけがないですよね)。
期限の利益の喪失は、競売に向けたひとつのステップだと考えてください。

▼期限の利益についての詳細

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代位弁済の実行

代位弁済

代位弁済とは、債務者(=住宅ローンの契約者)が支払いできなくなったときに、保証会社が債務者の代わりに弁済を行うことを意味します。

住宅ローン返済中に債務者(=住宅ローンの契約者)から支払いが滞るリスクに備えて、銀行では住宅ローン契約時に保証会社の利用を義務付けていることが多いです。

期限の利益の喪失後に一括払いを請求しても支払いがなかったとき、金融機関はこの代位弁済で保証会社から弁済を受けます(これが代位弁済です)。

代位弁済が行われて住宅ローンが消えるわけではなく、債務者から見ればお金の返済先が銀行から保証会社に変わっただけです。

▼代位弁済についての詳細

競売開始決定の通知(滞納から7ヶ月程度)

競売開始決定通知書

住宅ローン債権者は、債務者(=住宅ローンの契約者)からの回収を諦め、競売で住宅を売却し貸したお金を回収しようとします。

債権者が裁判所に競売の申し立てを行ったときに送られてくる書類が「競売開始決定通知書」です。

「競売開始””決定””通知」というタイトルから、競売は決定事項だと捉える方も多いですが、あくまで「裁判所が競売手続きに入ることを決定した」というだけの通知です。

まだ申し立てが行われただけであり、このあと半年ほど時間をかけながら競売の準備が進められます。

書類のタイトルや送り主(裁判所)を見て驚いた方も多いと思いますが、この段階でもまだ十分に余裕をもって任意売却に切り替えられます。

どうか投げやりにならず、問題解決に向けての一歩を踏み出すきっかけにしてください。

▼競売開始決定通知書についての詳細

現況調査、競売資料の作成

現況調査

現況調査は裁判所の職員(執行官と不動産鑑定士)が「競売される物件の価値」を見極めるために行います。

調査結果をもとに競売の基準価格となる「評価額」を算出します。

【現況調査の内容】

  • 外観や基礎の確認
  • 室内の写真撮影
  • 簡単なヒアリング

外観や基礎の状態から自宅の劣化具合を判断するほか、執行官が室内に入り写真を撮っていきます。

リビングやバルコニーをはじめ、見せたくないと感じる台所やお風呂なども容赦なく撮影されるため、強いストレスを感じる方も多いです。

この段階を過ぎると1日ごとに任意売却への変更が難しくなります。

今からでも事態を改善させたい、プライバシーを損ないたくないという方はお早めに当法人にご相談ください。

【注意】

現況調査で撮影された写真はのちにネット上で広く公開されます。
情報は「BIT不動産競売物件情報サイト」で誰でも検索できます。

現況調査は拒否できない

現況調査にやってくる人は裁判所の執行官です。

裁判所の職員であり、おもに裁判の執行(=判決に従わない場合、判決を強制的に実現すること)に関する事務を行っています。

執行官には決定事項に従わない人を強制的に従わせるための「強い権限」が与えられています。

もし現況調査がスムーズに進まないと執行官が判断すれば、警察の助けを呼び強制的に調査を行います。

▼現況調査についての詳細

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期間入札の通知が届く

期間入札の通知

「競売の期間入札通知書」とは、競売になる住宅の入札期間(開始日と終了日)が掲載された裁判所から届く書類です。

簡単に表すと「まもなく競売が始まりますよ」というお知らせです。

競売の入札方法には2種類あり、まずは「期間入札」から行います。

期間入札では決められた期間内に入札した人の中でもっとも高値で入札した人(=最高価買受申出人)に購入の権利が与えられます。

具体的に入札が行われる日にちが決まり、競売が身近に迫ってきたのが伝わるかと思います。

この段階でもまだ任意売却への切り替えができますが、ここからはスピード勝負ですのでとにかく早く任意売却の専門家に相談することが重要です。

▼期間入札の通知についての詳細

自宅の競売が公告される

自宅の競売が公告される

現況調査をもとに作られた「3点セット」と呼ばれる書類が、裁判所とインターネットサイト(BIT)に公開されます。

【3点セットの内容】

  • 物件明細書:物件の権利関係などが記載されている
  • 評価書:基準価格の根拠などが記載されている
  • 現況調査書:物件の外観や室内写真などが記されている

物件所有者の氏名は公開されませんが、自宅の住所・外観・室内写真が公開されるためプライバシーが著しく損なわれます。

上記サイト(BIT)は一般人でも登録不要で閲覧できるので、どのような情報が公開されているのか1度確認してみてください。

非常に詳細な情報が掲載されており、大きなショックを受けるかと思います。

配当要求終期の公告

配当要求終期の公告

配当要求終期の公告とは、「競売を申し立てた人以外にも債権を持っている債権者は裁判所に申し出てください」というお知らせです。

債権者は自宅を競売で売って、その代金で貸した住宅ローンを回収する予定でいますが、もしかするとほかの人も同じ人にお金を貸している可能性があります。

配当要求終期の公告は、「競売を依頼した人以外に、競売にかけられた住宅が売れたとき売却代金をわけて欲しい人はいませんか?」と尋ねる文章です。

公告は広く世間の人に知らせる作業であるため、配当要求終期の公告が出てしまうと競売の事実が多くの人に知られてしまいます。

競売の公告以後に声をかけてくる不動産業者は怪しいので要注意

配当要求終期の公告後に、直接声をかけてくる業者にはご注意ください。

その業者はあなたの家が競売されると知って声をかけています。

【注意したい業者の特徴】

  • 自宅の郵便受けにチラシ(DM)を入れる
  • 自宅に電話をかけてくる
  • 自宅に直接訪問してくる

このような方法で””直接””あなたにコンタクトを取ろうとしてくる業者には注意が必要です。

こういった業者のすべてが悪徳業者と言うわけではありませんが、情報を鵜吞みにしないなど十分に注意しながら対応してください。

不安な方は配当要求終期の公告後にコンタクトをとろうとしてくる業者はすべて無視するといいでしょう。

※当法人ではこのような方法での直接的なお声がけは一切しておりません。

▼配当要求終期の公告についての詳細

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期間入札が開始

いよいよ期間入札=競売が開始します。

こうなるともう任意売却に切り替えることはできません。

揉めても時間とお金をムダにするだけですので、裁判所の指示におとなしく従うのがベストです。

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退去までの流れ・期間について

退去までの流れ・期間について

競売は絶対に避けなければなりませんが、念のため「もし競売となってしまったらその後はどうなるのか」について確認しておきましょう。

ここから先では「自宅退去までの流れ」「自宅退去までの期間」を解説していきます。

実際に競売後の流れを読み、競売の怖さや不利な面を感じた方は、今日からさっそく住宅ローン問題の解決に向けて動き出しましょう。

自宅の売却が決定

期間入札では「もっとも高く入札した人」に購入権が与えられます。

ですが、競売の売却相場は総じて低く市場価格の5~6割程度でしか売れません。

一部の好立地物件(都心など)を除いて、基本的には競売になると安く買い叩かれると認識してください。

代金納付、所有権移転、登記

最高価格で落札した人は、速やかに代金を納付し買受人としての立場を得ます。

買受人に所有権が移ったことも登記され、この瞬間から自宅は他人のものになります。

ここから強制退去まで約2ヶ月です。

引渡命令申立て

買受人は代金を納付すると、物件の引き渡し命令を出すように裁判所に申し立てできるようになります。

申し立てを受けて裁判所が引き渡し命令を決定すると、引渡命令が記載された文面が自宅に届きます。

ここで不服申し立てをせず1週間が経過すると引渡命令が確定します。

特段の事情がないのに不服申し立てをしても、リミットを伸ばす効果はほとんど期待できず無意味です。

ここまでに大体1週間~2週間ほどの期間を要するため、タイムリミットは残り1ヶ月半程度です。

強制退去

引渡し命令が確定すると強制執行の申し立てが可能になります。

強制執行の申し立てをすると1週間~2週間ほどの間に、裁判所の執行官が債務者宅を訪れて自宅明け渡しの催告を行います。

自宅を強制的に追い出されるまでのタイムリミットは約1ヶ月です。

1ヶ月の間に新居を見つけ出し、引っ越しも完了させないといけません。

【強制退去の様子】

強制退去はその名の通り強制的に自宅から追い出される手段で、当日は裁判所の執行官のほかに荷物を運び出す業者やカギの専門業者までやって来ます。

▼落札後の流れについての詳細

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よくある質問FAQ

Q1:競売とは?(+タップで開く)
A:競売とは「自宅の強制売却」です。

住宅ローンの支払いが止まった自宅は、最終的には「競売(けいばい)」にかけられます。

債権者(=金融機関など)は自宅を強制的に売って、その売却金で貸したお金を回収します。

Q2:競売にかかる期間は?(+タップで開く)
A:住宅ローンの滞納から競売の実施までには、約1年ほどの時間的猶予があります。

競売は裁判所主導で進められ、事前にいくつかの準備が必要です。猶予期間の1年を残して任意売却等に切り替えられます。

まとめ:競売より売却代金が高く、プライバシーが守られる任意売却を選ぼう!

売り手側にとって競売のメリットはほぼありません。

売却金額、条件、精神面どれをとってもデメリットが多く、苦しい作業になります。

あるべき暮らしを取り戻すためにも、住宅ローン問題の解決には「任意売却」をご検討ください。

任意売却なら、競売の抱えるデメリットの多くを解消できます。

本記事で解説したように、競売には複数のステップがあり最終盤まで任意売却に切り替えるチャンスがあります。

任意売却にご興味のある方は、まずは電話で当法人にお問い合わせください。

お悩みを吐き出しスッキリしたあと、一緒にベストな解決策を考えていきましょう。

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参考サイト

参考:裁判所

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