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住宅ローン問題解決コラム
解決策競売

競売とは?裁判所の物件競売制度や流れをわかりやすく解説。売り手のメリットは少ないため任意売却がオススメ。

競売とは?裁判所の物件競売制度や流れをわかりやすく解説。売り手のメリットは少ないため任意売却がオススメ。

住宅ローンが支払えない状態が続くと、最終的に自宅は競売(=強制売却)にかけられてしまいます。

しかし、住宅ローンを払えない物件の100%が競売になるわけではありません。

特殊な売却方法である「任意売却」を使えば、競売のデメリットを取り除きながら、自宅の持ち主に有利な条件で自宅を売却できます。

本記事では「競売の基本情報(競売の仕組み、流れ、デメリット)」をまとめています。

競売についての基礎知識を得て、いかに競売が不利な制度かを再確認してみてください。

そのうえで、競売によらない住宅ローン問題の解決方法を考えていきましょう。

【本記事の解説内容】

※タップで該当項目まで移動できます

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任意売却という方法を使えば競売を回避できます

任意売却の特徴

任意売却とは「何かしらの事情で住宅ローンを返済できなくなったときに、自らの意思で自宅を売却する方法」です。

住宅ローンが返済できないときに使う特殊な不動産売却方法だと考えてください。

住宅ローンを返済できないままでいると「競売(=自宅の強制売却)」になってしまい、売却価格やプライバシー面などで大きなデメリットを負ってしまいます。

そこで、多くの人は競売のデメリットを避け任意売却での売却を目指します。

任意売却の方が競売よりも売却相場が高いため、高値で自宅を売却でき、残っている住宅ローンの残債を大きく減らせます。

【ポイント】

当法人は任意売却に特化した団体です。
今までに数多くの潤沢ローン問題を解決してきました。

任意売却の成功のカギは?

任意売却でもっとも重要なのは「相談先」です。

スムーズに解決するには任意売却の専門家に相談してください。

任意売却は金融機関との交渉を含む特殊な不動産売却であるため、一般の不動産会社では取り扱っていないことも多いです。

また、取り扱っていたとしても十分な実務経験がない可能性があります。

相談先を間違えてしまうと、最悪のケースでは競売のタイムリミットまでに任意売却に切り替えられない危険性すらあります。

1日でも早く問題を解決するためにも、正しい業者に任意売却の相談をしましょう。

この記事をお読みいただき当法人を信用できそうだと感じましたら、ぜひお電話でご相談ください。

【ポイント】

任意売却は不動産業者だけで完結できます。
通常は弁護士等への相談は不要です。

▼各費用の比較(タップで拡大できます)

任意売却と競売の費用比較

「競売開始決定通知書」が届いても大丈夫!まだ競売を回避できます

競売開始決定通知書

この通知を受け取って、タイトルや送付元(裁判所)を見て驚いて当法人に相談に来られる方が多いです。

「競売開始””決定””通知」というタイトルから、競売は決定事項だと捉える方も多いですが、あくまで「裁判所が競売手続きに入ることを決定した」というだけの通知です。

まだ申し立てが行われただけであり、このあと半年ほど時間をかけながら競売の準備が進められます。

タイトルを見て勘違いされる方がおられますが、この段階なら十分任意売却への切り替えができるのでご安心ください。

残された時間を使って有利な任意売却への切り替えを目指しましょう。

▼競売開始決定通知書とは?

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競売とは?

競売の特徴

競売とは「自宅の強制売却」です。

競売を主導する裁判所では以下のように説明されています。

1 不動産の競売手続とは

不動産の競売手続とは,債権を有している人(債権者)の申立てにより,裁判所が,債務を弁済することができなくなった人(債務者)の所有する不動産を差し押さえて,これを売却し,その代金を債務の弁済にあてる手続です。

引用:裁判所-競売不動産の買受手続について

簡単に説明すると、住宅ローンを貸した銀行があなたの自宅を強制的に売却し、その売却金で貸したお金を回収する手続きだと考えてください。

競売が始まると、参加者は裁判所が決定した売却基準価格より高い値段で入札していきます。

その中でもっとも高額な金額を入札した人を最高価買受申出人といい、競売物件を購入する権利を得ます。

なお、最近の競売の実施数は以下のような状態です(競売の実施数は景気や社会情勢によって大きく左右します)。

競売件数の統計2021

引用:一般社団法人 不動産競売流通協会(FKR)

オークションとの相違点

競売はよくオークションのようだと表現されますが、厳密には違う点がいくつかあります。

【オークションとの違い】

  • 入札できるのは一度きり
  • 他者の入札金額は見れない

競売では実際のオークションとは異なり、他者の金額を確認後に自分がさらに高値で再入札することはできません。

こういった事情やそもそも競売物件であるというリスクなどから、競売の売却相場は低く一般市場の5~6割程度だと言われています。

どうなると競売にかけられる?

競売は債権者(=金融)債権(=貸した資金)の回収の手段として利用するものです。

住宅ローンの契約者が約束通りに貸したお金を返してくれないと、金融機関は損をしてしまいます。

こういった事態に備えて、金融機関は住宅を担保としてとり、返済が滞ったときは担保を強制的に換金します。

これが競売です。

競売は住宅ローンを貸す側にとっての資金回収手段だと考えてください。

なお、競売はある程度の期間(約1年ほど)をかけて準備が進められていきます。

住宅ローンを滞納してからすぐに自宅を追い出されるわけではなく、自宅の持ち主は徐々に立場が悪くなり不利になっていきます。

競売の流れ

ここでは競売に至るまでの進行を見ながら、同時に競売を避けるための任意売却が可能な時期についても確認します。

※詳しい解説を見たい方はタイトル部分をタップして確認してください。

1.ローン滞納開始~3ヶ月目
この時期は住宅ローンを提供した金融機関から支払いの催促がなされます。

最初は電話や普通の手紙で通知がきますが、やがて内容証明郵便で督促状催告書が届くようになります。

この段階で任意売却の相談ができれば成功の可能性がとても高いです。

2.滞納4ヶ月目~滞納6ヶ月目
この時期にはまず金融機関から「期限の利益喪失通知」が届きます。

これによって債務者は分割払いの権利を失いますが、そもそも支払いができないわけですからこれ自体に実質的な不利益は生じないでしょう。

一括弁済に応じられないことで保証会社が金融機関に代位弁済を行うので、以後は保証会社が債権者となって債務者から債権回収を進めます。

代位弁済が実施されると債務者宅には代位弁済通知書が届きます。

安全に任意売却を進めるにはこの時期までに相談するようにしましょう。

3.滞納7ヶ月目~8ヶ月目
保証会社に一括での弁済ができないと、裁判所で競売の手続きがとられます。

この段階では抵当不動産について差押えがされるので、差押通知書が債務者宅に届きます。

それからほどなくして競売開始決定通知書も届きます。

この「競売開始決定通知書」に驚いて任意売却の相談を入れる方がとても多いです。

4.滞納9ヶ月目~10ヶ月目
この段階では競売実施に向けた具体的な行動が実施されます。

まず裁判所の担当者が不動産鑑定士などを同行させて対象物件を訪れ、価格査定を行います。

同時に写真撮影も行い、競売物件について詳細を取りまとめます。

入札の期間が決まったら、その通知が債務者宅に送られてきます。

続いて物件詳細を広く世間に公開する「公告」が実施されます。

任意売却を検討できるのは実質的にこの段階までと考えてください。

5.滞納から10ヶ月以上
告知された入札が実施され、競売が執り行われます。

入札期間は大体一週間程度で、入札後は裁判所で開札されます。

最も高い金額で入札した人が競売物件を買受ける権利を取得します。

理論上は入札が実施される前日まで任意売却は可能です。

しかし、債権者との話し合いや手続きに時間がかかるためこの段階ではもう競売を回避できません。

なお実際のケースは個々の案件に応じて進行は多少異なります(上記は目安位程度にお考え下さい)。

ですが、以下の点についてはどのような案件でもほぼ同じです。

  • ローン滞納から競売実施まで約1年程度かかる
  • ローン滞納から10ヶ月くらいまでなら任意売却に切り替えられる

競売には準備期間が必要です。

準備期間中なら終盤(10ヶ月くらいまで)でも任意売却への切り替えができます。

競売開始決定通知書が届いた段階ならまだ十分に間に合いますので、どうか諦めないでください。

まずは現状のお悩みを吐き出してスッキリしてから、ベストな解決策を考えていきましょう。

▼競売までの流れ(詳細な解説はこちら)

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売り手にとって競売のメリットはほぼありません

売り手にとって競売のメリットはほぼありません

住宅ローン問題で頭を抱えている方の中には「競売なら自動で自宅を売ってくれるから楽では?」と考えてしまう方もいます。

しかし、その小さなメリットの裏にはそれをはるかに超える大きなデメリットがいくつもあります。

ここからは競売のデメリットについて確認していきましょう。

相場の5~6割程度でしか売却できない(残債が多く残ってしまう)

競売の大きなデメリットは適正な価格で買い取ってもらえない点です。

おおむね市場価格の5~6割程度でしか売却できず、大きな損につながります。

競売は最高値で入札した人が購入できるオークション似た形式ですが、他人の価格がわからない入札は1回までといったルールのため高値になりにくいです。

結果として売却金は安くなり、住宅ローンも少ししか返済できません。

競売をして自宅を失おうが住宅ローンの支払いは続きます(返済義務があります)。

競売で安く買い叩かれると、自宅売却後の人生まで大きく狂わされてしまいます。

▼任意売却と競売の比較(タップで拡大できます)

売却シミュレーション

このように任意売却と競売では、売却後の残債に大きな差が出てしまいます。

競売の事実が周囲に知られてしまう

競売では内覧(=室内の見学)ができない代わりに、裁判所の職員が撮った室内写真がインターネット上で公開されます。

このサイトは「BIT不動産競売物件情報サイト」と言い、誰でも閲覧できます。

事前登録等は不要ですので、試しに自宅のある都道府県の情報などを確認してみてください。

非常に詳細な情報(自宅の住所や室内写真など)が載っておりショックを受けるはずです。

【注意】

公開後は不動産業者が自宅周辺をうろついたり、ご近所さんから情報を聞いたりするためプライバシーが大きく損なわれます。

▼情報公開後の悪徳業者にご注意ください

気を付けたい業者の特徴

自分の意思は一切反映されない

競売は裁判所主導で進められ、その過程で自分の意思は一切反映されません。

競売に進むにつれ、意思が反映されない辛さや悔しさを感じるでしょう。

たとえば、競売準備の一環として「現況調査(=室内の写真撮影をする)」が行われますが、これも当然拒めません。

カギをかけ居留守を使ったとしても、カギを壊し強制的に入室します(このような強制的な入室も認められています)。

競売が始まってしまうと、もはやどのような方法でもあってもこちら側の事情(仕事、子育て、介護など)は伝えられなくなります。

住宅ローンの滞納を放置していると最終的には競売になる

債務者(=自宅の持ち主)にとって競売はデメリットしかなく絶対に避けたい手段です。

住宅ローンの滞納問題と向き合うには気力が必要で、目をそむけたい気持ちはとてもよくわかりますが、放置していても待っているのは競売です。

競売は裁判所が主導で行う手続きであるため、絶対に逃れられません。

競売により買い手が決まると、自宅の所有権は買受人に移り元の自宅の持ち主は「不法占拠者」になります。

最終的に、カギ屋さんなどが呼ばれて自宅から強制的に追い出される強制執行となりますます辛い思いをしてしまいます。

ですが、任意売却ならこのようなデメリットを回避できるうえに、多くのメリットも得られます。

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任意売却で住宅を売るメリット

任意売却で住宅を売るメリット

デメリットだらけの競売と比べて、任意売却は以下のように多くのメリットがあります。

競売より高い価格で売却できる(市場価格に近い)

競売と任意売却では売却相場に大きな差があります。

【各売却方法の相場】

  • 任意売却:一般市場の8~9割
  • 競売:一般市場の5~6割

任意売却では通常の不動産売買と同様に一般市場で買い手を探します。

価格交渉もできるため、ある程度は売り手の「できるだけ高く売りたい」という意思を価格にのせられます。

ただし、任意売却の第一目的が「競売の回避」であることは忘れないでください。

任意売却物件には「競売までのタイムリミット」があるため、市場価格よりも若干価格をおさえて短時間で買い手を探すのが一般的です。

どうしても市場価格に極力近い価格で売却したい方は、買い手探しに時間をかけられるようお早めにご相談ください。

※相談が遅くなると競売の危険性が強くなり、強気の値段設定は難しいです。

競売よりも売却相場が高い

手元にお金がなくても任意売却はできます

任意売却の売り手は、持ち出し資金ゼロ円で任意売却を実行できます。

手元にお金がなくても大丈夫です。

必要な経費はすべて自宅の売却後に自宅の売却金から支払われます。

不動産売却というとお金がかかりそうなイメージがありますが、金銭面での心配は必要ありません。

手元にお金がなくても大丈夫

引っ越し代をもらえる可能性がある

任意売却では債権者もしくは買主からいくらかの引っ越し代がもらえることがあります。

10万円~30万円程度の金額ですが、お金に余裕のない状態では貴重な資金となります。

引っ越し代がもらえるかは交渉次第ですが、債権者の関係が良好、早めに引っ越せるといった相手にとっての好条件がそろうともらえる確率が高まります。

確定事項ではありませんが、絶対に引っ越し代がでない競売と比べると可能性があるだけでも有利です。

引っ越し費用が出るかも

プライバシーが守られる

任意売却では売り主のプライバシーを尊重した売り方ができ、競売のように強制的に世間に晒されることはありません。

たとえば、近所の方の目に触れないよう地域に出回るチラシには情報を載せないなど、宣伝方法での配慮が受けられます。

完全に宣伝活動をしないわけにはいきませんが、競売のようにインターネット上に住んでいる状態の自宅写真が掲載されることはありません。

競売のように自宅周辺を関係者がうろうろすることもなく安心です。

プライバシーを守れる

引越し時期などを融通してもらいやすい

任意売却では物件価格と同様に、物件の引き渡し時期についても双方の希望をもとに話し合いで決められます。

競売のように期限までの退去を一方的に提示され、強制的に追い出されることはありません。

相手が提示した引き渡し希望時期は強制ではありませんから、都合が悪ければ調整してもらうようにお願いしてみましょう。

ただし、競売の回避が第一目標であるため、相手の希望から大幅に外れない程度のお願いに留めるのが無難です。

交渉で引き渡し時期が確定すれば、あとはそれを前提に引っ越しの計画を立てるだけです。

売り手の事情を反映させられる

▼任意売却のメリットについて

任意売却をするにはまずは相談

任意売却をするにはまずは相談

任意売却は名前の通り「自分の意思」で自宅を売却する方法です。

債権者との交渉や書類の準備、買い手探しなどは不動産業者が行ってくれますが、最初の相談だけは自分でしなければいけません。

みなさんはすでに当サイトにたどり着き、きちんと情報収集をされています。

あとは相談の連絡を入れるだけです。

自宅の経済状況や悩みを打ち明けるのは勇気がいることですが、競売で大きな損をしないためにも少し勇気を出して電話をかけてみてください。

電話では上手く話せない方向けに「LINE」「メール」での相談も受け付けています。

新生活を気持ちよくスタートさせるためにも、任意売却で前向きな住宅ローン問題の解決を目指してみませんか。

任意売却の流れ

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よくある質問FAQ

Q1:競売とは?(+タップで開く)
A:競売とは「自宅の強制売却」です。

住宅ローンの支払いが止まった自宅は、最終的には「競売(けいばい)」にかけられます。

債権者(=金融機関など)は自宅を強制的に売って、その売却金で貸したお金を回収します。

Q2:いつまでに相談すれば任意売却に間に合いますか?(+タップで開く)
A:住宅ローンの返済が厳しくなったら、1日でも早くご相談ください。

より良い条件で自宅を売却できる可能性が高まります。

裁判所から「競売開始決定の通知書」が届き、実際に競売の落札者が決定するまでは、まだ間に合います。

まとめ:競売を回避して任意売却に切り替えよう!

競売は金融機関が貸した資金を回収するために行う手続きですが、自宅の持ち主にとってはデメリットが大き過ぎます。

競売では自宅は安くしか売れず、多額の住宅ローンを抱えたまま自宅を追い出されてしまいます。

競売に至るまでには、住宅ローンの滞納から起算して約10~12ヶ月の準備期間があるのでその間に「任意売却」に切り替えましょう。

任意売却なら売却金額や条件面が競売よりも圧倒的に有利です。

任意売却への切り替えはギリギリまでできますが、準備期間の後半になるにつれて成功率は下がってしまいます。

確実に任意売却を目指すには「早めの相談」が重要です!

ぜひお早めにご相談ください(もう間に合わないかもと感じでも諦めずに連絡してみてください)。

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