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住宅ローン問題解決コラム
重要用語集

住宅ローンが払えずに「代位弁済通知」が届くとどうなる?不動産の専門家に相談して問題を解決しましょう。

代位弁済

住宅ローン滞納が始まったときの初期に届くのが「代位弁済通知」です。

少し内容が難しい書類ですが、この書類が届くと住宅ローンの返済相手が変わり、今までのような返済はできなくなると考えてください。

自宅の強制売却である競売向けて、着実に準備が進められている状況です。

住宅ローンの支払いが苦しくなってきた、あるいはこれから苦しくなりそうだというとき、意識すべきは「なんとしても競売を避けること」です。

非常に不利でデメリットやリスクが大きい競売は、実際に行われるまでに一定の期間を要します。

その間には債務者の元に複数の通知が届きますから、これを無視せずに迅速に対処することが大切です。

まずは当法人の無料電話相談で不安な気持ちを吐き出してみませんか?

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代位弁済通知が届いてしまった!

代位弁済通知が届いてしまった

もしあなたがすでに代位弁済通知を受け取り、どうしようか不安な気持ちになっているのでしたら、ぜひ落ち着いてこの記事を読み進めてください。

代位弁済通知が届いた段階では、まだ競売の実行まで猶予時間があります。

今のうちに正しい対処ができれば競売を避けることは十分に可能です。

中には諦めてしまったり、自暴自棄になって考えることを止めてしまう人がいますが、そうすると確実に競売に進んでしまいます。

以下で対処法についてしっかりとお伝えしていくので、あなたの生活を守るために一緒に確認していきましょう。

どこに相談したらいいの?

代位弁済がどのようなものかは下の章で詳しく解説しますが、まずは取り急ぎ問題解決のための相談先についてお伝えしておきます。

「お金の問題だから弁護士への相談がいいのかな?」と思われる方が多いですが、実は住宅ローンの支払いが苦しくなった時の相談先で適任なのは「不動産会社」です。

住宅ローンが絡まない借金であれば弁護士等で構いませんが、住宅ローンの支払いが苦しくなり、自宅が競売のリスクにさらされている状況では、不動産に精通した不動産会社が適任です。

その上、住宅ローンの返済が苦しい場合、一般的には通常売却ではなく特殊な「任意売却」という手法を用いるため、任意売却に対応できる専門業者でなければいけません。

任意売却とは?

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任意売却とは?

任意売却の特徴

任意売却とは、「何らかの事情により住宅ローンの支払いが難しくなった方が自分の意思で住宅を売却する手段」です。

競売手続きが開始する前に、当事者間で話し合いをして任意売却を進めていきます。

任意売却が認められれば、競売よりも高い売却相場での売却が望めます。

【売却相場】

  • 任意売却:市場価格の8~9割程度
  • 競売:市場価格の5~6割程度

もし競売になってしまうと市場価値の半額程度の値しかつきません。

▼任意売却について詳しく解説した記事

競売より有利な価格で売却できる

先ほども紹介した通り、任意売却でなら競売よりも高値での売却を期待できます。

実際の売却額とローン返済額のシミュレーションを見てみましょう。

残債の比較1

たとえば、住宅ローンの残債が2000万円で、任意売却で自宅が1600万円で売れたとしましょう。

ローン残債2000万円 - 売却価格1600万円 = 400万円

手数料の81万円を含めてもローン残債を約500万円にまで大きく減らせます。

残債の約500万円に関しても一括で返済するのではなく、債権者(=金融機関など)と交渉すれば、無理のない金額での分割返済が可能です。

競売の場合は恐らく1000万円程度でしか売れないでしょう。

競売よりも売却相場が高い

手元にお金がなくても任意売却ができます!

実は、任意売却は手元資金がゼロでもできます!

なぜなら、任意売却にかかる諸経費はすべて自宅の売却金から支払えるからです。

自宅の売却が完了するまでに、売り手が支払わなければいけない費用はありません。

金銭面の心配は不要です。

【自宅の売却代金から支払える諸経費】

  • 抵当権抹消費用
  • 登記費用
  • 仲介手数料 など

こういった費用はすべて自宅の売却で得た売却金で支払います。

手元にお金がなくても大丈夫

引っ越し費用がもらえるかも

交渉次第では、売却代金の中から「引っ越し費用」を出せる可能性があります。

引っ越し費用は必ず出るわけではありませんが、交渉に成功すれば最高で30万円ほどの引っ越し費用がもらえます。

競売ではこういった引っ越しへの配慮がないため、少しでも引っ越し費用がもらえる可能性がある任意売却の方が有利です。

引っ越し費用だけでなく、任意売却では買主との交渉によっては滞納した税金を立て替えてもらえる可能性すらあります。

税金の滞納を理由に自宅を差し押さえられた場合、任意売却をするには差押えの解除or滞納している税金の支払いが必要です。

任意売却ならこういったシーンでも交渉次第では買主から助けが得られるかもしれません。

【引っ越し代について】

すべてのケースで引っ越し代や税金の立て替えが行われるわけではありません。
これらの支払いがあるかは買主との交渉や条件によって決定します。

引っ越し費用が出るかも

任意売却の相談なら当法人にお任せください

任意売却には、債権者からの同意が必須なため、交渉におけるノウハウが必要です。

住宅ローン問題をスムーズに解決したい場合、「任意売却に特化した不動産会社」への相談がもっともいいでしょう。

当法人では設立以来、任意売却の専門家として数多くの住宅ローン問題を解決してきました。

まずはお悩みを吐き出して楽になってみませんか?

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代位弁済とは

代位弁済

代位弁済とは、債務者(=住宅ローンの契約者)が支払いできなくなったときに、保証会社が債務者の代わりに弁済を行うことを意味します。

代位弁済を受けた銀行は、貸したお金を回収できるため損をしない仕組みです。

ローンの返済義務は債務者が負いますが、転職で収入が減ったり、病気で働けなくなりローンの支払いができなくなることもあります。

そういったリスクに備えて、銀行では住宅ローン契約時に保証会社の利用を義務付けていることが多いです。

債務者から住宅ローンの返済が滞っても、債務者の代わりに保証会社から銀行は弁済が受けられます。

これが「代位弁済」です。

代位弁済が行われると借金がなくなる?

「保証会社が弁済してくれたのなら、もう借金はないよね?」と考える方もいますが、残念ながらそうではありません。

もしあなたが借りた住宅ローンが消えるとしたら(借金がなくなるとしたら)、代わりに支払った保証会社は大赤字です。

保証会社は代位弁済を行うと同時に、債務者(=住宅ローンの契約者)に対して「求償権」を行使します。

「金融機関には私たちが代わりに弁済したから、あなた(債務者)はその分のお金を私たちに支払ってね」ということです。

つまり債務者から見れば、支払いをする対象が金融機関から保証会社に変わっただけで、借金が消えたわけではありません。

代位弁済後のデメリット:分割払いが認められない

代位弁済後は、もう今までの住宅ローン返済のような分割払いは認められません。

保証会社からは原則として「一括返済」を求められます。

ですが、金融機関に対しての分割払いもできない状況ですから、保証会社に対する一括返済はまず無理でしょう。

債務者がどうしようもできないと支払いを滞らせていると、保証会社は債権(=借金)回収のため「強制的な手段」に出ます。

この手段こそが「競売(=自宅の強制売却)」です。

保証会社は債務者の自宅を競売で売り、その売却代金で債権を回収します。

競売のデメリット

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住宅ローン滞納からどのくらいで代位弁済通知が届く?

どのくらいで代位弁済通知が届く?

代位弁済通知は住宅ローンの滞納から約4~7ヶ月程度で届きます。

代位弁済通知が届くまでに、いくつかの段階があります。

各段階で行われている処置について、内容を詳しく見てみましょう。

住宅ローンの滞納を開始してから1ヶ月ほどすると、金融機関から「督促状」「催告書」が届くようになります。

続いて、滞納開始から3ヶ月~6か月くらいの間に「期限の利益喪失通知」が届きます。

期限の利益喪失通知について詳しくは下記の記事でご確認ください。

▼競売についておさらい

競売のより詳しい解説(+タップで開く)

1 不動産の競売手続とは

不動産の競売手続とは,債権を有している人(債権者)の申立てにより,裁判所が,債務を弁済することができなくなった人(債務者)の所有する不動産を差し押さえて,これを売却し,その代金を債務の弁済にあてる手続です。

引用:裁判所-競売不動産の買受手続について

競売が始まると、参加者は裁判所が決定した売却基準価格より高い値段で入札していきます。

その中でもっとも高額な金額を入札した人を最高価買受申出人といい、競売物件を購入する権利を得ます。

代位弁済通知を無視するとどうなるの?

この通知書に記載された時期までに返済を行わないと、債務者(=住宅ローンの契約者)は期限の利益を喪失し分割払いが認められなくなります。

債務者が期限までに弁済できなければ、金融機関は保証会社に「代わりに払ってください」と依頼します(これが代位弁済の請求です)。

保証会社が代位弁済を実行すると、「代位弁済通知書」が届く流れです。

今まで住宅ローンを借りていた銀行の名前で郵送物が届いていたのに、いきなり聞いたこともない保証会社の名前が出てきてとても驚いたでしょう。

なぜ保証会社から通知書がくるのか?

ローンを提供する金融機関は、貸し倒れに備えて保証会社の利用を住宅ローン提供の条件にするのが一般的です。

つまり保証会社を付けなければ、住宅ローン契約ができない仕組みです。

住宅ローンを組む時は、金融機関と契約するだけでなく、保証会社の間で保証委託契約も結びます。

一方で金融機関と保証会社との間でも保証契約を結び、万一の際は代位弁済が行われるように契約上で手配します。

このような契約が事前にあるため、代位弁済が実際に行われると「通知は保証会社から届く」というわけです。

代位弁済通知書が届いてからの流れ:一括返済できないとどうなる?

保証会社は債務者からの一括返済がないと、債権を回収するため裁判所に競売の申し立てを行います。

裁判所が競売の開始を決定すると通知(=競売開始決定の通知書)が送られてきます。

その後、裁判所の執行官による物件調査などを経て、競売が実施されます。

競売の入札が開始されてしまうと、もう任意売却はできません。

代位弁済通知が届いてから競売が実施されるまでには、約4ヶ月~5ヶ月程度の猶予があります。

この猶予期間を使えば競売を回避して任意売却に切り替えられます。

「代位弁済通知が来て驚いているけどどうしたらいいかわからない」といった方はぜひ当法人にお電話ください。

一緒に現状を整理し、解決に向けて動き出しましょう。

▼競売の流れ(タップで拡大できます)

競売の流れ

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よくある質問FAQ

Q1:代位弁済通知とは?(+タップで開く)
A:代位弁済とは、債務者(=住宅ローンの契約者)が支払いできなくなったときに、保証会社が債務者の代わりに弁済を行うことを意味します。

一見、住宅ローンが消えたように見えますが、あくまで支払先が銀行から保証会社に変わっただけです。

根本的な住宅ローン問題の解決には至らないため、任意売却等の方法を検討する必要があります。

Q2:任意売却と競売の違いは?(+タップで開く)
A:任意売却と競売の最大の違いは「売却価格」です。市場価格の5~6割程度で処分される競売と異なり、任意売却なら7~8割程度での売却が見込めます。

残りの住宅ローンと売却価格のバランスによっては、手元にまとまった金額のお金が残ることさえあります。

まとめ:代位弁済通知書が届いたら任意売却を検討するのがおすすめ

「代位弁済」とは、保証会社が債務者(=住宅ローンの契約者)に代わって金融機関に弁済を行うことを指します。

以後、債務者は金融機関ではなく保証会社に代わり、債務者は保証会社に対して弁済をします。

弁済時は今までのような分割払いは認められません。

これができないと競売に進んでしまいます。

代位弁済通知は「競売に進む一歩手前の段階」です。

競売を回避するには、1日でも早く任意売却に強い不動産会社に相談しましょう。

任意売却には、競売よりも高い値段で売れやすい、引っ越し費用を確保できる可能性があるなどのメリットがあります。

競売になると債務者の氏名や住所は官報に乗り、ネット上でもその情報が公開されてしまいます。

代位弁済通知が届いた段階なら、まだ穏便に住宅ローン問題を解決できますので、ぜひ勇気をもって相談してください。

任意売却のメリットについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

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