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解決策任意売却

任意売却を弁護士でない不動産会社が扱ってもいい?非弁行為とは?先に相談するなら○○

任意売却を弁護士ではない不動産会社が扱うのは非弁行為に当たらない?先に相談するならどっちがいいの?

「住宅ローンの問題」や「任意売却」についてインターネット上で検索していると、不動産会社のほかに弁護士事務所も検索結果に表示されることがあります。

そのため「任意売却の相談は弁護士にするべきなのかな?」と迷ってしまうというお声を多く耳にしています。

また一部では「任意売却を不動産会社が扱うのは非弁行為になるのでは?」と心配される方もいるようです。

【結論】任意売却は不動産業者の本業です!弁護士は不要で非弁行為(法律違反)にもあたらないためご安心ください。

本記事では、「弁護士よりも不動産業者に相談した方がいい理由」「任意売却が非弁行為にあたらない理由」を解説していきます。

本記事をご覧のうえで、ぜひ安心して任意売却に進んでいただけると嬉しいです。

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任意売却とは?

任意売却の特徴

まずは住宅ローン問題の解決方法としてよく使われる「任意売却」について簡単におさらいをしておきましょう。

任意売却とは「何かしらの事情で住宅ローンを返済できなくなったときに、自らの意思で自宅を売却する方法」です。

住宅ローンが返済できないときに使う特殊な不動産売却方法だと考えてください。

住宅ローンを返済できないままでいると「競売(=自宅の強制売却)」になってしまい、売却価格やプライバシー面などで大きなデメリットを負ってしまいます。

そこで、多くの人は競売のデメリットを避け任意売却での売却を目指します。

任意売却の方が競売よりも売却相場が高いため、高値で自宅を売却でき、残っている住宅ローンの残債を大きく減らせます。

任意売却のメリットについては下記の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

任意売却と競売の比較

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非弁行為とは?

非弁行為とは?

非弁行為とは簡単に言うと「弁護士以外の人が報酬を得る目的で弁護士業務を行うこと」を意味します。

任意売却では各方面の関係者と条件等を調整する実務手続きが必要になります。

その際「これらの行為が非弁行為にあたるのではないか?」という心配をいただきますが、結論から申し上げると違反していないのでご安心ください。

根拠についてこの点について本項から詳しく見ていきます。

非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止

第七十二条 弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。

ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

引用:弁護士法

これが非弁行為を禁止する法律の全文です。

上記条文の重要なポイントを分解して確認してみましょう。

弁護士法72条のポイント:弁護士または弁護士法人でない者

ここでの弁護士でないものとは、弁護士資格を有し日弁連が用意する名簿に登録した弁護士もしくは当該弁護士が在籍する弁護士法人でない者を指しています。

不動産会社もこれに該当します(=弁護士ではないという扱いです)。

【ポイント】

日本弁護士連合会(日弁連)に登録されている弁護士については、こちら(日弁連公式サイト)で検索できます。
怪しいと感じたときは検索してみてください。

弁護士法72条のポイント:報酬を得る目的で

上記①に該当する者は、報酬を得る目的で本条項で規制される行為を行うことが禁止されます。

なお、実際に報酬を受け取っていなくても、受け取る意思があれば該当するとされています。

弁護士法72条のポイント:業として

業としてとは、一般的に業務として反復継続的に行うことを指しています※。

※詳細は考えは専門家によっても解釈がわかれており、1回行っただけでも本人に反復継続の意思があれば「業として」に該当するという意見もあります。

弁護士法72条のポイント:禁止される行為について

訴訟事件や非訟事件、審査請求や不服申し立てなど難しい言葉が用いられていますが、ざっくりと主旨だけ理解しておけば大丈夫です。

ここでは「当事者同士に争いがある(意見や主張に違いがある)事案に介入すること」と捉えておきましょう。

①~④をまとめると、「弁護士でない者が、儲ける目的で、業として、当事者同士の意見や主張の違いをまとめるために介入することを禁ずる」という内容になります。

【重要】弁護士法72条のポイント:但し書き

条文前半でいろいろと規制される物事について説明がされていますが、最後の段の但し書きで「例外規定」を設けています。

「ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」

つまり、「この条文で色々規制しているけれども、他の法律に別の定めがあればその範囲で行ってもいいよ」ということで、この一文が非常に重要です。

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任意売却を不動産会社が扱うのは非弁行為にあたる?

任意売却を不動産会社が扱うのは非弁行為にあたる?

前章のポイント⑤の但し書きが、任意売却が非弁行為にあたらない最大の根拠です。

不動産会社は普段の業務を「宅地建物取引業法(以下、宅建業法)」に則って行っており、但し書き内にある「他の法律」には宅建業法も含まれています。

よって、宅建業法の範囲内であれば、弁護士法72条で規制される行為も「正当な業務」として行えるわけです。

宅建業法(宅地建物取引業法)の冒頭部分にも以下のように書かれています。

(目的)
第一条 この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

引用:宅地建物取引業法

当法人では、弁護士法72条を意識し、当該法に違反しないように気を付けています。

不動産業者の中には、宅建業法の枠内にとどまらず「どんな交渉でも引き受けます」といった宣伝をする悪質な業者も存在します。

自宅の売り手からすると都合の良い宣伝文句ではありますが、こういった業者との取引はのちにトラブルにつながる可能性があるため避けてください。

次の章からは、「不動産業者が宅建業法の範囲内で行える実務行為」「宅建業法の範囲外でご相談者さまを支える工夫」について紹介します。

【非弁行為の相談先】

「この業者怪しいかも」「これは非弁行為?」と心配なことがありましたら、東京弁護士会などにご相談ください。

任意売却に関する利害関係者との調整や契約書作成は問題ない

不動産売買の仲介では各方面の関係者と調整を行ったり、契約書を作成するなど必要な実務手続きを行います。

これらの作業は先ほどお話ししたように全て宅建業法に則って行うものですので、弁護士法72条に抵触しません。

もしこれらの行為も規制されてしまうと、不動産会社は自社だけでは不動産を売れずに経営が成り立たなくなってしまいます。

任意売却も同様で、任意売却で必要な「債権者の同意」を取る作業も、不動産会社の実務範囲として認められています。

任意売却を専門業者に任せる方法

任意売却を専門業者に任せるには、以下の2つの手続きが必要です。

【任意売却を業者に任せるための手続き】

  1. 委任状を渡す
  2. 金融機関など債権者に「任意売却をすること(任意売却の意思表示)」と「業者名(不動産会社名)と連絡先」を伝える

委任状とは「この人に手続きをお任せします」という書面のことです。

委任状は名前や住所、押印など所定の事項を記入するだけなので、まったく難しくはありません。

次に、金融機関などの債権者に「任意売却します」という意思と、任意売却を担当する業者名、そしてその業者の連絡先を伝えてください。

この2点が完了すれば、債権者は不動産業者を交渉相手だとみなし、以後の連絡などはすべて不動産業者に入ります。

このように、売買取引を成立させるまでの道筋をつけることも不動産会社として必要な行為です。

任意売却を不動産業者が進めることは何ら違法ではないので、安心して売却をお任せください。

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任意売却後の「残債を分割払いするための交渉」も不動産会社はやってくれるの?

任意売却は、おもに自宅の売却代金だけで住宅ローンが支払いきれない「オーバーローン」のときに用いられる売却手法です。

売却代金だけでは住宅ローンを返しきれないため、任意売却後もいくらかの住宅ローンが残ることが多いです。

この任意売却後の残債については引き続き返済していく必要があります。

残債は債権者と交渉して一括ではなく「分割」で返済していくのが一般的です。

この交渉も不動産業者ができればいいのですが、残念ながら残債の支払いに関する交渉は不動産業者では代行できません。

自宅の売却が済んだ時点で不動産業者の仕事はすでに完結しており、以後の手続きは不動産売却とは関係のない宅建業法の範囲外になってしまいます。

よって、任意売却後の残債の支払いについては債務者と債権者が直接話し合い、月々の返済額などを決めていきます。

ほとんどの方はこうした交渉に慣れておらず気が重いでしょうが、まったく難しい交渉ではないので安心してください。

債権者側は債務者が任意売却を選んだ時点で「お金に余裕がないこと」を理解しています。

そのため、簡単な話し合いのみで無理のない金額(5,000円~30,000円程度)に落ち着くケースが大半です。

【ポイント】

実際に当法人で扱う案件でも多くの方がご自身で債権者との話をまとめています。
弁護士は必要ありません。

宅建業法の枠外でも一般的なアドバイスはできます

前章で解説したように、任意売却後の住宅ローン残債に関する手続きを不動産会社が代行することはできません。

これは不動産の売買という本業がすでに終了しており、宅建業法の範囲外の行為になってしまうからです。

ただし、当法人では弁護士法に抵触しない範囲で引き続き相談者さまのサポートにあたります。

たとえば、債務者の方の収入、生活費などをお伺いして「このケースであれば、月々の返済額〇〇円くらいを提示すれば債権者の理解を得られるかもしれません」という具合にアドバイスができます。

このように、当法人がこれまでの経験で得てきた範囲内での「一般的なアドバイス」「無料」で行う分には弁護士法72条に違反しません。

このように当法人では弁護士法72条(非弁行為)だけでなく、各種法令を遵守して運営しております。

【ポイント】

弁護士法72条では、法律的な知見を基に見解を述べることも規制されますがそれは報酬を得る目的がある場合です。
当法人では一般的なアドバイスを無料で行うことで違法行為にならないようにしています。

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任意売却成立時に手数料をもらうのは違法ではないの?

任意売却成立時に手数料をもらうのは違法ではないの?

弁護士法72条では、後段の但し書きに「他の法律に別段の定めがある場合この限りではない」としています。

不動産会社を直接規制する法律は「宅地建物取引業法」であり、任意売却はこの法律の管轄内のため弁護士法72条に違反せず違法ではありません。

任意売却は特殊な不動産売却のため特別な決まりがあるように思えますが、基本的には「不動産売却の一種」であるため、手数料の考え方もほかの不動産売却と同じです。

では、「不動産会社が受け取る報酬(手数料)」については何か決まりがあるのでしょうか。

そもそも契約には「契約自由の原則」があり、契約においては当事者同士で自由に金額を取り決めることができるとされています。

しかし、この原則を通すと不当に高額な手数料を請求する業者が出てくるため、「宅地建物取引業法」で必要な規制が加えられています。

手数料には上限が決められており、それ以上の額を依頼者に請求することはできません。

依頼する不動産会社によって極端に手数料が高い、安いといった差はあまりありません。

手数料の具体的な計算方法については下記の記事でご確認ください。

各費用の比較

不動産業者に支払う手数料は成功報酬

不動産業者に支払う手数料は「成功報酬」です。

依頼された不動産の売却に成功した後でなければ請求できません。

具体的には、買い手探しに成功し、売買契約が締結された段階になれば、手数料の請求ができます。

もし買い手が付かなかったり、候補が見つかったけれども条件が整わず契約が流れた場合は手数料の請求はできません。

【気を付けたい業者】

  • 任意売却に成功しなかったのに手数料を請求された
  • 相談後すぐや売却契約前に手数料を請求された

上記のような業者には十分お気をつけください。

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宅建業法で定められている手数料以外の報酬を請求するのは違法

不動産会社は宅地建物取引業法で定められた手数料しか受け取れません。

これは任意売却だけに関わらずすべての不動産取引で同じです。

悪質な業者はより儲けを出すために、「相談料」や「コンサルティング料」といった名前で別途手数料を請求していきます。

このように通常の手数料以外の項目が費用として請求されている場合は、弁護士や国民生活センターなど信頼のおける第三者に相談してみてください。

当法人はこのような法に反する悪質な行為は一切行いませんので、どうぞ安心してご相談ください。

その他、悪質業者に騙されないためのポイントは別記事で解説しております。あわせてご覧ください。

不動産業者が受け取るお金について(例外)
一部例外として、依頼者の求めに応じて特別行った販売活動にかかる実費は請求できます。

たとえば、通常の営業活動では利用しない有料の広告媒体に、依頼者がどうしても載せてほしいと依頼した場合にかかる広告料などは別途経費として受け取れます。

ポイントは、「依頼者側の意思」で不動産会社に依頼した「特別な販売活動」であることです。

不動産会社側が依頼者の承諾なしに行った行為に対しては、いかなる実費も請求することはできません。

依頼者の意思に基づく依頼という点をよくおさえておいてください。

任意売却は専門の不動産業者に任せるのがおすすめ

任意売却は専門の不動産業者に任せるのがおすすめ

任意売却は「不動産売却の一種」なので、適任者は不動産業者です。

数あるお金の問題の中でも、住宅ローン問題に関しては「任意売却だけ」で問題解決できる可能性があります。

弁護士さんに相談する前に、まずはぜひ当法人を含めた不動産業者に相談してみてください。

弁護士は「法律の専門家」です。

どうしても法律手続きで住宅ローン問題を解決しようとするため、自己破産などデメリットの大きい手段を提案されることが多いです。

自己破産は確かに債務(=借金)を免除してもらえる強力な解決手段ですが、必要最低限の財産しか手元に残せない、官報に指名が載るといったデメリットがあります。

その点、任意売却は「ただの不動産売却」ですので大きなメリットはありません。

相談の順番としては不動産業者→弁護士がおすすめです。

任意売却で解決できる問題は、任意売却で解決しましょう。

任意売却にかかる費用はすべて自宅の売却金から支払えるため、手元資金は必要ありません。

何も準備するものはございませんので、少しの勇気を出してまずは任意売却の相談をしてみてください。

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よくある質問FAQ

Q1:不動産屋が任意売却を扱うのは非弁行為ではないですか?(+タップで開く)
A:弁護士法72条は、弁護士以外の者による法律事務の取扱いを禁止しています(=非弁行為の禁止)。不動産会社が行う任意売却の交渉やアドバイス等はこれに違反していません。

むしろ、任意売却では、対象不動産の買い手を早期に見つけて、契約をまとめられる不動産屋が適任です。

Q2:不動産屋さんに相談すればすべて解決してもらえますか?(+タップで開く)
A:自宅の売却についてはすべて対応できますが、周辺の問題(離婚、借金など)については不動産業者では対応できません。

当法人では状況に応じて、連携している弁護士や税理士といった専門家を協力して全体的な問題の解決にあたります。

当法人は必要に応じて弁護士とも連携をとって問題解決にあたります

当法人では、法律により不動産業者だけでは解決できない問題に対しては、提携の弁護士などと協力しながら問題解決にあたります。

複雑な事案であっても、当法人内で一貫して解決にあたれるため、一から弁護士を探していただく必要はございません。

どのようなお悩みであっても、相談者さまの負担が軽くなるように適切な解決策を案内いたします。

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