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住宅ローン問題解決コラム
解決策任意売却

競売回避の相談は任意売却が得意な専門不動産会社がオススメ!悪徳業者に騙されないための選び方を解説。

任意売却の相談は、競売回避知識がある専門不動産会社がオススメ!悪徳業者に騙されないための選び方まで解説。

任意売却は不動産売却の中でも専門知識を要する特殊な売却方法です。

だからこそ任意売却成功のためには専門知識を持ち、信頼できる専門業者を選ぶことが重要になります。

任意売却の専門業者とはどのような業者なのでしょうか。

悪徳業者に騙されないためのポイントや、任意売却成功のためにより良い専門業者を見つけるためのコツを解説します。

【本記事の解説内容】

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任意売却には専門知識をもった専門業者が不可欠

任意売却には専門知識をもった専門業者が必要

任意売却とはざっくり表すと「住宅ローン問題を解決したいときに使う売却方法」です。

任意売却の特徴

住宅などを売却する普通の不動産売却に「住宅ローンの清算」と「金融機関との交渉」が付属しているタイプの不動産売却だと考えれば理解しやすいことでしょう。

住宅ローンの清算となると、弁護士や裁判所による手続きを想像するかもしれませんが、任意売却はあくまで「不動産売却の一種」です。

弁護士も裁判所も不要で、不動産業者だけで解決できます。

任意売却の専門業者探しのコツを説明する前に、まずは任意売却の専門性について説明します。

任意売却の専門性を知れば、任意売却に専門知識を持った業者が不可欠であること、そして専門業者選びが成功のために重要になることがよく理解できるはずです。

>>今すぐ任意売却の優良業者を見つけるコツを知りたい方はこちら(ページ内で移動します)をご覧ください。

任意売却と一般売却の違い

任意売却と一般売却(普通の不動産売却)の違いは大きくわけて2つあります。

【一般売却との違い】

  • 不動産売却の目的
  • 任意売却は「特殊業務」にあたる

任意売却は何かしらの事情で住宅ローンは支払えなくなったときに利用する方法です。

最終的な目的は不動産の売却ではなく、「住宅ローン問題の解決」です。

任意売却で得た売却金をもとに、住宅ローンの残りを大きく減らすことを目的としています。

ここが一般売却との最大の違いです。

また、任意売却は住宅ローン問題の解決が目的であるため、一般売却ではそこまで必要とされない金融知識も必要になります。

任意売却の専門性については、次の章で詳しく説明していきます。

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任意売却には一般売却にない債権者との協議があり特殊性が強い

任意売却は「住宅ローン問題の解決」を目的に行われる住宅売却です。

そのため通常の売却にはない「債権者との交渉」「住宅ローン債務の清算」といった手続きが含まれます。

任意売却の流れ

【任意売却の流れ】

  1. 任意売却のために専門業者に相談する
  2. 金融機関などの債権者に任意売却の承諾を得る
  3. 自宅の買主を探す
  4. 買主が見つかったら売買契約を結ぶ
  5. 不動産の引き渡しや売買金の支払い
  6. 住宅ローンなどの債務を売買金で清算する

通常の不動産売却よりも複雑な手順を踏みます。

とくに「債権者との交渉」は非常に重要です。

債権者(=住宅ローンを貸している金融機関など)には、任意売却に協力する義務はありません。

債権者としては貸した住宅ローンを回収するなら、競売でもいいのです。

そんな債権者に対し、任意売却の方がメリットがある旨などを丁寧に説明していかなくてはなりません。

この交渉は通常の不動産売却にはなく、高い専門性と豊富な経験が求められます。

任意売却の専門性は通常の不動産売却と比較すると、よくわかるのではないでしょうか。

弁護士に任せた方がいいのでは?

借金問題を解決したいときに、真っ先に思い浮かぶ相談先は「弁護士」かと思います。

「住宅ローンも借金なのだから、不動産会社より弁護士の方がより専門性も高いのではないか」と思うかもしれませんが、実はそうではありません。

弁護士は「法律の専門家」です。

そのため、弁護士に相談にいくと、法律手続きの中で使える方法(自己破産など)を提案される傾向にあります。

自己破産は裁判所に申し立てて債務の免責を得る(免除してもらう)手続きです。

借金免除という大きなメリットがある反面、財産は生活に必要な最低限のものしか残せない、自己破産の事実が官報に載るといったデメリットも大きいです。

ここまでの大きなデメリットを背負わなくても、住宅ローン問題のみなら任意売却で解決できる可能性があります。

不動産業者による任意売却は非弁行為に当たりません(+タップで開く)
非弁行為とは簡単に言うと「弁護士以外の人が報酬を得る目的で弁護士業務を行うこと」を意味します。

非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止

第七十二条 弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。

ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

引用:弁護士法

これが非弁行為を禁止する法律の全文です。

不動産会社は普段の業務を「宅地建物取引業法(以下、宅建業法)」に則って行っており、但し書き内にある「他の法律」には宅建業法も含まれています。

よって、宅建業法の範囲内であれば、弁護士法72条で規制される行為も「正当な業務」として行えるわけです。

任意売却に大きなデメリットはありません(今後の生活への影響が少ないです)

任意売却は自己破産とは異なり「ただの不動産売却」であるため、これといった大きなデメリットはありません。

任意売却は不動産売却の一種だからこそ、不動産の専門知識が必要です。

任意売却で住宅ローン問題を解決するのなら、不動産知識や実務に長けている不動産業者への相談が適任です。

自己破産等は必要なく、自宅の売却だけで問題を解決できるケースが多くあります。

相談をしていく過程で、自己破産をした方が有利であるとわかった場合は、当法人が提携している弁護士にお繋ぎします。

自宅の売却については不動産業者から、法的な手続きについて弁護士からサポートを受けられる体制が整っています。

▼不動産業者への相談は費用的にもお得です

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住宅ローン問題は専門業者に任せ一刻も早く解決した方がいい

任意売却は「任意売却のみに特化した専門業者」への相談がもっとも安心です。

すでにお話ししましたが、任意売却は一般売却と異なり特殊性のある不動産売却です。

任意売却に特化した専門業者は任意売却が一般売却と異なることをよく理解しており、任意売却に必要な知識があります。

任意売却を受け付けている業者は日本全国に多数ありますが、「任意売却のみ」を受け付けている業者は少ないです。

スムーズに住宅ローン問題を片付けるには、一般売却等と兼業で行っている不動産業者ではなく、「任意売却だけを手掛けている不動産業者」にお願いしましょう。

繰り返しとなりますが、任意売却には不動産の専門知識だけでなく法律や税金の知識、ローンなどの金融サービスの専門知識が必要です。

こういった専門知識のない業者では、任意売却の完了までにかなりの時間がかかることが予想されます。

1日でも早く「あるべき暮らし」を取り戻し、落ち着いた毎日を過ごすには、業者選びは非常に重要です。

任意売却で問題解決

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任意売却を専門にしている業者は少ない

実は、任意売却を専門にしている業者は不動産関係の会社の中でも少ないです。

少ない中から専門業者を見つけるのは大変ですが、やはり任意売却の特殊性や専門性を考えると専門業者への相談がもっとも安心です。

【専門業者に依頼したい理由】

・任意売却に必須な金融機関との交渉スキルが乏しく問題解決できない
・一般の不動産会社では適切な価格設定ができず売れないケースがある
・一般の不動産会社ではノルマ達成のために強引に契約をとってくるケースがある

一般の不動産業者は通常の不動産取引と兼業しながら任意売却も進めます。

この場合、営業担当はノルマを達成させるために、実際は任意売却のスキルが乏しいにもかかわらず強引に契約を取ってくるケースがあります。

とくに問題になるのが専属専任媒介契約を結んだ場合です。

専属専任媒介契約を結ぶと3ヶ月間は他の業者に依頼できない(変えられない)というデメリットがあります。

任意売却が遅々として進まず競売手続きが進んでおり「そろそろ解決しないと手遅れになる」という事態に陥っても、他の業者に助けを求めることすら制限されてしまいます。

高い査定額を提示されて専属専任媒介契約を結び、ローン返済問題の解決に行き詰まるケースがあるため注意してください。

当法人は「一般社団法人」です。

株式会社のような営利企業とは異なり、必要以上に利益を追い求める必要はなく、ノルマもありません。

ご相談者さまに無理に契約を結ぶよう迫ることはないのでご安心ください。

また、当法人は設立以来、任意売却を専門に取り扱っているため金融機関との交渉ノウハウももっています。

一般の不動産業者とは仕組みや成り立ちが異なり、より安心して任意売却をお任せいただける環境を整えています。

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専門業者以外に頼むと問題が長引く可能性があります

任意売却は「専門業者」に依頼しましょう。

任意売却には通常の不動産売却にはない「債権者との交渉」などのフローが含まれています。

一般の不動産業者ではこういった交渉の経験がなく、売却までの手続きに時間を要する可能性が高いです。

通常、任意売却は住宅ローンが支払えず競売が差し迫った状況で行われます。

手続きが長引くとそれだけ競売へのタイムリミットが短くなり、すでに競売の手続きに入っている場合は手遅れになる可能性があります。

競売を回避するためには、残された時間を有意義に使い、最短距離で任意売却に切り替えられる業者が必要です。

知識や経験を有する専門業者のサポートを受けることは、任意売却を成功のための鍵です。

業者選びに入る前に…悪徳業者に騙されないためのポイント

業者選びに入る前に…悪徳業者に騙されないためのポイント

任意売却の専門業者だからといってすべての業者が安心できる業者とは限りません。

中には悪徳業者が潜んでいるため注意が必要です。

任意売却の成功に重要な優良専門業者を見つけるためには悪徳業者を見抜くことが重要です。

今すぐ簡単にできるチェックポイントを紹介します。

気を付けたい業者の特徴

1.業者のプロフィールを確認

悪徳業者に騙されないためにまずチェックしたのは「業者のプロフィール」です。

ホームページの最下部に表示されている「運営者情報」などを確認してください。

代表者の氏名、経歴、保有資格などが紹介されているはずです。

任意売却の場合、宅地建物取引士の資格などを確認しておきましょう。

ほかにも、弁護士や司法書士の名前が紹介されているときは、あわせて登録番号も確認し不審な点(架空の登録番号ではないか)なども確認しておくと安心です。

【追加でチェック】

任意売却の専門業者なのかも再確認しておきましょう。
任意売却は専門性の強い売却手法であるため、専門業者にお任せした方がスムーズに解決できます。

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2.誇大広告に気を付ける

業者の「広告内容」も要チェックです。

任意売却を扱っている業者の中には「売却祝い金」「ご祝儀」などの名目でお金を渡すと宣伝している業者があります。

このような業者はリスクが高いので注意してください。

落ち着いて考えてみると、住宅ローン問題を解決した業者から自宅の持ち主に対して祝い金を払うのはおかしいですよね?

通常の任意売却フローでは、こういった祝い金などは絶対に出ません。

お金に困っているとついつい都合のいい情報を信じたくなりますが、安全に任意売却をするためにもおいしい話にこそ注意してください。

なお、任意売却を手掛ける業者の中には「引っ越し費用を支援します」と宣伝している業者もあります。

任意売却では債権者との交渉次第で引っ越し費用を援助してもらえる可能性がありますが、これは交渉次第であり必ず出るわけではありません。

仮に支給されたとしても最大でも30万円ほどです。

引っ越し費用を「絶対に出します」や「100万円出します」と声高に宣伝している業者もご注意ください。

3.ダイレクトメールには特に注意

競売の手続きが進むと、ある日いきなり自宅に不動産業者がやってきたり、郵便受けに任意売却に関する広告が入るようになります。

こういったダイレクトメールにはとくに注意してください。

悪徳業者に騙されないためには、「どの段階で声をかけてきたか」が重要なポイントです。

住宅ローンを滞納し、競売の手続きが進むと約6~8ヶ月後に「配当要求終期の公告」が行われます。

これは「今からこの家を競売にかけます。配当金が必要な人はいませんか?」と世間に広くお知らせする手続きです。

配当要求終期の公告は、競売に気づいていない債権者(=金融機関以外に自宅の持ち主にお金を貸している人など)に出てきてもらうことが目的です。

多くの人に知ってもらう必要があるため、競売情報とともに裁判所に張り出されます。

この情報は誰でもチェックできるため、多くの不動産業者も確認しており、この情報をもとに直接営業をかけてきます。

配当要求終期の公告後に声をかけてくる業者には怪しい業者が多数潜んでいます。

このタイミングでダイレクトメールなどを送ってくる業者には十分注意してください。

祝い金などの嬉しい条件を提示されても、絶対に話に飛びつかないでください。

配当要求終期の公告については下記記事で詳しく解説しています。

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良い任意売却の専門業者を見つけるコツ

良い任意売却の専門業者を見つけるコツ

任意売却を安心して任せられる専門業者を見つけるにはどうしたらいいのでしょうか。

信頼できそうな業者を見極めるポイントを5つ紹介します。

1.実績の確認

任意売却の専門業者が公開している「解決実績」「実例」は業者を判断するときの大きな参考材料になります。

たとえばA業者のホームページには実績の掲載がありませんが、B業者のホームページには具体的な実績や実例の掲載があったとしましょう。

どちらの業者の方が信用できそうでしょうか?

具体的な解決事例があった方が「経験豊富で安心して任せられる」と思うのではないでしょうか。

とくに解決実績の中に自分と似たような事例があると非常に安心できると思います。

任意売却の専門業者によっては、ホームページでコラムや任意売却関連の知識解説などを掲載している場合があります。

コラムや解説なども読んでみて、その業者の知識や考え方を知ることも業者選びをする際は有効です。

2.専門家と連携できるか確認

任意売却は不動産業者だけで完結できる住宅ローン問題の解決方法ですが、いざという時に弁護士などの専門家の力を借りられるかは大きなポイントです。

任意売却は不動産売却の一種なので、通常の任意売却なら不動産業者だけで問題ありません。

ただし、離婚が絡むケース、税金を滞納しているケース、任意売却後に自己破産を考えているケースなどでは、必要に応じて弁護士など専門家の協力が得られると安心です。

当法人では、弁護士を中心に税理士や会計士などの専門家と連携をとっています。

もし不動産業者では法律上取り扱えない問題が出てきたとしても、引き続き当法人内で問題解決にあたれます。

また一から専門家を探して、お悩みを伝えて協力を依頼するといった手間はかかりません。

3.対応エリア

専門業者を選ぶときは、その業者の対応エリアも確認しておきましょう。

たとえば、あなたが地方在住で地方の物件を任意売却したいと考えていたときに、東京の業者に相談しても「エリア対象外です」と断られてしまう可能性があります。

任意売却は特殊な不動産売却であるため、エリアを限定して相談を受けている業者が多いです。

インターネットで専門業者探しをすると、自宅の所在地を対象エリアとしない業者も出てきます。

相談後に「エリア対象外です」と言われて時間をムダにしないよう、事前に業者の専門エリアを確認しておきましょう。

当法人ではエリアを限定せず、幅広い地域からの相談を受け付けております。

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4.相談料、コンサルティング料を請求していない

任意売却の利用に、売主からの持ち出し費用は必要ありません。

任意売却に必要な費用はすべて売却代金から支払われます。

基本的に不動産業者が得られる報酬は、任意売却成功時に支払われる「仲介手数料のみ※」です。

※この仲介手数料は法律で受領できる上限額などが決まっています。

多くの業者はこの仲介手数料を得ているため、任意売却の相談は無料で行っているケースが多いです。

優良業者を選びたいときは、相談料やコンサルティング料などを請求する業者は省きましょう。

ホームページに相談時の料金や手数料などの記載がないかチェックし、記載がない場合は事前に「相談は無料ですか?」と確認しておくと安心です。

【仲介手数料について】

仲介手数料は「成功報酬(任意売却が成功したらもらえるもの)」です。
手数料を相談時や売却前に請求してくる業者には注意してください。

5.任意売却後のサポートはあるか

任意売却は自宅を売って終了ではありません。

売却後には「住宅ローン債務の清算」「残債の処理」があります。

売却後は、法律の関係で不動産会社は直接的な介入はできませんが、一般的なアドバイスをお伝えし相談者さまをサポートすることはできます。

売って終わりではなく、売却後にもできる範囲でサポートしてもらえる業者なのかは、業者選びの判断材料になります。

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任意売却の相談は早い方がいいが業者は落ち着いて選びましょう

住宅ローンの滞納を放置すると最終的に待っている措置は「競売(=自宅の強制売却)」です。

競売は強制的に不動産を売却する手続きで、債権者が競売の売却金から債権を回収するために行われます。

競売になると自宅の持ち主の事情は一切考慮されず、強制的に自宅を売られ、最終的には強制的に自宅から追い出されてしまいます。

また、競売は任意売却より売却相場が低いという点も大きなデメリットです。

競売の売却代金で住宅ローンを返済しきれない場合は、競売後も返済が続きます。

自宅の持ち主にとっては、自宅売却後の生活をゆとりあるものにするためにも「自宅の売却価格」は非常に重要です。

競売の手続きが始まってもギリギリまでメリットの多い任意売却に切り替えられます。

精神的、期間的な余裕を持って住宅ローンなどの債務を解決するためには、早めに専門業者にご相談ください。

【任意売却を成功させるコツ】

専門業者の中には悪徳業者もまぎれていますので「この専門業者になら任せられる」と思える業者を落ち着いて選びましょう。

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よくある質問FAQ

Q1:住宅ローンが払えません。どこに相談すればいいですか?(+タップで開く)
A:住宅ローンが払えない場合の相談先はいくつか考えられます。

弁護士や司法書士でもいいのですが、任意売却(自宅の売却)を検討している場合は不動産業者への相談が適しています。

※不動産業者だけでは取り扱えない事案については、弊社では連携の弁護士とともに解決にあたります。

Q2:信頼できる業者選ぶのコツは何ですか?(+タップで開く)
A:業者のプロフィールをよく確認することが重要です。

どの会社が運営しているのか、経歴はどうかなどよく確認してください。

また、「契約で100万円がもらえます」などといった誇大広告をしていないかもよく確認してください。

まとめ:任意売却成功のカギは相談先にあります

任意売却は、不動産売却の中でも法律知識やローンなどの金融知識を必要とする専門性の高い売却方法です。

加えて、金融機関などの債権者と交渉しなければならないため、弁護士などの専門家との連携交渉スキル実務経験なども必要になります。

住宅ローン問題の解決に失敗するとその後の生活に大きな影響が出てしまいます。

だからこそ任意売却を任せる専門業者は「自分の生活・人生に関わること」と考え、慎重に選びましょう。

専門性の高い不動産売却か、信頼して任せられる業者かどうか、本記事で紹介した5つのポイントから冷静に判断してください。

ここまで記事を読んで頂け、当法人を信用できそうだと感じましたら、ぜひお電話でご相談ください。

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