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住宅ローン問題解決コラム
重要用語集

住宅ローンの滞納で「差押通知書」が届くと自由に自宅を売却できなくなります。任意売却の利用を検討してください。

差押通知書

住宅ローンを滞納し督促にも応じられないでいると、手をこまねいているうちに債権者(=金融機関など)により着々と競売の準備が進められます。

競売は債権者や裁判所の主導で行われ、自宅の持ち主が知らない所でいろいろな手続が行われます。

競売までの過程の中盤ほどで届くのが「差押通知書」です。

本記事では「差押通知書の内容」「差押通知書を受け取ったあとの対策」について解説していきます。

差押通知書が届いても競売までにはまだ時間があります。

「もうどうしようもない……」と諦めずに今から住宅ローン問題の解決に向けて動き出しましょう。

当法人ではどうしたらいいかわからない方に向けた「無料の電話相談」も始めました。

まずは気軽にお悩みを吐き出してみてください。

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差押通知書が届いた!競売を回避できる?

差押通知書

「差押通知書が届いたけど、どうしたらいいかわからない!」と焦っている方はまず落ち着いてください。

差押通知書は裁判所から届くものですので、それまで銀行などから届いていた通知よりも心理的な圧迫感が強いでしょう。

これまでよりも競売に向けて一歩踏み込んできたということは事実ですが、落ち着いて適切な対処ができればまだ競売を避けることは十分に可能です。

差押通知は、債権者が抵当物件であるあなたの自宅を競売にかけるための手続きを裁判所で行うことで発行されます。

ローンの支払いを滞納されて債権の回収ができなくなった債権者は、あなたの自宅を競売にかけて債権を回収することを考えます。

債権者があなたの自宅を売る前に、勝手にあなたが自宅を売らないように手続きします。

これが「差押え」です。

裁判所で手続きを取ると、その知らせとして差押通知書が送られてきます。

差押え後でも任意売却なら自宅を売れます

差押通知書が届いても「世間には分からないだろうからこっそり売れるのでは?」と考えるかもしれませんがそれはできません。

自宅の差し押さえがされると、その情報が登記簿に記載されます。

不動産の取引では必ず登記簿で物件の状況を確認するので、差し押さえの事実は簡単にバレてしまいます。

当然ですが、差押えがバレれば自宅の売買はできません。

ただし、差押え後であっても「任意売却」という特殊な売却なら、まだ自宅を売却できます。

任意売却は「何かしらの事情で住宅ローンを返せなくなった人が自分の意思で住宅を売る方法」です。

なるべく高値で自宅を売却し、売却金で多くの住宅ローンを返済することを目的にしています。

「任意売却=住宅ローン問題の解決方法」だと考えてください。

任意売却では、差押え後でも債権者(=金融機関など)と話し合い承諾を得て、差押えを解除してもらいます。

こうすることで通常の不動産売買と同じように自宅の売却ができるようになります。

任意売却の特徴

▼任意売却について詳しく解説した記事

任意売却のメリット

任意売却最大のメリットは「競売よりも売却相場が高い」点です。

任意売却と競売の売却相場は以下の通りです。

【売却相場】

  • 任意売却:市場価格の8~9割程度
  • 競売:市場価格の5~6割程度

もし競売になってしまうと市場価値の半額程度の値しかつきません。

愛着のある自宅が安く買い叩かれるのは金銭面だけでなく、心情面でも辛いものです。

競売で強制的に自宅を取り上げられる前に、自らの意思で自宅を売却してみませんか?

任意売却なら適正価格で自宅を売却でき、その分多くのローンを返済することができます。

なお、自宅売却にかかる諸費用は全て売却代金から支払うので、事前に自己資金を用意する必要はありません。

差押通知書を受け取りましたら、まずは当法人をはじめとした「任意売却の専門家」にご相談ください。

任意売却のメリット

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差押通知書とは?

差押通知書

差押通知書は、抵当に入っている自宅を債務者が勝手に処分できないように差押登記を行ったことを通知する書面です。

通知の名称は裁判所によって若干異なり、「差押通知」だったり「差押え」だったりしますが、いずれにしても対象の不動産を差し押さえましたよという事実が記載されています。

差し押さえについて噛み砕いて説明すると、差押えにあった自宅はもう持ち主の意思だけでは自由に売却できなくなるという意味です。

これまでは、文章の内容や書き方も比較的穏やかでしたが、いよいよ競売を始めるぞという債権者側の強い意思を感じる書類に変わります。

住宅ローン滞納からどのくらいで差押通知書が届く?

差押通知書は、住宅ローンの滞納から約3ヶ月~6ヶ月で自宅に届きます。

差押通知書が届くといよいよ競売に向けた準備が始まると考えてください。

▼競売の流れ(タップで拡大できます)

競売の流れ

ローンを滞納し始めると、まずは金融機関から督促状が届きます。

これに対応せず、放置していると「期限の利益を喪失(=分割払いが認められなくなる)」し、保証会社による「代位弁済」が行われます。

この代位弁済を伝える「代位弁済通知書」が届いた翌月あたりに「差押通知書」が届く流れです。

差押通知書は競売までの切迫度合いとしては中等度といったところでしょうか。

安全に任意売却を目指すにはギリギリのラインだと言えます。

ここで任意売却に強い不動産会社に相談して迅速に手はずを整えないと、翌月には裁判所から競売開始決定通知が届き競売への準備がどんどん進められてしまいます。

任意売却を安全かつ有利に進めるには、ぜひこのタイミングで任意売却に向けて動き出しましょう。

▼重要用語の確認

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住宅ローン滞納と税金滞納による差押えは何が違う?

住宅ローン滞納と税金滞納による差押えは何が違う?

差押えは、住宅ローンの滞納だけでなく「税金の滞納」でも起こります。

ここで両者の違いについて整理しておきましょう。

住宅ローンの滞納で自宅が差し押さえられるのは、担保として利用するために抵当権の設定を受けているからです。

金融機関は、ローンの返済が滞れば担保(=あなたの自宅)を売って貸したお金を回収します。

一方、固定資産税や所得税などの税金を滞納した場合は、国税徴収法に基づき納税義務者の財産が差し押さえられます。

そして差し押さえられた財産は「公売」にかけられ、入札形式で強制的にお金に換えられてしまいます。

公売のシステムは競売とほとんど変わりませんが、以下のような違いがあることに留意しておきましょう。

【システムの違い】

  • 競売:民事執行法に基づき債権者の要請で裁判所が行う
  • 公売:国税徴収法に基づき債権者である自治体や国が行う
  • 誰が行うかに大きな違いがあります。

    たとえば、固定資産税(地方税)の滞納なら、債権者は地方自治体の市町村です。

    公売を行うのも地元の市町村になります。

    所得税(国税)なら、滞納時には国税庁の下部組織である地方の国税局が進めます。

    住宅ローンの滞納者は税金を滞納していることも多いので、次の章では「ローンの支払いと税金の支払いが重なったときの対処法」について説明します。

    資金的な余力がある方は税金の支払いを優先しよう

    ローンの支払いと税金の支払いが重なったときは、「税金の支払いを優先」してください。

    税金は国を運営するための財源として使われます。

    そのため、ほかの支払いを滞納させるよりも重い処置がくだされます。

    【税金の特徴】

    1. 税金優先の原則が定められている
    2. 税金は自己破産しても免責されない
    3. 税金は差し押さえまでの期間が極めて短い

    この特徴にもある通り、仮に自己破産をしたとしても税金はほかの借金と違い免除されません。

    また、税金の滞納が原因で自宅を差押えられてしまうと、任意売却へのハードルが格段に上がってしまいます。

    通常、任意売却時に合意を取るのは自宅の共有者(いれば)と債権者の二者のみですが、税金を滞納してしまうとここに「役所」も入ってきます。

    交渉する役所によっては、任意売却を強く拒むこともあります。

    任意売却をスムーズに行うためにも、残った資金は「税金の支払い」に優先的に充ててください。

    【ポイント】

    もし税金すら支払えないときでも、事前に役所に相談に行きましょう。
    分割払い等が認められる可能性があります。

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    差し押さえ通知書を無視するとどうなるの?

    差し押さえ通知書を無視するとどうなるの?

    ここからは住宅ローンの滞納により自宅を差し押さえられたケースに戻ります。

    差押通知書を受け取って、これを無視するとどうなるのでしょうか。

    最終的には自宅が競売にかけられてしまう

    裁判所から届いた差押通知書を無視すると、そのまま競売の手続きが進められ最終的には自宅から退去させられます。

    具体的には、差押通知書が届いてから6ヶ月後くらいに競売が実施されます。

    この状態を放置していても何も手を打たないと事態は悪化していく一方です。

    現実と向き合い、住宅ローン問題に対処するのは精神的に辛いですが、差押え通知書を「問題解決のチャンス」と捉え、ぜひ前向きに動きだしてみてください。

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    差押通知書が届いた時の対処法

    差押通知書が届いた時の対処法

    この段階で債務者の方が取れる対処法は以下の2つに限られます。

    残債務を一括で返済する

    ローンの残債(=借りている住宅ローン全額)を一括返済できれば差押えを解除してもらえます。

    ローンが完済したのでもちろん競売も回避できます。

    ただし、一括返済できる資力があればそもそも住宅ローンを滞納しないはずですから、よほどのことがない限り一括返済による競売回避は実現しないでしょう。

    任意売却を検討する

    現実的な対処法はすぐに任意売却の準備を進めることです。

    現状では「住宅ローンを滞納している」、「差押えにあっている」この2点の影響により自宅の持ち主の独力だけでは自宅を売れません。

    そこで、任意売却の専門業者に依頼し、債権者の承諾を得て競売になる前に自宅を売却します。

    競売と任意売却では「売却金額」「その他条件」で大きなな違いが出ます。

    任意売却でなら競売よりも圧倒的にデメリットをおさえて住宅ローン問題を解決できます。

    任意売却と競売の比較

    自宅売却後の暮らしを少しでも豊かなものにするためにも、何としてでも競売は避けましょう。

    任意売却なら相場が市場価格に近いです

    競売は買い手(落札者)主導で価格が決められます。

    「できるだけ安く買いたい」という意思の主導の元で進められるため、市場価格よりも安くなってしまうことが多いです。

    対する任意売却は、通常の不動産売却のように買い手と売り手の交渉で売却金額が決定します。

    【各売却方法の相場】

    • 任意売却:一般市場の8~9割
    • 競売:一般市場の5~6割

    競売よりも高値での売却を望める手法が任意売却です。

    競売よりも売却相場が高い

    プライバシーへの配慮について

    競売では、競売開始決定通知書が送られたあとに現況調査(物件調査)があるなどプライバシーが損なわれます。

    競売の事実が周囲に知られる可能性もあるため、精神的苦痛を感じる方も少なくありません。

    任意売却なら、強制的な自宅調査もなく、プライバシーに配慮しながら自宅の売却を進められます

    ※具体的には自宅近所には売却のチラシを配らないといった配慮ができます。

    プライバシーが配慮される

    引越し費用について

    競売は自宅持ち主の引っ越しについて全く配慮してもらえません。

    競売によって決められた日に強制的に自宅から追い出されてしまいます。

    任意売却なら売却価格だけでなく、引越し日時の相談も可能です。

    ※実際に要望が受け入れられるかは交渉次第です。

    引っ越し費用が出るかも

    親子間売買できないかも確かめておく

    任意売却は一般市場から自宅の買い手を探します。

    これに対し、親子間売買は親子のどちらかが自宅の買い手になる売買方法です。

    親子間売買ができれば、自宅売却後も自宅に住み続けられる「リースバック契約」が結びやすいです。

    任意売却の準備を進めつつ念のために、親子間売買の可否も確かめておきましょう。

    ▼リースバックについて

    リースバックの特徴

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    すでに別業者にご相談中の方もご不安な点は当法人にご相談ください

    任意売却を請け負う会社の中には、残念ながら弱っている人からさらにお金をとろうとする悪徳企業も存在しています。

    当法人は住宅ローンで苦しむ方を助けることを目的とした一般社団法人です。

    株式会社等の営利企業とは異なり、必要以上の利益を追求せずに運営しています。

    もし別業者ですでに任意売却の相談をされていても、お相手の業者に対し不信感等がある場合は遠慮なく当法人にご相談ください。

    当法人へのセカンドオピニオン以外にも下記のような団体に相談することもできます。

    【相談先(すべて公的機関です)】

    ※住宅ローンに関する総合的なお悩み相談は当法人をご利用ください。

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    よくある質問FAQ

    Q1:差押通知書とは?(+タップで開く)
    A:差押通知書は、抵当に入っている自宅を債務者が勝手に処分できないように差押登記を行ったことを通知する書面です。

    噛み砕いて説明すると、差押えにあった自宅はもう持ち主の意思だけでは自由に売却できなくなるという意味です。

    これまでは、文章の内容や書き方も比較的穏やかでしたが、いよいよ競売を始めるぞという債権者側の強い意思を感じる書類に変わります。

    Q2:任意売却と競売の違いは?(+タップで開く)
    A:任意売却と競売の最大の違いは「売却価格」です。市場価格の5~6割程度で処分される競売と異なり、任意売却なら7~8割程度での売却が見込めます。

    残りの住宅ローンと売却価格のバランスによっては、手元にまとまった金額のお金が残ることさえあります。

    まとめ:差押え通知書が届いても任意売却は間に合います!

    差押え通知書は、債権者(=金融機関など)が直接貸したお金を回収するのを諦め、不動産をお金に換えるために裁判所で手続きすると送られる書類です。

    差押えにあってしまうと、自宅の持ち主は自力で自宅を売れなくなり、近いうちに自宅は競売(=強制売却)になってしまいます。

    この状態から住宅ローン問題を解消するもっとも現実的な方法が「任意売却」です。

    任意売却なら住宅ローンを滞納していても、差押え後であって自宅の売却ができます。

    ただし、任意売却の利用にもタイムリミットがあるため、1日でも早い動き出しが求められています。

    こういった状況下で、解決実績が少なくノウハウや経験がない業者にお願いしてしまうと、任意売却に失敗してしまう恐れがあります。

    当法人は設立以来、任意売却の専門家として多くの住宅ローン問題を解決してきました。

    ここまで記事をお読みいただき、信頼できそうな業者だと感じましたらお気軽にご相談ください!

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