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住宅ローン問題解決コラム
解決策競売

競売のメリット・デメリットを徹底解説。損する可能性が高い理由・早期解決するコツも紹介。

急な収入減、病気、離婚など住宅ローンの支払いが難しくなる原因は多くあります。

住宅ローンの支払いが止まった自宅は、最終的には「競売(けいばい)」にかけられます。

競売とは「自宅の強制売却」です。

債権者(=金融機関など)は自宅を強制的に売って、その売却金で貸したお金を回収します。

競売は自宅の持ち主にとって非常に不利です。

本記事では競売の中身を紹介するとともに、競売以外の方法で住宅ローン問題を早期解決するためのコツも紹介します。

【本記事の解説内容】

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住宅の競売にメリットはほぼありません!任意売却での解決をおすすめします

後ほど詳しく解説しますが、競売のメリットはほぼありません。

価格や引っ越しスケジュールといった条件面で融通が利かないうえに、競売情報が公開されプライバシーも損なわれます。

住宅ローンの支払いに困っているとはいえ、競売の内容は自宅の持ち主にとって受け入れがたいものです。

そこで利用したいのが売却方法が「任意売却」という特別な不動産売却の方法です。

任意売却とは主に住宅ローン問題を解決するために使われる売却方法で、通常はできない住宅ローン返済中の物件売却もできます。

すでに住宅ローンの支払いを滞納していても問題なく利用できます。

住宅ローン問題の早期解決を目指している方、任意売却について気になった方はぜひお気軽にご相談ください。

返済苦から解放されあるべき暮らしを取り戻しましょう。

任意売却とは?

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競売とは?

競売の特徴

先ほど紹介紹介した通り、競売とは「自宅の強制売却」を意味します。

通常、住宅ローンの返済が滞ってから7ヶ月ほどすると「競売開始決定の通知」が送付され、自宅の競売に向けた準備が始まります。

競売が開始されて、落札者が決まると自宅から強制的に追い出される流れです。

今まで愛着を持って住んできた住宅から強制的に追い出されるのは、大きな精神的苦痛を伴うでしょう。

競売は精神的苦痛だけでなく、このあとの競売のデメリット(記事内で移動します)でも紹介している通り、条件面でも自宅の持ち主に非常に不利な制度です。

▼競売の流れ(タップで拡大できます)

競売の流れ

競売のより詳しい解説

競売を主導する裁判所では以下のように説明されています。

1 不動産の競売手続とは

不動産の競売手続とは,債権を有している人(債権者)の申立てにより,裁判所が,債務を弁済することができなくなった人(債務者)の所有する不動産を差し押さえて,これを売却し,その代金を債務の弁済にあてる手続です。

引用:裁判所-競売不動産の買受手続について

競売が始まると、参加者は裁判所が決定した売却基準価格より高い値段で入札していきます。

その中でもっとも高額な金額を入札した人を最高価買受申出人といい、競売物件を購入する権利を得ます。

なお、最近の競売の実施数は以下のような状態です(競売の実施数は景気や社会情勢によって大きく左右します)。

競売件数の統計2021

引用:一般社団法人 不動産競売流通協会(FKR)

競売のメリット←ほぼありません!

競売のメリット

競売に明確なメリットはほぼありません。

強いてメリットをあげるなら、競売は裁判所主導で進むため「自分で何もする必要がない」部分くらいでしょう。

住宅ローンの悩みで頭がいっぱいなときに、何もせずに自宅の売却が進むのはある意味気が楽かもしれません。

しかし、その楽さを取るには競売のデメリットが多すぎます。

競売は任意売却に切り替えることで直前まで回避できます。

少しの勇気を出して当法人にご相談いただき、より有利な「任意売却」での売却を進めていきましょう!

任意売却のメリット

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競売のデメリット←損する可能性が非常に高い!

競売のデメリット

競売のデメリットは大きくわけて「経済面」「条件面」「精神面」の3つにわけられます。

それぞれ任意売却にはないデメリットです。

自宅の持ち主にとってどれも見過ごせない大きなデメリットであるため、よくご確認ください。

経済面:売却価格が安くなる

競売の売却価格は市場価格の5~6割程度とされています。

一般市場での売却価格が2000万円の住宅でも、競売になると1000万円程度で売却される可能性が非常に高いです。

仮に競売前の住宅ローン残高が2000万円だとすると、競売後も1000万円もの多額の住宅ローンが手元に残ってしまいます。

競売後も住宅ローン返済は続くため、このような高額なローンを抱えての新生活は心身ともに大きな負担になるでしょう。

条件面:自分の意思は一切反映されない

競売は裁判所が主導で進めていく法的な手続きです。

通常の不動産売買のように、売り手と買い手が双方に意見を出し合って契約をまとめていくものではありません。

売り手に自分の事情を説明する機会は一切なく、ただ裁判所から送られてくるスケジュールに従って競売を進めていくだけです。

子供がいるので卒業式までは引っ越したくない、近所に住んでいる要介護の親の面倒を見るため引っ越せないといった特殊な事情があっても聞き入れてもらえません。

こういった条件交渉ができない部分も競売の大きなデメリットです。

精神面:競売の事実が周囲にバレる(プライバシーが保護されない)

競売の隠れたデメリットに「プライバシーが保護されない」という点があります。

競売は手続きを進める段階で、競売にかけられる自宅の住所などが広くインターネット上に公開されてしまいます。

近所の方に生活苦や競売を知られたくない方にとっては大きな精神的苦痛になるはずです。

公開される情報は、自宅住所自宅の外観写真築年数間取り等です。

さすがに所有者の名前は公開されませんが、近所の人が見れば簡単にどこの誰の家かはわかってしまいます。

情報は「BIT不動産競売物件情報サイト」で誰でも簡単に検索できます。

裁判所の執行官が自宅の調査にやってくる(3点セットの作成)

住宅ローン滞納から10~12ヶ月経過すると、競売準備の一環として自宅に裁判所の執行官がやってきます。

競売の場合、通常の住宅売買と違って内覧ができないため、どのような住宅であるかを示す資料が必要です。

この資料を「競売3点セット」と呼び、執行官はこれを作りに来ます。

【3点セットの内容】

  • 物件明細書:物件の権利関係などが記載されている
  • 評価書:基準価格の根拠などが記載されている
  • 現況調査書:物件の外観や室内写真などが記されている

執行官は裁判所の正式な命令によって自宅にやってくるため、室内への入室は拒めません。

カギをかけて室内に閉じこもったとしても、強制的にカギをこじ開けられ、場合によっては警察を呼ばれる可能性もあります。

騒ぎを起こしてしまうと、よりご近所に競売がバレるリスクが高まってしまいます。

最終的には強制執行で鍵を開けられ無理やり退去させられる

裁判官が強制執行をするのは自宅の調査時だけでなく、退去時も同様です。

競売の手続きがすべて終わり、買い手が決まったあとも自宅に居座っていた場合、裁判所から不動産を引き渡すように命令が出ます。

命令が出ても自宅から出ていかないと、最終的には強制執行となり業者などが強制的に室内から荷物を運び出し、自宅から追い出されてしまいます。

競売は、単に価格面や条件面でデメリットがあるだけでなく、精神的にも大きなデメリットがある売却手段だと認識しておいてください。

周囲の目を気にせず、精神的に穏やかに住宅ローン問題を解決したい方には次の章で説明する「任意売却」がおすすめです。

任意売却とは?

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任意売却なら競売のデメリットを回避できます

任意売却なら競売のデメリットを回避できます

任意売却とは「何らかの事情で住宅ローンの返済が難しくなったとき、自分の意思で不動産を売却し、その売却代金をローン返済に充てる方法」を言います。

すでに住宅ローンを滞納してしまっている方でも利用できる売却手段です。

任意売却を実行するには債権者(=金融機関など)の同意が必須ですが、任意売却は「前向きな売却」として好意的にとらえられることも多く協力を得やすいです。

任意売却なら競売のデメリットを回避して安心安全に住宅ローン問題を解決できます。

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一般市場に近い価格での売却が期待できる

住宅ローン問題を解決するために任意売却をするわけですから、売却価格は非常に重要です。

【各売却方法の相場】

  • 任意売却:一般市場の8~9割
  • 競売:一般市場の5~6割

任意売却なら高値での売却を目指せるため、競売よりも住宅ローンを大きく減らせます。

実際に、当法人でも任意売却で住宅ローンの残債をほぼゼロに近づけた例は多くあります。

仮に数百万円ほど残債が出てしまった場合でも、任意売却なら債権者と交渉すれば無理のない範囲での分割払いが認められます。

「住宅ローンに苦しめられることなく新生活を始めたい」「ゆとりある生活を取り戻したい」そんな方にぜひ検討していただきたいのが任意売却です。

競売よりも売却相場が高い

任意売却に持ち出し費用はかかりません!

実は任意売却に持ち出し費用はかかりません!

任意売却にかかる費用はすべて自宅の売却代金から支払われるため、手元にお金が1円もなくても任意売却を実行できます。

当法人は相談料・コンサルティング料が無料です※。

相談だけなら費用は一切かかりませんので、住宅ローンの返済が苦しい、苦しくなりそうな気がする方はぜひお気軽にご連絡ください。

抱えているお悩みを吐き出すことで少しでも楽になりませんか?

【なぜ無料で相談できるの?】

当法人では任意売却成立時に法律で定められた手数料を頂戴しています。
この手数料のおかげて無料相談を実施できています(任意売却をせずに解決に至った場合でも相談料はかかりません)。

手元にお金がなくても大丈夫

引っ越し代金を売却代金から出せる可能性がある

任意売却なら債権者との交渉次第では「引っ越し代金」を貰える可能性があります。

通常、売却代金はすべて諸経費や住宅ローン返済に回されてしまうのですが、交渉によっては10~30万円程度を引っ越し代として支給してもらえます。

競売ではこういった制度はありません。

新生活を始めるにあたり引っ越し代を工面する必要がないのは非常に心強いでしょう。

引っ越し費用が出るかも

プライバシーを守りやすい

任意売却は通常の不動産売却とほぼ変わらないため、競売のように自宅の外観や室内の写真がインターネットで公開されません。

特に近所の目が気になる方やお子さんへの影響を気にされる場合は、宣伝方法にも配慮できます。

一定期間はインターネットでの宣伝をしない、チラシを配る際は自宅周辺を避けるなどさまざまな工夫ができます。

任意売却なら競売よりもプライバシーを守りやすいです。

プライバシーを守れる

自分の意思(引っ越し時期など)をある程度反映させられる

任意売却は債権者の同意を得る以外、通常の不動産売買と大きく変わりません。

そのため、引っ越しの時期など売り手の希望をある程度買い手に伝えられます。

買い手も任意売却による売却だと知っているため、売り手の事情に理解を示してくれる可能性が高いです。

もちろんすべての意思を反映させられるわけではありませんが、一切の事情を聞いてくれない競売よりは売り手に有利だと言えるでしょう。

自分の条件にあった買い手を探すには、早めの相談がおすすめです。

住宅ローン返済が滞る前でも任意売却はスタートできます。

返済が苦しくなりそうだなと感じた段階でぜひご連絡ください。

売り手の事情を反映させられる

相談から解決までの流れ

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よくある質問FAQ

Q1:競売とは?(+タップで開く)
A:競売とは「自宅の強制売却」です。

住宅ローンの支払いが止まった自宅は、最終的には「競売(けいばい)」にかけられます。

債権者(=金融機関など)は自宅を強制的に売って、その売却金で貸したお金を回収します。

Q2:競売のデメリットは?(+タップで開く)
A:競売のデメリットはいくつもありますが、もっとも大きいデメリットが売却相場の低さです。

競売で自宅を売却すると、売却相場が極端に下がり一般市場の4~6割程度でしか売却できません。

まとめ:住宅ローン問題を早期解決するコツ:任意売却の専門業者に相談しよう

競売による住宅ローン問題の解決は、自宅の持ち主に不利なだけでなく時間もかかります。

住宅ローン滞納から競売完了まで長ければ1年近く辛い思いをしながら生活を送ることになります。

条件面・精神面のどちらを考えても、住宅ローン問題は任意売却での解決を目指した方が有利です。

任意売却に強みのある専門業者に相談し、1日でも早く気持ちを楽にしましょう。

当法人も設立以来、任意売却を専門に取り扱っています。

ここまで読んでいただき、信頼できそうと感じましたら、ぜひ当法人にご相談ください。

一緒に1日でも早く「あるべき暮らし」を取り戻しましょう。

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