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住宅ローン問題解決コラム
原因その他滞納

税金滞納は危険!?持ち家自宅の差押え→競売に要注意。解決・自宅の売却方法まとめ

住宅ローンの返済が苦しい、すでに返済できていないという方の中には、他の支払いも同様に難しくなっていることが多いです。

中でも気を付けてほしいのが「税金の滞納」です。

「住宅ローンの滞納」と「税金の滞納」が重なってしまうと、問題解決の難易度が一気に上がってしまいます。

同じ滞納でも税金はローンなどと比較して取り扱いが特殊です。

住宅ローンと税金をダブルで滞納している方は、急ぎ専門家(当法人でも対応可能です!)にご相談ください。

まだ住宅ローンしか滞納していない方は、「税金の支払いを優先」してください。

本記事では、住宅ローンと税金の滞納について以下の4点をわかりやすく解説しています。

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  • 私の不動産でも売れるの?
  • 急いで売却するコツは?
  • 競売を絶対に回避したい…

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1人での解決は困難です!今すぐ相談して何とか任意売却をしましょう

住宅ローンの返済問題は「任意売却」により解決できます。

任意売却の特徴

任意売却とは不動産(=自宅など)を売却し、売却金で住宅ローン残債などを清算する方法です。

税金と住宅ローンの滞納が重なっている場合でも基本的に任意売却で解決できます。

ただし、住宅ローンの滞納に税金の滞納が重なると、通常の任意売却よりも難易度が高くなり問題解決までに時間を要します。

以下の2つの状況に当てはまっている場合は、なるべく早く当法人や任意売却の専門家に相談してください。

【この条件に当てはまると危険!】

  • 住宅ローンの返済ができていない
  • 税金を滞納している

任意売却を進めるには関係者の同意が必要です。

住宅ローンの滞納のみの場合は、基本的に債権者(=金融機関など)の同意があれば売却できますが、税金の滞納もある場合には役所との交渉も必要です。

交渉する役所によっては、任意売却を強く拒むこともあります。

こういった強硬な姿勢の役所を納得させるには、豊富な知識と交渉力のある専門家への相談がベストです。

税金の滞納が絡む任意売却の解決は1人ではできません。

1日でも早く専門家に相談し、解決への道を歩み始めましょう。

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「差押予告書」が届いている方は特にお急ぎください!

差押予告書とは「支払いをしないなら財産を差押えます」という通知です。

差押えられた財産は強制的に換金され、滞納している税金の支払いに充てられます。

もし家を差押えられてしまうと、もう任意売却による解決はできません。

税金を滞納していても任意売却はできますが、問題を放置するほど解決は難しくなります。

差押予告書が届いている方は、家を失うまでの秒読み段階に入ったとお考えください。

先ほど説明した通り、任意売却をするには債権者や役所との交渉が必要になります。

任意売却の準備を進めている間に時間切れにならないためにも、急いで専門家に相談してください。

差押予告書がすでに届いている場合は、急がなければ任意売却による解決はできなくなります。

税金を滞納している場合の任意売却にはかなり専門的な交渉が必要

先ほど、住宅ローンの滞納と税金の滞納が重なると任意売却が難しくなるとお伝えしました。

任意売却が難しくなる理由をもう少し詳しく説明します。

住宅ローン滞納と税金滞納が重なっているときに任意売却を行うには、3つのことを同時に行わなければいけません。

  • 滞納している税金の対処をする
  • 住宅ローンの対処をする
  • 任意売却の買主を見つける

たとえば住宅ローンだけを滞納している場合は、基本的に金融機関などの債権者とだけ交渉すれば問題ありません。

しかし、税金の滞納もあると、役所の税金担当とも同時に交渉しないといけません。

当然ですが、交渉は1対1よりも複数人を相手にする方が難易度も上がり、時間もかかります。

さらに、税金の滞納があると、不動産の知識だけでなく税金や法律の知識も要するため対応できる人員が限られてきます。

このように交渉の難易度や対応できる人員の少なさが、税金の滞納を含む任意売却を難しくしている原因です。

なお、当法人は任意売却の専門家集団として活動しているため、豊富な知識と実務経験を備えたスタッフが多く在籍しておりますので、安心してご相談ください。

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支払いが厳しい人は税金を優先して払おう

さて、まだ住宅ローンも税金も滞納していないとき、優先して支払うべきはどちらでしょうか?

もしどちらか一方しか支払えるお金がないときは、「税金の支払い」を優先してください。

なぜなら、税金には以下の3つの特徴があるからです。

【税金の特徴】

  1. 税金優先の原則が定められている
  2. 税金は自己破産しても免責されない
  3. 税金は差押えまでの期間が極めて短い

次の章でこれら税金の特徴を詳しく解説します。

税金の特徴について理解すれば、住宅ローン滞納と税金滞納が重なったときに「税金を優先する理由」がわかるはずです。

※すでに税金を滞納してしまっている方、急ぎ解決策を知りたい方は下記は読み飛ばしていただいて問題ありません。

1.税金には普通の借金にはない優先権がある(+タップで開く)
税金は国や自治体を運営し住民にサービスを提供するために必要な金銭です。

よって、税金には「優先的な徴収権」があり、きちんと法律に定められています。

(国税優先の原則)

第八条 国税は、納税者の総財産について、この章に別段の定がある場合を除き、すべての公課その他の債権に先だつて徴収する。

引用:国税庁-第8条関係 国税優先の原則

(地方税優先の原則)

第十四条 地方団体の徴収金は、納税者又は特別徴収義務者の総財産について、本節に別段の定がある場合を除き、すべての公課(滞納処分の例により徴収することができる債権に限り、かつ、地方団体の徴収金並びに国税及びその滞納処分費(以下本章において「国税」という。)を除く。

その他の債権に先だつて徴収する。

引用:地方税法

税金の場合、「払えません」「支払いが苦しいので見逃してください」を安易に許してしまうと国や自治体の運営に支障が出てしまいます。

そこで、税金は普通の借金より有利な地位が法律で与えられています。

住宅ローンと税金の支払いの両方で困っている状態は、「普通の借金」と「特別な地位にある支払い」がぶつかっている状態だと考えてください。

借金の地位から考えると優先すべきは「税金の支払い」だとわかりますね。

2.税金は自己破産しても支払い免除にはならないため最優先で払おう(+タップで開く)
よく「借金で困っているときは自己破産で解決できる」といった話がありますが、税金に関しては違います。

なんと税金の支払いに関しては、たとえ自己破産をしようが支払いを免除されません。

自己破産は裁判所の手続きにより借金の免責を受ける手続きで、借金問題の解決策としては最後の手段ともいえる強力な方法です。

ただ、自己破産をしたからといって全ての借金や支払いが免除されるわけではなく、国や自治体の大切な財源となる「税金」に関しては特殊な取り扱いがなされています。

このような取り扱いから考えても、住宅ローンより税金の支払いを優先すべき理由が見えてきますね。

3.税金の差押さえは住宅ローンより早く行われる(+タップで開く)
住宅ローンを滞納したときに差押えまでの目安期間は「6ヶ月」です。

6ヶ月でも十分早く感じますが、税金の滞納はさらに早く差押えされます。

税金滞納による差押えは「督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに完納しないとき」というルールで行われます。

自治体によって手続きに差はありますが、住宅ローン滞納に比べると非常に早いです。

税金は特殊な性質に加えて差押えまでのカウントダウンも早く始まります。

以上、3点が住宅ローンよりも税金の支払いを優先すべき理由です。

とは言え、住宅ローンの返済を放置していいわけではありません。

税金の支払いを優先しつつ、住宅ローン問題も解決できるよう同時に動き出しましょう。

税金の支払いが厳しいなら市役所に相談しよう

支払いが重なったときは、税金を優先して払うことで税金滞納の差押えを回避できます。

問題なのは税金の支払いに回すお金もないときです。

住宅ローンの返済に困っている状況であれば「税金を払うお金もない」というケースは十分に想定できます。

このようなケースのときも、問題を放置せず自治体の窓口に相談の連絡を入れてください。

自治体ごとに対応は変わりますが、何もしないよりは事前相談があった方が自治体も理解を示してくれます。

自治体によっては、一括で支払えないときは少額ずつ支払えば差押えを回避してくれることもあります。

一切のお金がなかったとしても、諦めずに任意売却の成功に向けて自治体への相談を忘れないでください。

住宅ローンの支払いは任意売却の手続きに入ると止められます

税金の対処をしたからといって住宅ローンの返済が猶予されるわけではありません。

税金は税金、住宅ローンは住宅ローンです。

優先的に税金の対処をしたあとは、次は住宅ローン問題について対処していきましょう。

大変かと思いますが、スムーズに問題を解決するためには、同時に両方の対処をしていくのがコツです。

住宅ローンについては、任意売却の手続きに入ると支払いが止まる仕組みになっています。

まずは税金とローン双方の対処に長けた専門家に任意売却について相談してください。

任意売却を担当する専門家(不動産会社)の名前と連絡先を金融機関に伝えれば、住宅ローンの支払いは翌月から停止します。

つまり、任意売却さえ進めてしまえば毎月の返済分はひとまず払わなくて済むということです。

任意売却の相談と着手が住宅ローンへの対処法です。

相談から解決までの流れ

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税金を滞納していると自宅が差押えられる

税金を滞納していると自宅が差し押さえられる

仮に税金の支払いに困っても何も対処をしなかったらどうなるのでしょうか。

税金を滞納し続けると自宅が差押えられます。

差押えとは、滞納額を回収するため滞納している人の財産を手続きによっておさえることです。

簡単に表すと、「この人の持ち物を売って、売却代金から税金の滞納額を回収します」と予告されていると思ってください。

差押えされると、差押えられた財産は換金され、最終的には税金を管轄する自治体や国にお金が支払われます。

差押えの対象になる財産は「不動産」「動産」「債権」など幅広く、もちろん自宅も対象です。

税金や住宅ローンの滞納で困っている場合は「家くらいしか財産がない」というケースも少なくありません。

家しか目ぼしい財産がなく、家に自分や家族が住んでいても、差押えの対象になります。

差押えでは、「もう家しか財産がない」「自宅を出たら住むところがない」そんな事情は一切考慮されません。

自宅の差押えから公売までの流れ

自宅の差押えを放置していた場合、その後はどうなるのでしょうか。

自宅が強制売却(=公売)されるまでの流れを見ていきます。

自宅の差押えから公売までの一般的な流れは以下の通りです。

【公売までの流れ】

  1. 家を差押えされる
  2. 公売が決まる
  3. 公売10日前まで公売条件などが公開される
  4. 公売の実施
  5. 家の売却決定

家を買いたい人が入札を行い、高い入札金額を提示した人が家を買えます。

あとは家の売却決定の日までに買主が代金を支払い、家の引き渡しや権利移転が行われるという流れです。

なお、家を失ってしまえば、当然ですがもはや任意売却による解決はできません。

【重要】差押えられた自宅は勝手に売れない

厳密に言うと差押え状態でも売却はできますが、いつ公売が進むかわからない住宅を誰も欲しがらないため買い手は見つかりません。

そのため、差押え後に自宅を任意売却するには、税金の管轄窓口や機関に交渉して差押えを解除してもらう必要があります。

中にはこういった交渉を面倒に思い「差押えされると任意売却はできません」と断る不動産会社もいますが、実際はそのような事実はありません。

「差押えを解除してもらわないと任意売却はできない」が正解です。

当法人では税金の滞納が絡んだ任意売却についても数多くの解決実績をもっています。

どうぞ安心してご相談ください。

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差押えられた自宅を売るにはどうしたらいい?

差し押さえられた自宅の売却方法

差押えられた自宅も「任意売却」なら売れます。

冒頭でも紹介した通り、任意売却とは不動産(=自宅など)を売却し、売却金で住宅ローン残債などを清算する方法です。

税金と住宅ローンの滞納が重なっている場合でも基本的に任意売却で解決できます。

任意売却で自宅を売却する

差押えられた自宅をスムーズに売却するには適切な順番で交渉などを進めなければいけません。

【交渉の順番】

  1. 任意売却の専門家(不動産会社)に相談
  2. 不動産会社から金融機関に任意売却する連絡をいれてもらう(翌月から住宅ローンの請求が止まります)
  3. 債権者から任意売却の同意を得る
  4. 税金の滞納により差押えを受けている場合は差押えを解除してもらう
  5. 自宅の買い手を探し始める

まずは一刻も早く任意売却の専門知識をもった不動産会社に相談を入れましょう。

住宅ローンの請求は、任意売却が決まり、担当の不動産会社などの名前や連絡先を告げれば翌月から止まります。

あわせて、債権者との交渉を行い任意売却の同意を得ます。

債権者との交渉と同時進行で、自治体とも交渉し税金滞納による差押えの解除を目指します。

債権者の同意と自治体の差押え解除が認められたところで、ようやく自宅の売却が進められる流れです。

このように、実際に自宅の売却を進められるまでには多くのプロセスがあります。

住宅ローン問題と税金滞納問題を同時に抱えている方は、とにかく早めの動き出しが重要です。

任意売却の流れ

任意売却のメリット

任意売却なら競売や公売と異なり、市場価格の8~9割での売却を期待できます。

自宅を適切な価格で売却できるため、住宅ローンの残債を大きく減らせます。

価格面だけでなく、自宅の持ち主の意見を反映させやすいのも任意売却のメリットです。

「引っ越し予定日が◯日なので自宅退去は◯日まで待ってほしい」といった意見をある程度反映させられます。

金銭的にも精神的にもゆとりをもって新生活を進められるのが任意売却です。

任意売却のメリット

任意売却後の残債はどうなるの?

残債の清算についても売主と不動産会社、債権者などで相談する必要があります。

たとえば、住宅ローンなど清算すべき残債が900万円で、自宅が800万円で売却できたとしましょう。

任意売却の額が800万円だと、任意売却後も100万円の残債があります。

この100万円については、返済計画を立てなければいけません。

任意売却後の残債は、債権者との交渉により無理のない額を設定し、分割返済するのが基本です。

単独での交渉は難しいので専門業者に依頼する

任意売却をするには、関係者から「任意売却をしてもいいですよ」と認めてもらう必要があります。

通常は、債権者(=金融機関など)との交渉だけで済みますが、税金を滞納している場合は役所との交渉も必要です。

いきなり「関係者に任意売却のメリットを話して納得してもらい、協力を取り付けてください」と言われても、何をどう交渉すればいいかわからない人が大半でしょう。

その上、交渉は1対1でも揉めたり条件が折り合わなかったりするのに、関係者が複数人いてはより難しくなります。

交渉の切り出し方や説明によっては、協力を取り付けられず交渉段階で任意売却を失敗する可能性すらあります。

このように任意売却の交渉を個人が自力で行うのは非常に難しいです。

早めに専門家の力を借りましょう。

当法人なら、ご相談後に関係者に簡単な連絡(当法人に任意売却を依頼しましたと伝える)を入れ、委任状を発行するだけで関係者間の調整を完全サポートいたします。

任意売却なら持ち出し費用なし

差押え登記の解除をしてもらおう

住宅ローン問題と税金の滞納が重なっているとき、特に重要なのが「税金滞納の差押え登記の解除」です。

自宅が差押えられている状態では任意売却はできません。

差押えは、財産を強制的に換金し滞納分を回収するための前段階的な手続きで、自宅などの不動産を差押さえは「登記」によって行われます。

まずはこれを解除してもらいましょう。

登記とは?(+タップで開く)
登記とは登記簿への記載を申請する手続きを指します。家を買うと権利は売主から買主へ移ります。

このときも登記申請をして権利が誰から誰に移ったか、現在は誰が家の所有者(権利者)なのか一目でわかるように登記簿へ記載してもらいます。

差押えも同様に登記簿に記載される情報です。

差押え登記の解除が難しい市町村もあり

税金担当との交渉では、任意売却のメリットを上手に伝え、差押え解除を認めてもらうのが重要なポイントです。

しかし、困ったことに税金の滞納については自治体ごとに対応に差があります。

中には任意売却への協力や差押えの解除の交渉を一切認めない強硬な自治体もあります。

特に滞納している税額が多いケース(30万円以上が目安)や、滞納者が自治体に失礼な態度を取っていたケースでは、協力の取り付けが非常に難しいです。

先ほど、税金が払えないときは自治体に相談しましょうと書いたのは、先方への印象を良くしてこの交渉をスムーズに進めるためです。

自治体との関係がすでにこじれている場合などは、無理に個人で交渉を続けようとせずに当法人などの第三者に仲介をお願いするのがいいでしょう。

差押え解除ができないと最終的には競売が待っている

万が一、税金担当者との交渉が決裂するなどして、任意売却に至らなかったときは競売による自宅の強制売却が待っています。

競売とは、債権者(=金融機関)などの申し立てにより行われる裁判所の換金手続きです。

競売になると債務者(=自宅の持ち主)の状況は一切考慮されず、裁判所の主導により自宅は強制的に換金されてしまいます。

競売により売却される自宅からは、裁判所の競売スケジュールにあわせて退去しなければいけません。

任意売却と異なり、自宅の持ち主の引っ越し機関などは一切考慮されないスケジュール任意が立てられます。

自宅を競売で失わないためには、自治体などの税金を管轄する窓口との交渉を成功させることが鍵です。

税金の滞納と住宅ローン問題を任意売却で円満に解決できるかは、各種交渉の成功にかかっていると言っても過言ではありません。

競売のデメリット

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任意売却をスムーズに成功させるには関係者は少ない方がいい

任意売却をスムーズに成功させるコツ

ここまでの情報を総括しながら、任意売却を成功させるためのポイントについてお話しします。

任意売却を成功させるポイントは以下の3つです。

【任意売却を成功させるポイント】

  • 税金を滞納しない(住宅ローンより税金を優先して支払う)
  • 役所の差押えを回避する
  • 早めに任意売却の相談をする

税金は住宅ローンより滞納時の差押え期間が短いです。

差押えを回避するためには、住宅ローンより税金を優先的に支払いましょう。

支払いが難しい場合は自治体の窓口などに相談し、支払う意思があることを示しましょう。

事前の相談があるのとないのとでは、担当窓口の心証が大きく異なります。

税金の滞納がない、もしくは滞納していても役所の理解がある場合は、任意売却の難易度が大きく下がります。

仮に、税金を滞納してしまった場合でも差押えだけは何とか回避してください。

税金の滞納による差押えの解除交渉は、専門家がやっとまとめられるくらい難易度が高い交渉です。

30万円を超える高額な税金滞納では特に難色を示される可能性が高く、個人での交渉はほぼ不可能です。

どの段階であっても、住宅ローン問題の早期解決を目指す方はお早めに専門家にご相談ください。

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よくある質問FAQ

Q1:「住宅ローン」と「税金」の両方を滞納しそうなときどちらの支払いを優先すべき?(+タップで開く)
A:「税金の支払い」を優先させてください。

税金はほかの支払いよりも強い権限をもって取り立てられます。

その後の住宅ローン問題をスムーズに解決するためにも、税金の滞納はない方が良いです。

Q2:税金を滞納していたも任意売却できますか?(+タップで開く)
A:税金の滞納があっても任意売却はできます。

ただし、通常の任意売却よりも関係者が多くなり難易度が上がるため、売却までに時間がかかる可能性があります。

ぜひお早めにご相談ください。

まとめ:任意売却を成功させるためにも税金の支払いは最優先で行おう!

任意売却は住宅ローン問題を解決するための有用な手段です。

しかし、税金の滞納が重なってしまうと、任意売却による解決の難易度が高くなってしまいます。

税金の滞納と住宅ローン返済苦が重なっている場合は、まずは税金に対処することが重要です。

税金の支払いを最優先で行い、難しければ自治体の窓口などに相談しましょう。

税金の滞納がなければ、任意売却時の交渉先が1つ減り任意売却をよりスムーズに成功に導けます。

任意売却の成功のためにすべきことや手順が分からない場合は、ぜひ当法人にご相談くださいね。

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