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住宅ローン問題解決コラム
解決策リースバック リバースモーゲージ

リースバックの流れと住める期間を解説。住宅ローンが払えないときは要検討。

リースバックはこうやって進む!

基本的にマイホームを購入した人は、その家にずっと住み続けることを前提にライフプランを設計しているでしょう。

しかし、収支の変化や家庭状況の変化から住宅ローンの返済が難しくなるケースが多々あります。

このような場合、通常は自宅を売却して賃貸住宅に引っ越しますが、いくつか条件が整えば売却後も自宅に住み続けられる可能性があります。

本記事では「住宅ローンが払えないけど同じ家に住み続けたい」という願いを叶えられる「リースバック」制度について紹介します。

本記事でリースバックを成立させる方法契約までの流れなどをご確認ください。

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リースバックとは

リースバックの特徴

リースバックは正式には「セール・アンド・リースバック(sale and leaseback)」と言い、自宅売却後も賃貸住宅として自宅に住み続ける方法を指します。

住宅ローンの支払いが続けられなくなったケース以外にも、住み替えなどで手元にまとまった資金が必要なときに使われる制度です。

たとえば、住宅ローンを返済できなくなり自宅を売却したあとであっても、自宅の買い手との交渉がまとまれば、リースバックで引き続き自宅に住めます。

仕事や子育て、介護など引っ越せない事情がある方におすすめの制度です。

リースバックは成立が難しい

リースバックが成立するかどうかの重要なポイントは、リースバックに理解のある買い手が見つかるかどうかです。

通常の不動産売買では、買い手側は購入した自宅に自分で住むことを想定しているためリースバックの買い手にはなりません。

つまり、リースバックの買い手は自分で住むことを目的としない「投資家」になります。

どれだけ売り手側が深刻な事情を抱えていようと、投資家にとって魅力的な物件でなければ買い手は見つかりにくいです。

リースバックは魅力的な手段ですが、必ずしも成立するとは限らないと認識しておいてください。

【ポイント】

重要なのは「住宅ローン問題の解決」です。
リースバックよりローン問題の解決を優先してください。

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リースバックは一時しのぎの手段でしかありません←注意!

奇跡的に条件にあう投資家が見つかったとしても、これですべての問題が解決したわけではありません。

本記事の後半で詳しく説明しますが、リースバック契約で自宅に住み続けられる期間は決まっています。

多くは短期間(2~3年)しか住めず更新も難しいため、契約満了とともに自宅から出ていくしかありません。

リースバックはあくまで引っ越しまでの時間稼ぎの手段として捉えてください。

たとえば、子供の学校卒業までといった期限がわかっている事情に対しては使い勝手がいい制度です。

リースバックよりも任意売却の優先度を上げること

リースバックは魅力的な仕組みではありますが、条件を整えるのが難しく成功率が低いというのが実情です。

住宅ローン問題を抱えているケースでは、リースバックに固執すると大きな痛手を被る危険があります。

重視すべきは「競売の回避」「住宅ローン問題の解消」です。

競売を避けるために限られた時間内に自宅の売却を成功させなければいけません。

リースバックに時間を使いすぎるあまり、自宅売却のタイミングを失い競売になってしまっては本末転倒です。

住宅ローン問題を抱えている場合は、最低でも自宅の売却だけは成功できるようにしましょう。

住宅ローン問題滞納後も「任意売却」という特殊な売却手段を使えば、競売前に自宅を売却できます。

リースバック+任意売却を希望される方は、かなりの時間を要しますのでなるべく早く(住宅ローンの支払いが苦しくなりそうと気づいた段階で)ご相談ください。

▼リースバックのメリット、デメリットを解説

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リースバック成立までの流れ

リースバック成立までの流れ

それではリースバックによる自宅売却を目指す場合に、どのような流れで進んでいくのか見てみましょう。

リースバックの相談

まずは不動産会社にリースバックの相談を行います。

住宅ローン問題を抱えている方は、最低でも任意売却だけは成功できるよう、相談先は「任意売却の専門業者」にするといいでしょう。

住宅ローン問題が絡む案件では、リースバックよりも任意売却の優先度が高いです。

任意売却の実績がない会社では、売却に失敗し競売になってしまう危険が高まります。

ぜひ当法人を含めた任意売却の専門業者にご相談ください。

【メリット】

任意売却の専門業者は「任意売却+リースバック」の相談を多く受けているため、必然的にリースバック案件の取り扱いにも慣れています。

簡易査定

信頼できそうな専門業者を見つけたら、まずは簡易査定を申し込みます。

簡易査定は机上査定とも言い、実際に売却対象の物件を目視せずに行う簡易的な査定です。

対象物件の築年数や間取り、土地の広さ、エリアなどを勘案し「これくらいの値段であれば買い手が付くだろう」という売却予想額を算定します。

この算定は、その不動産業者が過去に扱った同様事例と比較して導く方法です。

物件を直接目視していないので査定の精度は落ちますが、ある程度の目安金額を把握することができます。

時間のある方(住宅ローンをまだギリギリ支払えている方)は、複数の不動産業者に簡易査定を依頼し、対応や査定額が良かった業者を選ぶといいでしょう。

当法人では、LINE・メール・お電話で相談を受け付けています。

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業者の選定方法

簡易査定を依頼した業者の中から、もっともよかった業者を絞ります。

中には不当に釣り上げた査定額を提示して契約取得を狙う業者もいるため、単純に査定額が高いところを選べば良いわけではありません。

もし他社よりも明らかに突出して高い査定額を出す業者がいたら、その根拠をよく聞いてみてください。

はぐらかされたり、根拠のない説明をされたりする場合は、不当な査定である可能性が高いです。

査定額だけではなく担当者の話し方や全体的な対応を加味して業者を選んでください。

現地調査(訪問調査)

現地調査とは、担当者が現地に出向いて対象物件を目視して行う査定です。

実際の状態を確認できるので、設備の老朽度合いや外壁の状態などを細かく把握し、より正確な査定額を出すことができます。

買主の選定

買主探しはお願いした不動産業者が行ってくれます。

依頼者はとくになにもする必要はありません。

定期的に業者から「買主探しの途中報告※」が入りますので、報告を受けながら状況を判断してください。

※不動産のルールに定められた頻度で連絡が入ります。

【注意】

リースバックに応じてくれる買い手が見つかりそうにないときは、競売を避けるために任意売却優先で進めてもらうよう業者に相談してください。

不動産売買契約

リースバックに応じてくれる買い手が見つかったら、対象不動産の売買契約を結びます。

これによって自宅の所有権は買い手に移行するので、登記簿上の所有権移転登記手続きも必要です。

賃貸借契約

自宅を賃貸物件として借りる契約(=賃貸借契約)を結びます。

以後は買い手に賃料を支払いながら、旧自宅を賃借して住むことになります。

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リースバック成立後はいつまで住める?

リースバック成立後はいつまで住める?

先ほども述べた通り、残念ながらリースバック契約で永久的に自宅に住み続けるのは困難です。

ここからは賃貸借契約の種別や性質を見ながら、リースバック後に住み続けられる期間について見ていきます。

賃貸借契約の種類

賃貸借契約に関する基本のルールは民法に定められていますが、この基本ルールより優先する特別法として「借地借家法」という法律があります。

借地借家法には「普通借家契約」「定期借家契約」の2種類があり、それぞれ性質が異なります。

【それぞれの特徴】

  • 普通借家契約:借り手に有利
  • 定期借家契約:貸し手に有利

以下でそれぞれの種別の性質特徴を見ていきます。

普通借家契約

普通借家契約は借主保護の性質が強い契約です。

借主(=入居者)が長期的に安定して住み続けられるように配慮されています。

たとえば、契約更新の際に貸主の側に特別な事情が無ければ、借主が望む限り契約更新が認められる特徴があります。

この特別な事情には「正当な理由※」が必要なうえに、正当な理由であっても6ヶ月以上前から事前に更新拒絶の告知をしておかなければなりません。

※正当な事由とは、対象物件を大家さん自身が使用する、事業に使用する、建て替えが必要であるなどです。

借主にはありがたいルールですが、貸主(=大家さん)からすると酷なルールでもあります。

リースバックでは、物件の購入者側が投資目線で儲けを追及するため、自分に不利な普通借家契約を結ぶことは通常ありません。

よって、リースバック契約では普通借家契約が採用されず、次に説明する「定期借家契約」となるのが一般的です。

定期借家契約

リースバック契約は、通常この「定期借家契約」で契約されます。

定期借家契約は貸主(=大家さん)に有利な契約です。

定期借家契約では、基本的に決められた一定期間のみの賃貸借契約となります。

契約更新は可能ですが、これには貸主、借主双方の合意が必要です。

先ほどと異なり、貸し主側が契約更新を望まなければ「正当な事由」がなくとも契約更新を断れます。

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リースバックは一般的に定期借家契約となる

いくら借り手がいるからといって、一度は住宅ローンが支払えなくなった自宅の持ち主と長期間リースバック契約を結ぶのはリスクだと言えます。

ほかにも、一定期間は家賃収入を得ながら、不動産の価値が下がらない時期に売却によって利益を出したいと考えている投資家もいます。

こういったそれぞれの考えを満たすには、契約年数が決まっている「定期借家契約」の方が使い勝手がいいです。

借主側が普通借家契約を望んでも、応じてくれる期待は低いでしょう。

借主もこういった貸主(=大家さん)の事情を理解し、最初から短期の契約でお願いした方がリースバック契約を成立させやすいです。

たとえば、小学校4、5年のお子さんがいらっしゃる家庭でしたら、小学校卒業までの1~2年程度でリースバック契約をお願いしてみるといいでしょう。

2~3年で契約することが多い

何年契約でリースバック契約を結ぶかはケースごとに異なりますが、2~3年程度での設定が多いです。

家屋不動産は経年劣化による価値の下落があるので、売却益を狙うには古くなる前に売る必要があります。

賃貸期間を2年~3年程度に設定することで、その間は家賃収入を確実に得ておき、価値が大きく下落する前に売って転売利益を稼ぐことができます。

ほかにも、家賃の未払いリスクなども考えると、賃貸借の期間をいたずらに長くするよりも短期間に設定した方が安心と考える投資家も多いです。

リースバックはあくまで一時的な措置

繰り返しとなりますが、リースバック契約で永久的に自宅に住むことは実質的に不可能です。

通常は定期借家契約となり、引き続き自宅に居住できる期間は2~3年程度と限定されています。

リースバック契約を望む際は、ずっと住めると考えずに「数年で引っ越しになる」と考え、引っ越し前提でライフプランを練り直してください。

無事にリースバックが成立したとしても、期間中に子供を転校させないで済む学区内の賃貸住宅を見つけるなどの対応が必要です。

【補足】

どうしても長く自宅に住み続けたい場合は、親子間で自宅を売買ができないか検討してみてください。
親子や親族間であれば、救済目的で普通借家契約にしてくれる可能性があります。

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リースバック契約前に確認しておきたいポイント

リースバック契約前に確認しておきたいポイント

ここでは、リースバック契約を結ぶ際にチェックすべきポイントについて確認していきます。

賃貸借契約の種類

賃貸契約を「普通借家契約」か「定期借家契約」のどちらで結ぶか確認します。

基本的には「定期借家契約」で結ばれ、双方合意による契約更新の取り決め条項があったとしても、契約更新時の合意はないものと考えるのが無難です。

契約年数

基本的には2~3年程度となることが多いです。

実際の契約年数をしっかり踏まえたうえで、その間に自分や家族に必要な身の振り方を考えていきましょう。

契約更新の可否

定期借家契約は双方合意の上で契約を更新できますが、最初から契約の更新をしない取り決めとすることもできます。

どちらにせよ「更新はないもの」と考えて、その後のライフプランを考えた方が安全です。

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賃料や敷金など

入居の前提となる敷金や月々支払う家賃の金額も合意した金額に相違ないかどうか確認しましょう。

稀ではありますが、契約を更新することになった場合は、賃料の値上げについても確認が必要です。

リフォームや修繕の費用負担者について

通常のアパートなどの賃貸借では、人が住むために必要となる修繕は大家さん負担で行います。

しかし、リースバックの場合は日常で必要になる修繕費用については借主の費用負担とするのが一般的です。

また、リフォームについても貸主の承諾があれば可能ですが、費用は借り主負担となるのが普通です。

買戻し特約について

リースバックでは事前に「買戻し特約」を結べば、将来自宅を買い戻せます。

買戻し特約をつければ、買い手は売り手以外に購入した住宅を売れません(買戻し特約は単なる口約束ではなくきちんと登記されます)。

買戻し期間は最長10年までです。

ただし、一般的に買戻し特約で自宅を買い戻す際は、売った金額よりも高い価格で買い戻す必要があるため金銭的な負担は大きい(120~130%での買取)です。

▼参考

民法第580条

  1. 買戻しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。
  2. 買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。
  3. 買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。

引用:民法

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原状回復について

賃借物件は所有者に物件を返還する際、一般的に原状回復が義務付けられています。

借主の故意や過失で部屋を傷つけてしまった場合は、借主(=入居者)が費用を負担して部屋を修理します。

※通常の生活で生じた損耗については貸主(=大家さん)の負担で修復するのが原則です(壁の日焼け跡など)。

通常の原状回復は上記のような原則で行われますが、原状回復には特約を設定することもできます。

リースバック契約を結ぶ前に、借主としてどのような責任が生じるかについてよく確認するようにしましょう。

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リースバックの最中に家賃が支払えなくなるとどうなるの?

家賃が支払えなくなるとどうなるの?

住宅ローンの支払いができずリースバックを利用する場合、契約成立後も生活が安定しておらず再び賃料の支払いができなくなることも十分に考えられます。

とは言え、このような場合でもリースバックだからといって特別な保護が受けられるわけではありません。

賃料滞納時の対処は通常の賃貸借契約と同じです。

家賃滞納時の取り決めは個々の契約により異なりますが、通常は2~3ヶ月程度家賃を滞納して督促にも応じられないでいると、退去要請が出ます。

また将来の買戻し特約が付いている場合、家賃を滞納すると買戻しの権利が失われる可能性が高いです。

リースバック成立後は今まで以上に家賃の滞納には気を付けてください。

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よくある質問FAQ(リースバックについて)

Q1:リースバックとは?(+タップで開く)
A:リースバックは正式には「セール・アンド・リースバック(sale and leaseback)」と言い、自宅売却後も賃貸住宅として自宅に住み続ける方法を指します。

住宅ローンを返済できなくなり自宅を売却したあとであっても、自宅の買い手との交渉がまとまれば、リースバックで引き続き自宅に住めます。

Q2:リースバックでいつまで住めますか?(+タップで開く)
A:多くは短期間(2~3年)しか住めず更新も難しいため、契約満了とともに自宅から出ていくしかありません。

リースバックはあくまで引っ越しまでの時間稼ぎの手段として捉えてください。

まとめ:リースバックの特徴をおさえてから利用を検討しよう

リースバックは住宅ローンの支払いが続けられなくなり自宅を手放さないといけないものの、どうしても引っ越せない事情があるときに検討される方法です。

魅力的な仕組みではありますが、リースバックに応じてくれる購入層は多くなく、実現のハードルは高いと認識しておく必要があります。

また、リースバックが成立しても、通常は定期借家契約が適用されるため、借り主が望む期間住み続けることが確約されるわけではありません。

通常は2~3年程度の契約期間となることが多く、その後は別の家に引っ越さなければならないケースが大半であることも認識しておいてください。

住宅ローン問題を抱え競売の危険があるご相談では、リースバックよりも任意売却を成功させる方が重要です。

任意売却だけでも確実に成功できるよう、リースバックの相談は任意売却に強い専門業者に相談するよう強くおすすめします。

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