競売開始後の現況調査・立入調査とは：裁判所の執行官を止める方法は？ご近所さんに見られる？

住宅ローンの支払いが止まった自宅は、最終的に「競売（けいばい）」にかけられ強制売却されてしまいます。

競売は裁判所主導で進められ、その準備過程に「現況調査・立ち入り調査」があります。

現況調査は競売物件の価値を見積もるために行う裁判所による調査です。

裁判所から来た職員が直接自宅に入り室内写真を撮るなど、自宅の持ち主にとって心理的ハードルの高い作業です。

本記事では「現況調査の内容」や「競売を避けプライバシーを守りながら住宅ローン問題を解決する方法」を解説していきます。

【注意！】このまま住宅ローン問題を放置していると、現況調査の段階から大きくプライバシーが損なわれるデメリットが発生します。

自分や家族の心の平穏を守りながら住宅ローン問題を解決できる「任意売却」への切り替えをご検討ください。

競売は匿名性が低く周囲にバレる可能性が高い

競売の大きなデメリットに「プライバシーが保護されない」という点があります。

本記事で解説している現況調査後には、自宅の住所や室内写真が広くインターネット上に公開されてしまいます。

近所の方に生活苦や競売を知られたくない方にとっては大きな精神的苦痛になるはずです。

公開される情報は、自宅住所や自宅の外観写真、築年数、間取り等です。

さすがに所有者の名前は公開されませんが、近所の人が見れば簡単にどこの誰の家かはわかってしまいます。

その他、競売のデメリットについては下記の記事で詳細に解説しています。

▼住宅ローン問題解決の一歩を踏み出してみませんか？

個人情報を守りながら住宅ローン問題を解決したいなら任意売却がおすすめ

任意売却とは「何かしらの事情で住宅ローンが支払えなくなった人が利用する特別な不動産売却の方法」です。

任意売却はあくまで不動産売却の一種であるため、競売のように個人情報が公開されることはありません。

このあと詳しく解説しますが、現況調査後も何の対策も取らずに住宅ローン問題を放置していると、個人情報が公開され自宅周辺を怪しい人物がうろつく危険性があります。

中には上手い誘い文句であなたを犯罪や詐欺に巻き込もうとする悪徳業者も混じっています。

個人情報を守り、安全に住宅ローン問題を解決するには「任意売却」が最適です。

任意売却は主に「売却金額」と「条件面」で売り手に大きなメリットがあります。

▼競売と任意売却の比較（タップで拡大できます）

なぜ任意売却ならプライバシーが守られるの？

任意売却はあくまで「不動産売却の一種」です。

裁判所が強制的に進めていく競売と違い、自宅の持ち主が自分の意思で売却を進めていきます。

そのため、売却方法は通常の不動産売買とほぼ同じように進められ、ある程度自分の意思を反映させられます。

近所の目が気になる方やお子さんへの影響が気になる場合は、事前にお願いする不動産業者に心配な気持ちを伝えてみてください。

一定期間はインターネットでの宣伝をしない、チラシを配る際は自宅周辺を避けるなど宣伝方法に気を付けてもらえます。

【重要！】競売のように自宅の外観や室内の写真が広くインターネットで公開されることはなく安心です。

▼プライバシーを守れる任意売却を利用してみませんか？

競売は手続きが進むと裁判所の執行官による現況調査が入る

競売の準備過程に「現況調査」・「立ち入り調査」と呼ばれる調査があります。

現況調査は裁判所の職員（執行官と不動産鑑定士）が「競売される物件の価値」を見極めるために行います。

簡単に表現すると、競売物件の「下見」です。

調査結果をもとに競売の基準価格となる「評価額」を算出します。

現況調査

執行官は，執行裁判所の現況調査命令によって，不動産の形状，占有状況，占有者の権原等を調査し，現況調査報告書を作成し，執行裁判所に提出します。

引用：BIT（不動産競売物件情報サイト）

現況調査では何をされるの？

現況調査では以下のような作業が行われます。

外観や基礎の状態から自宅の劣化具合を判断します。

そのほかにも、居住者に対し簡単なヒアリング（質問）が行われ、室内で壊れている部分はないかなどの確認がされます。

現況調査を受ける側が何か特別なことをする必要はなく、当日は自宅にいて簡単な質問に答えるだけで大丈夫です。

当日は立ち会った方がいいですか？

立ち会いは努力義務のため、立ち会わなかったからといって罰則等はありません。

ただ、立ち会わないと自宅のカギを強制的に解除され現況調査が進められます（執行官にはカギを壊す権限があります）。

穏便に済ませるにも現況調査には立ち会った方がいいでしょう。

裁判所が指定してきた日時だと都合が悪いときは、書類に書かれた連絡先に電話を入れ日付を変更してもらってください。

どのタイミングで現況調査が入るの？

執行官が現況調査に来るのは、住宅ローン滞納から約7ヶ月後です。

現況調査の前に「競売開始決定の通知書（＝あなたの自宅を競売する準備に入りますというお知らせ）」が届きます。

現況調査が入るのは、この競売開始決定の通知書が届いたあとです。

現況調査後は、約4～6ヶ月で実際に競売が始まります。

実際に競売が始まるともうどうすることもできず、自宅からの強制退去を待つのみです。

現況調査が入る段階でしたら、まだ競売を回避できますのでぜひお早めにご相談ください。

▼競売の流れ（タップで拡大できます）

▼今からでも任意売却に切り替えて現況調査を回避しましょう！

執行官とは何者？

執行官は裁判所の職員です。

裁判の執行（＝判決に従わない場合、判決を強制的に実現すること）に関する事務をおもに行っており、競売でもいくつかの業務を担当します。

現況調査には執行官と一緒に不動産の価値を評価する「不動産鑑定士」も来ます。

執行官には強い権限がある＝現況調査は拒否できない

決定事項に従わない人を強制的に従わせるために、執行官には強い権限が与えられています。

以下は裁判所の執行官に関する紹介ページの引用です。

執行官

執行現場では，債務者等の抵抗に遭うこともあるため，執行官には，その抵抗を排除するために，自らの判断で警察の援助を求めることができるなど強い権限が与えられています。

引用：裁判所-執行官

このように執行官は自分の判断で警察の助けを呼べるなど強い権限をもっているため、現況調査は絶対に拒めません。

玄関で執行官の入室を拒もうと抵抗しても、最終的には警察を呼ばれて騒ぎになるだけです。

現況調査の要請には素直に応じましょう。

競売3点セットとは？

裁判所の執行官は、「競売3点セット」と呼ばれる書類の準備をするために現況調査にやって来ます。

この3点セットは、入札の2週間前から裁判所やBIT 不動産競売物件情報サイトで公開されます。

物件所有者の氏名は公開されませんが、自宅の住所・外観・室内写真が公開されるためプライバシーが著しく損なわれます。

上記サイト（BIT）は一般人でも登録不要で閲覧できるので、どのような情報が公開されているのか1度確認してみてください。

非常に詳細な情報が掲載されており、大きなショックを受けるかと思います。

どのような写真が公開されるの？

公開される写真はおもに「建物の外観」と「室内写真」です。

通常の不動産売買と異なり、競売では内覧ができません。

そのため、競売入札者に向けてかなり詳細な室内写真が公開されます。

リビングやバルコニーをはじめ、見せたくないと感じる台所やお風呂なども容赦なく撮影・公開されます。

一部分黒塗りされてはいますが、室内写真がそのままネット上に公開されるため心に傷を負う方も多いでしょう。

実際に公開されている物件写真の一部を紹介します。

▼プライバシーを守れる任意売却を利用してみませんか？

現況調査とプライバシー：ご近所さんにバレる？見られる？

執行官の目的は「自宅の調査」と「写真撮影」です。

見知らぬ人が、あなたの自宅をじろじろ見たり、写真を撮ったりするため、ご近所さんからは怪しい目で見られるでしょう。

また、室内の入室を拒めば執行官も強制執行に移るため騒ぎも大きくなります。

執行官の姿を見ただけで競売のための現況調査だとわかる人はいないでしょうが、「何かあったのかな？」と気にするご近所さんはいるかもしれません。

室内入室後はご近所さんの目は気なりませんが、「ここは見ないでください」といった意見は聞き入れられず容赦なく室内写真を撮られます。

プライバシーへの配慮がなく、恐怖心や屈辱感を抱く人も多いです。

入札予定の個人・法人の聞き込み調査の方が厄介！

執行官は強い権限を持ち容赦なく調査を進めてきますが、あくまで裁判所の職員です。

決められたルールや手順を守って調査を進めるため、当然ですが故意に自宅の持ち主が嫌がるような行為はしません。

厄介なのは裁判所の執行官ではなく、競売に入札予定する予定の個人や法人です。

3点セット公開後は、競売物件を探している個人や法人があなたの自宅周辺をうろうろしたり、飛び込みで聞き込み調査などをしてきます。

最悪のケースでは住環境などを調べるために、近隣住民に聞き込みをする業者もいます。

こうなるとほぼ確実に自宅の競売が周囲にバレ、プライバシーが損なわれてしまいます。

こういった個人的な調査を自分で止めるのは難しく、「周囲にバレたらどうしよう……」という辛い気持ちを抱えながら我慢するしかありません。

入札予定者の調査を止めるのではなく、「競売そのものを回避」できるように動き始めましょう。

配当要求終期の公告が行われた後に近づいてくる不動産業者には要注意

住宅ローンの滞納が始まってから6～8ヶ月経つと裁判所に「配当要求終期の公告」が掲示されます。

配当要求終期の公告とは、「競売を依頼した人以外に、競売にかけられた住宅が売れたとき売却代金をわけて欲しい人はいませんか？」と世間に尋ねる文書です。

広く世間に呼びかけるお知らせであるため、書類は裁判所に掲示されます。

公告後には「配当要求終期の公告が行われた家＝切羽詰まっている家」と認識した悪徳業者が直接自宅までやって来て、詐欺の勧誘などを行うケースがあります。

自宅に訪問してくるすべての業者が悪徳業者だとは言い切れませんが、対応には十分注意してください。

不安な方は配当要求終期の公告後にコンタクトをとろうとしてくる業者はすべて無視するといいでしょう。

任意売却をお願いする専門業者は自分で見つけよう

任意売却は不動産売却の中でも専門知識を要する特殊な売却方法です。

だからこそ任意売却成功のためには専門知識を持ち、信頼できる専門業者を選ぶことが成功へのカギです。

残された時間で素早く信頼できる業者を見つけるための「3つのチェックポイント」を紹介します。

任意売却に関してインターネットで情報収集をされている方は、サイトの「運営者情報」をよく確認してください。

どのような業者が運営しているのか、運営者の氏名は出ているかよく確認しておきましょう。

また、あわせて「誇大広告を行っていないか」も確認してください。

通常、任意売却の過程で「売却祝い金」や「ご祝儀」といった名目のお金は発生しません。

このような表記をしている業者との取引はリスクが高いので避けた方がいいでしょう。

より詳しい業者の見分け方については下記の記事を参考にしてください。

任意売却のメリットを再確認

任意売却なら個人情報を守れる点以外にも多くのメリットがあります。

最後にもう1度、任意売却のメリットを確認しておきましょう。

よくある質問FAQ

まとめ：執行官による現況調査があってもまだ競売は回避できます！

裁判所から来る執行官による「現況調査（＝競売にかけられる不動産の調査や写真撮影）」を受けたあとでも、まだ競売を回避できます。

自宅の中に入られ、写真を撮られて「この先どうなるのだろう」と大きな不安を感じた方も多いと思います。

このまま住宅ローン問題を放置していると、撮影された室内写真はインターネット上に公開されてしまいます。

プライバシーを守るためにもこのタイミングで「任意売却」に向けて動き出してみませんか？

任意売却ならプライバシーを守りながら、競売よりも有利な条件で自宅を売却できます。

まずは不安なことや辛い気持ちを吐き出して楽になってください。

それから一緒に今できる最適の解決策を考えていきましょう。

画像の出典

出典：BIT 不動産競売物件情報サイト

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