投資用物件（アパート・区分マンション）のローンが払えなくなった・家賃低下で返済が厳しくなったときの対策まとめ

投資用物件としてアパート1棟やマンション1室を購入しても、何かしらの事情でローン返済に困ってしまうケースは少なくありません。

投資用物件のローンを家賃収入で払おうと考えていた場合、退去者が複数出てしまうとたちまちローン返済に行き詰まってしまいます。

家賃収入が当初の想定まで戻らなければ、やがて物件の維持やローンの返済が難しくなります。

このように投資用物件のローン返済が苦しくなったら「物件の売却」も視野に入れてみてください。

本記事では投資用物件のローン問題を「任意売却」で解決する方法を解説していきます。

ローンが支払えない投資用物件は売却してしまうのもひとつの手段

投資用物件のローン返済が苦しくなったとき、自己資金を投入してローン返済を続けることもできますが、このような無理な返済は傷口をさらに広げてしまう危険性があります。

ローン返済が苦しくなったら投資用物件を売却し、売却金でローンを清算してしまうのもひとつの手段です。

物件を売却すれば物件を手放すことになりますが、これ以上損失を拡大せずに済みます。

さらなる損失を広げないために、思い切って「物件の売却」を検討してみてください。

任意売却ならローン返済中の物件売却もできます

通常、ローン返済中の物件には「抵当権」がついており売却できませんが、「任意売却」という特殊な方法なら売却できます。

任意売却とは「何かしらの事情でローンを返済できなくなったときに、自らの意思で自宅を売却する方法」です。

アパートローンだけでなく、住宅ローンが返済できないときにも使われる特殊な不動産売却方法です。

ローン返済を滞らせてしまうと、物件は「競売（＝強制売却）」にかけられてしまい、オーナーは売却価格面で大きなデメリットを負ってしまいます。

そこで、多くの人は競売のデメリットを避け任意売却での売却を目指します。

任意売却の方が競売よりも売却相場が高いため、高値で物件を売却でき、残っているローンを大きく減らせます。

▼任意売却のメリットに関する記事

任意売却の流れ

任意売却は不動産売却の一種ではありますが、通常の不動産売却とは異なり「債権者との交渉」と「ローンの清算」というプロセスがついています。

先ほど少し書きましたように、通常はローン返済中の物件には抵当権がついており売却ができません。

そこで、債権者（＝金融機関など）に事情を説明し納得してもらい、任意売却の合意を得ます。

その後、買い手を見つけて売買契約を結ぶところまでは通常の不動産売却と同じです。

任意売却は最後に売却金でローン清算を行います。

任意売却の目的は「ローン問題の解決」です。

単純な不動産売却ではなく、ローン問題を解決するために物件を売却します。

このようなプロセスで任意売却は進んでいきます。

なお物件売却時は、ローン残債と売却予定額の関係により若干手続きが変わります。

「アンダーローン」・「オーバーローン」といった言葉について、自身がない方は再度復習しておいてくださいね。

早めに相談頂ければより良い条件での売却を目指せます

任意売却は強制的な売却ではなくあくまで「任意」による売却です。

投資用物件のローン返済に困っていても、自分で動き出さなければ誰も代わりに売却してくれません。

任意売却には通常の不動産売却にはない「債権者との合意」が必要です。

この交渉をまとめなければ、実際に売却に向けて動き出せません。

逆に言えば、早めに相談し、早めに交渉をまとめられれば、その分売却にかける期間を長く取れます。

時間に余裕があれば、最初は少し高めの値付けで売却を始める、買い手との値段交渉に時間をかけるといった戦略が取れます。

任意売却を進めるための第一歩は「任意売却の専門業者への相談」です。

当法人では設立以来、任意売却の専門家として多くの不動産に関する問題を解決してきました。

任意売却の相談は、実際にローン返済に影響が出ていない状態でも相談可能です。

「ローンの返済が厳しくなりそうだな」という不安を少しでも抱えているようでしたら、ぜひお早めにご相談ください。

早めに動き出せればその分有利に売却を進められます。

▼投資用物件のローン返済でお困りの際はお気軽にご相談ください

この条件に当てはまる場合は投資用物件の売却を検討しましょう

投資用物件のローン返済問題で任意売却を利用する場合、どのようなケースで任意売却を検討したらいいのでしょうか。

投資用物件のローン返済問題の解決に任意売却がよく使われる3つのケースを解説します。

家賃の低下

投資用物件を運用していると、どうしても家賃を下げなければならないケースがあります。

家賃を下げてしまうと、ローン返済のために自己資産を切り崩さなければならないなど、返済苦に追い込まれるケースが少なくありません。

とは言え、今後も収益を得るためには、あえて家賃を下げなければならないケースもあります。

たとえば、家賃相場が下がっており、近隣相場にあわせて家賃額を下げないと入居者が流出してしまうケースなどです。

家賃を下げた結果、ローン返済に困り今後も打開策を見つけられなさそうな場合は任意売却を検討してみてください。

任意売却なら、自己資金を切り崩し損失を大きくする前に問題解決を図れます。

修繕費用、現状回復費用の支払いが厳しい

不動産は経年により劣化します。

ローンを組んで買った当初はキレイな投資用物件でも、年数の経過と共に外壁や水回り、内部設備などにダメージが蓄積されていきます（これを経年劣化と言います）。

手持ち物件に入居者を入れ続けるには、物件の修繕が必要不可欠です。

たとえば、入居者がいる部屋で雨漏りが起きた場合は、入居者の生活に影響が出るため、なるべく早く修繕しないといけません。

「ローン返済に困っているから修繕費は出せない」とは言えませんよね。

仮に未入居者の部屋で雨漏りした場合も、雨漏りを直さない限り新しい入居者は見つからないでしょう。

このように、物件の修繕費はオーナーの頭を悩ませる大きな問題でもあります。

とくに物件を一棟まるまる保有している方は、ローン返済を行いながら大規模修繕の準備も進めていかなければならず非常に大変でしょう。

修繕費用の支払いが負担に感じてきたときも、任意売却を検討するタイミングです。

空室率の増加

投資用物件の運用では「空室率」が重要な指標とになります。

空室率とはアパートやマンション、テナントなどの入居状況を把握するための数字です。

全体の部屋に対して空室がどのくらいあるかという割合を示す数字になります。

たとえば、6部屋あるアパートのすべてが埋まっていれば空室率は0％ですが、3部屋空きが出ると空室率は50％になります。

当然ですが、空室が出れば出るほど投資用物件の収益は落ちていきます。

空室率を改善しようにも、入居者が見つからない、入居者を見つけるために家賃を下げてしまったといった場合、収益は下がる一方です。

収益状況が改善しなければ、やがてローン返済に苦心することになります。

空室率が増加したときはマイナスの蓄積を避けるためにも、早めに任意売却を検討することをおすすめします。

▼当法人は設立以来、任意売却の専門家として活動しています

問題を放置していても状況は悪化する一方です

投資用物件のローン返済苦を放置していても状況は悪化する一方です。

なぜ投資用物件のローン問題を放置していると状況が悪化するのかについて簡単に解説します。

以下の内容を読んで、「早めの動き出し」がいかに重要かを理解していただけると嬉しいです。

今困っている物件は将来もっと困る

任意売却を目指すにはタイムリミットがあるため、とにかく早い動き出しが必要です。

投資用物件の場合は、日本の社会情勢から考えてさらに早い動き出しが求められます。

日本では「空き家」が社会問題化しています。

総務省の調査によりますと、空き家は、昭和38年には52万戸でしたが、平成10年には当初の10倍の575万戸、平成20年には757万戸、そして去年は849万戸と一貫して増え続けています。

引用：NHK-「危険な空き家」自治体の撤去費用 ３年間で17倍に

このように、日本は空き家大国とも言われるほど多くの自治体で住宅が供給過多になっている状況です。

そのうえ、総務省は「2008年が人口減少社会の元年だと言えそう」としており、日本の人口は減少に転じています。

総務省が発表した「人口動態調査（2020年）」では、1968年の調査開始以来、最大の減少数（50万人減）を記録しました。

今の日本は空き家が増えているのに、住む人は減っているという事態に直面しています。

空き家問題や人口減少の結果、待っているのは「家余り時代」です。

住む人が少なく、空いている家がたくさんある（家が余っている）わけですから、時間の経過と共に投資用物件や一軒家などは売却困難になる可能性があります。

ローン返済に困っても「資金を切り崩せば大丈夫」「まだ時間はある」と悠長に構えていると、刻一刻と不動産の売却が難しくなるかもしれません。

任意売却により解決を検討するなら、相場や社会の状況も見据えて動く必要があります。

ただし好立地物件は強い！

なお、空き家自体は増えていますが、好立地の場合は物件が値上がりしている状況です。

投資用物件に空室が出て困っている状況でも、立地によっては高値で売れる可能性があるため、タイミングを逃さないことが重要です。

そのためにも、早め早めに任意売却の準備を進めておきましょう。

不動産投資のよくある失敗

不動産投資のよくある失敗理由として「出口戦略が不明確だった」という理由をあげる方がいます。

どのタイミングで売却するのか、赤字がどこまで広がれば撤退するのかなどを決めずに、勢いで投資用物件を購入してしまったケースです。

このような場合、「投資用ローンの返済が苦しいな」と感じていても明確な基準がないため問題解決に動き出せません。

今からでも遅くないので、投資用ローンを返済できているうちに「出口戦略」を考えてみてください。

もし、出口戦略がわからない、この物件の価値を正しく把握できているか自信がないという方はぜひ当法人にご相談ください。

投資用ローンを滞納する前に、一緒に手持ちの物件をどうすべきか考えてみましょう。

物件のローンが支払えないと最終的には競売になる

物件のローンを滞納してしまうと、最終的に債権者は「貸したお金は返してもらえないのだろう」と考えて裁判所に「競売」を申し立てます。

競売とは物件の強制売却です。

債権者は競売の売却代金から貸したお金を回収します。

競売は物件所有者にとってデメリットしかないため、可能な限り避けてほしい売却手段です。

競売の売却相場

競売の売却相場は任意売却と比べて非常に低いです。

任意売却なら高値での売却を目指せるため、投資物件で生じる損失を大きく抑えられます。

実際の売却実例を見てみましょう。

たとえば、物件のローン残債が2000万円で、任意売却で物件が1600万円で売れたとしましょう。

ローン残債2000万円 － 売却価格1600万円 ＝ 400万円

このようにローン残債を400万円にまで大きく減らせました。

手数料の81万円を含めてもローン残債を約500万円にまで大きく減らせます。

売却後のローンについて

先ほどの例では、売却後も物件ローンが400万円残ってしまいました。

これに関しても競売なら一括支払いを要求されますが、任意売却なら債権者と交渉すれば無理のない範囲での「分割返済」が認められています。

月々5,000円～30,000円程度の返済となるため、生活にも大きな影響は出ません。

まとめ：投資用物件をスムーズに売却するコツ

投資用物件で収益を得ようとしても、賃料の値下げや空室率などによって思うように運用できないケースがあります。

投資用物件のローンは賃料収入を元に返済するのが一般的です。

そのため、収益が下がってしまうとじわじわと返済も苦しくなるはずです。

自己資金を切り崩してもいずれ限界がきます。

この状況に修繕などが重なってしまっては、もはや投資用物件の維持管理自体が立ち行かないことでしょう。

状況を放置するほどに事態は深刻化し、やがて競売で強制的に不動産が売却され、大きな損を被ってしまう可能性が高いです。

事態が深刻化する前に任意売却で競売よりも有利な売却を目指しましょう。

最後に投資用物件を任意売却でスムーズに売るためのコツをまとめておきます。

ベストは満室状態で通常売却のように売却する

投資用物件は満室に近い状態で売却するのがコツです。

満室に近い状態だとすぐに収益を得られるため、投資家にとって非常に魅力的に見えます。

買い手が見つかりやすくなるだけでなく、より高値での売却も目指せます。

投資用物件の売却は満室に近い状態で通常の不動産売却のように売買するのがベストです。

空室が日ごとに増している場合は、空室が増える前に物件の売却も視野に入れてみてください。

税金を滞納しない

「ローンの支払い」と「税金の支払い」が重なったときは、税金の支払いを優先してください。

税金を滞納すると早期に差押えされ、物件が公売される危険性があります。

差押えとは、財産の売却予約だと考えてください。

今後、自治体や国が滞納された税金を財産を売却して回収できるよう、事前に差押えをして持ち主が勝手に売却できないようにする手段です。

税金の滞納は法律によって「督促状の発送日から10日を経過したときは差押しなければならない」と厳しく定められています（住宅ローンの滞納より圧倒的に厳しいです）。

税金を滞納してしまうと、任意売却をしようにも市役所などを相手に「差押え解除」の交渉をしなければいけません。

交渉する役所によっては、任意売却を強く拒むこともあります。

このように税金の滞納は任意売却の難易度を格段に上げてしまうため、スムーズな問題解決のためにも税金だけは滞納しないようにしてください。

税金が払えないとわかった時点で、事前に最寄りの市役所等に相談に行ってください。

▼税金の滞納と任意売却についての詳しい解説はこちら

債権者には早めに連絡・相談をする

投資用物件のローン返済が苦しいときは早めに債権者に相談してください。

相談しにくい内容ではありますが、ローン返済が苦しいときや滞納しそうなときほど債権者にはしっかり相談すべきです。

たとえば投資用物件を任意売却してローンを清算しようとしたとき、ローン滞納前から連絡をとっていた人とそうでない人では債権者から見た印象は大きく異なります。

やはり事前に相談があった人の方が心証がよくなり、その後の任意売却に関する交渉もまとまりやすいでしょう。

また、早めに相談できていれば、リスケ（＝返済計画の変更）で対処できたかもしれません。

今まで通りのローン返済が難しくなりそうと感じた時点で、すぐに債権者に相談してください。

そして、リスケ等での解決ができないとわかったときは、当法人を含めた任意売却の専門家にもあわせてご相談ください。

早め早めの対処ができれば、大きな損を出すことなく（場合によってはプラスにできる可能性あり）投資用物件の任意売却ができます。

■参考：不動産投資の教科書

よくある質問FAQ

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