【2024年11月】競売で売れなかった場合はどうなる？3回不売ならそのまま自宅に住み続けられる？

住宅ローンを利用してマイホームを購入しても、ローンの支払いを滞らせてしまうと最終的に自宅は「競売」にかけられます。

競売とは自宅の強制売却のことです。

売却はすべて裁判所主導で進められ、自宅の持ち主（＝債務者）の意思は一切反映されない強制的な売却手段です。

競売は入札形式で進められるため、「できるだけ安く買いたい」という買い手の意思が強く出てしまい、自宅は相場より安く売られがちです。

ただし、そんな競売であっても必ずしも自宅が売れるとは限りません。

本記事では「競売でも自宅が売れなかったときの流れ」について解説していきます。

>>「自己破産 競売」などの検索で当記事に来られた方はこちら（記事内で移動します）をご覧ください。

住宅ローン問題は任意売却で解決しよう！

【結論】競売で自宅が売れなかったとしても、住宅ローン問題は何も解決しません！

競売で自宅が売れず、他人の手に渡らなかったとしても、住宅ローンの残債はそのままです。

引き続き多額のローンを背負いながら生活しなければいけません。

ローン返済に頭を悩ませない穏やかな生活を取り戻すには、住宅ローン問題を根本から解決しなければなりません。

先ほど簡単に説明した通り、競売は自宅の持ち主にとって不利な売却方法です。

競売は入札形式で進めるため「できるだけ安く買いたい」という買い手の意思が強く出ます。

安く買われがちな競売を回避するためには、「任意売却」での売却がおすすめです。

任意売却は、債権者（＝金融機関など）との交渉を要する特殊な売却方法ですが、競売より高値での売却を目指せます。

高値で売れれば、その分ローン完済の可能性も見えてきます。

任意売却は専門家に任せよう

任意売却は債権者からの同意を得るために、専門的な知識と丁寧な説明を必要とする難易度が高い特殊な売却手段です。

また、競売のタイムリミットが迫っているため、全工程をスムーズに進める必要もあります。

こういった事情から、任意売却は通常の不動産業者ではなく専門家に相談するのがおすすめです。

当法人は設立以来、住宅ローンで苦しんでいる方を救うべく、任意売却の専門家集団として活動してきました。

これまで多くの住宅ローン問題を解決してきた実績がございます。

住宅ローン返済で苦しんでいる、すでに滞納が始まっている、そんな方はぜひお早めにご相談ください。

▼住宅ローン問題解決の一歩を踏み出してみませんか？

競売で売れなかった場合はどうなるの？

裁判所主導で強制的に自宅の売却を進めていく競売ですが、必ずしも売れるとは限りません。

通常の不動産売買と同じで、競売にかけられている物件を欲しいと思う人がいなければ売買は成立しません。

ここからは、競売の入札から買い手がつかなかった場合の流れを見ていきます。

【重要！】繰り返しとなりますが、仮に競売で自宅が売れなかったとしても住宅ローン問題の根本的な解決にはなりません。

▼競売の流れについてはこちらで解説しています

通常の競売は期間入札：1番高い人が落札する

まず競売で最初に行うのが「期間入札」です。

オークションと似た仕組みで、最も高額な金額で入札した人が物件を買い取れる制度です。

競売の参加者は「買受可能価額（＝最低落札価格）」以上の金額で各々が任意の金額を入札していきます。

通常はこの期間入札で競売は進みますが、中には期間入札の参加者がゼロというケースもあります。

たとえば、物件が古すぎて魅力ない、法令上の制限があり物件の活用が難しい、こういったケースでは誰もその物件を欲しがらないため入札が入りません。

期間入札の参加者がゼロだった場合は「特別売却」という次のステップに移行します。

期間入札で売れなかったときは特別売却：1番早く入札した人が落札する

「特別売却」は簡単に言うと「早い者勝ち」の制度です。

入札価格は関係なく、最も早く入札した人が物件を買い取れます。

特別売却の期間は多くのケースで1週間ほどに設定されますが、1ヶ月ほどの期間を取ることもあります。

※早い者勝ちではありますが、裁判所が出す売却基準価額は守らないといけないため極端に安い入札はできません。

なお、万が一同時に複数の入札が入った場合は「くじ引き」で落札者を決定します。

特別売却でも買い手がつかなかったとき

もし特別売却においても希望者が現れなかった場合は、競売物件の価格を見直して仕切り直しとなります。

不動産市場では基本的に扱いの難しい物件であっても、価格との釣り合いを調整すれば購入希望者は出てきやすくなります。

当初の価格設定を見直し、売却基準価額を2割～3割程度下げて再び「期間入札」からスタートします。

再設定した価格でも買い手が現れなければ、1回目の時と同様に特別売却のステージに移行し、早い者勝ちでの希望者を募ります。

それでも希望者が現れなければ、さらに売却基準価額を下げてもう1度同じサイクルを繰り返す流れです。

「期間入札」→「特別入札」→「価格の見直し」の流れを合計3度繰り返します。

競売を繰り返しても売却できなかったときは「取消し」になる

「期間入札」→「特別入札」→「価格の見直し」の流れを3度繰り返しても買い手が現れないときは、もはやその物件には買い手がつかないと諦めるしかありません。

裁判所としても希望者が出ない物件をいつまでも管理しておくわけにいかないので、希望者が出ない競売は「取消し」とします。

民事執行法第68条の3、第188条に規定があり、裁判所の判断で競売の手続きは停止できるようになっています。

競売が取消しされると、債権者は貸したお金を回収できず、債務者も住宅ローン問題を解決できなくなるなど、双方にとってデメリットしかありません。

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競売が取消しになれば自宅に住み続けられる？

競売が成立しなかったとき、自宅の持ち主は「これで引き続き自宅に住めるのでは？」と安心するかもしれません。

買い手がつかなかったのですから、たしかに引き続き自宅には住み続けられます。

しかし、競売が何のために行われたのかを考えると、この結果は決して自宅の持ち主にとって喜ばしいものではないとわかるはずです。

競売が成立すれば、売却代金を住宅ローン返済に充てられますが、競売が成立しなければローンの債務はそのまま残ります。

引き続き多額の債務を背負ったまま、残りの人生を生きていかなければなりません。

競売の不成立は喜ばしいものではなく、より今後の生活を困難にする結果だと考えてください。

競売が取消されても債務は消えない

また、当たり前のことですが競売が成立しなかったからといって、住宅ローンが消えるわけではありません。

住宅ローンは引き続き残り、返済の悩みも消えません。

債権者も貸したお金の回収を諦めておらず、自宅以外の資産（＝動産やお給料など）の差押えを検討してくるでしょう。

このままでは住宅ローン問題は、ほかの資産が差し押さえられる可能性が高まるなどむしろ悪化していきます。

自宅に住み続けられたとしても、気が休まる時間はないでしょう。

所有権は変更しないため固定資産税が発生し続ける

競売が不成立だったために起こる問題も出てきます。

それは「固定資産税」の支払いです。

競売で落札者が出ていれば、新しい所有者に所有権が移り、固定資産税の支払いも新しい所有者に移ります。

競売が取消しになると、自宅の所有者は変わらないため今後も固定資産税の支払いが続きます。

住宅ローンの返済ができず競売になった経緯を考えると、税金の支払いが楽にできるとは考えられません。

住宅ローンだけではなく、税金の支払いにも頭を悩ませることになるでしょう。

税金の滞納は自己破産しても消えない

競売が不成立でも住宅ローン債務や税金の支払いは消えないため、最終的には「自己破産」を考える人も出てくるでしょう。

自己破産は全ての借金を帳消しにしてくれると思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実は違います。

たしかに、消費者金融からの借金など一般的な債務は全て帳消しにされますが、帳消しにされない項目もあります。

それは税金や社会保険料の滞納分、離婚に伴う養育費の支払い義務、損害賠償の支払い義務などです。

これらは「非免責債権」と言い、破産法第253条1項に規定があります。

仮に自己破産が認められたとしても、固定資産税などの税金は免除されません。

ですので、自己破産をしてもゼロからのスタートではなく、マイナスからのリスタートという場合もあるのです。

「固定資産税を滞納しても最後は自己破産すればいいや」という考えは通用しないと肝に銘じておいてください。

ほかにも自己破産には、官報に氏名や住所が載るなどのデメリットが多くあります。

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【コラム】自己破産と競売について（自己破産すると自宅を売れない？）

自己破産は、裁判所に認めてもらい借金の支払い義務を免除してもらう手続きです。

自己破産をすると、借金を支払う必要はなくなりますが、自宅不動産の自由な売買ができなくなります。

自宅（持ち家）に関しては、基本的に競売（＝自宅の強制売却）にかけられます。

「通常の不動産売買」や「任意売却の利用」ができなくなる可能性が非常に高くなるため、注意が必要です※。

※個別ケースごとの取り扱いや実際に競売にかけられるかについては、弁護士等の専門家にご相談ください。

自己破産であれば、任意売却で住宅ローン問題を解決できる可能性がありますし、自己破産も回避できるかもしれません。

自己破産前でしたら、当法人で自宅売却のお手伝い等ができますのでお気軽にご相談ください。

込み入った相談になった場合も、提携の弁護士等に適切に引継ぎいたします。

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まとめ：競売で買い手がつかないときは最終的に取消しになる

競売は「期間入札」から早い者勝ちの「特別売却」へ移行し、それでもダメなら価格を下げて同様の手順を3回繰り返します。

それでも希望者が出なければ競売は「取消し」となります。

競売が取消しされれば自宅は手元に残りますが、住宅ローンもそのまま残り問題は一切解決しません。

その後も引き続き苦しい生活を送ることが予想されます。

このように競売で落札者が出ないのは、債務者にとっても実は嬉しいことではありません。

このような結末になる前に、競売よりも有利な「任意売却」で自宅を売却し、住宅ローン問題を解決しましょう。

早めにご相談いただければそれだけ早く気持ちが楽になります。

住宅ローン返済で困っている方はぜひ任意売却の専門家である当法人にご相談ください。

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本記事の監修者

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