【競売のその後】競売落札後はどうなる？自宅退去後はどんな生活を送るの？

【重要！】住宅ローンの返済を続けられなくなった場合、自宅は最終的に競売にかけられてしまいます。

競売は裁判所が強制的に進めるもので、市場価格で売れない、引っ越しの時期が考慮されないなど、自宅の持ち主にはデメリットしかありません。

競売は絶対に避けなければなりませんが、念のため「もし競売となってしまったらその後はどうなるのか」について確認しておきましょう。

本記事を読むことでより競売の怖さや不利な面を感じた方は、今日からさっそく住宅ローン問題の解決に向けて動き出しましょう。

▼競売は条件面や金銭面でもデメリットが多いです

競売開始決定通知書は落札が決まったわけではありません！

住宅ローンの支払いを滞らせてから半年ほど経つと、自宅に「競売開始決定通知書」が届きます。

裁判所の名前で送られてくるため、受け取ると大変驚くでしょう。

でもご安心ください。

この通知書は、裁判所からの「これから競売に向けて手続きを始めますよ」というお知らせであり、実際に競売が行われるまでにはあと半年ほどの猶予があります。

その間に競売よりも有利な「任意売却」を行うことができれば、競売を回避できます。

任意売却なら引っ越し時期の融通や引っ越し代金の捻出が受けられるかもしれません

任意売却とは、住宅ローンの返済ができないときに、債権者（＝金融機関など）の承諾を得て特別に自宅を売却する手段です。

任意売却ができれば、競売よりも高い価格で売却できる可能性が非常に高いです。

関係者との交渉によっては、引っ越し費用も捻出できる可能性があります。

デメリットだらけの競売よりもはるかにメリットの多い売却手段です。

当法人は任意売却の専門家集団です。

住宅ローンでお悩みを抱えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

競売についておさらい

競売とは住宅ローン返済ができなくなったとき、強制的に自宅を売却する手段です。

1 不動産の競売手続とは

不動産の競売手続とは，債権を有している人（債権者）の申立てにより，裁判所が，債務を弁済することができなくなった人（債務者）の所有する不動産を差し押さえて，これを売却し，その代金を債務の弁済にあてる手続です。

引用：裁判所-競売不動産の買受手続について

先ほど紹介した任意売却よりも自宅の持ち主に対するデメリットが大きいです。

まず、競売になると市場価格の4～6割ほどでしか売却できず、住宅ローンが多く残ってしまいます。

住宅ローンが多く残るほど、その後の生活も苦しくなります。

また、引っ越しスケジュールについても一切考慮されません。

新生活を金銭面でも精神面でもゆとりをもってスタートさせるために、競売は可能な限り回避しましょう。

競売落札後の流れ

ここでは残念ながら競売が実施され、自宅の新しい所有者が見つかったあとの流れを見ていきます。

おおまかな流れとしては、競売落札後、早ければ2ヶ月ほどで自宅から強制的に追い出されてしまいます。

買受人が代金納付

競売により最高価格で落札した人は、速やかに代金を納付し買受人としての立場を得ます。

この瞬間から、自宅はもう買受人のものです。

強制退去まで、残り2ヶ月のカウントダウンがスタートします。

所有権移転登記の完了

法律上の所有権が買受人に移ったことを登記に反映させます。

この過程は裁判所と法務局間で行われる手続きで、他の手続きと同時に進められます。

引渡命令の申し立て～確定

買受人は代金を納付すると、物件の引き渡し命令を出すように裁判所に申し立てできるようになります。

申し立てを受けて裁判所が引き渡し命令を決定すると、引渡命令が記載された文面が自宅に届きます。

ここで不服申し立てをせず1週間が経過すると引渡命令が確定します。

特段の事情がないのに不服申し立てをしても、リミットを伸ばす効果はほとんど期待できず無意味です。

ここまでに大体1週間～2週間ほどの期間を要するため、タイムリミットは残り1ヶ月半程度です。

強制執行の申し立て～確定

引渡し命令が確定すると強制執行の申し立てが可能になります。

強制執行の申し立てをすると1週間～2週間ほどの間に、裁判所の執行官が債務者宅を訪れて自宅明け渡しの催告を行います。

自宅を強制的に追い出されるまでのタイムリミットは約1ヶ月です。

1ヶ月の間に新居を見つけ出し、引っ越しも完了させないといけません。

明け渡し催告が行われる際は、裁判所の執行官と共に荷物の運びだしを行う業者なども同行します。

業者はここで強制退去にかかる費用の見積もりをします。

複数人が自宅に来るため、ご近所の目も気になるでしょう。

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落札者の手続きが完了したら最短2ヶ月で強制退去になる

落札者が代金を納付し所有権が移ってしまうと、退去までは約2ヶ月の猶予しかありません。

新居を探すにも時間がかかりますから、居座ってやろうとは考えず、急ぎ新居の確保に動くのが賢明です。

仮に裁判所の執行官が催告した期日までに引っ越さないと「強制退去」となります。

強制退去はどうやって行われるの？

強制退去はその名の通り強制的に自宅から追い出される手段で、当日は裁判所の執行官のほかに荷物を運び出す業者やカギの専門業者までやって来ます。

カギの専門業者もいるため、カギをかけて籠城しても無意味です。

カギは強制的に開けられ、荷物も強制的に運び出されます。

抵抗を重ねると警察を呼ばれます。

乱暴なやり方に見えますが、家の所有権はすでに買受人に移っているため何ら問題はないのです。

強制退去の際に運ばれた荷物はどうなるの？

運び出された荷物は一時的に倉庫に保管されます。

約1ヶ月以内に引き取りに行かないと、処分または売却されます。

荷物の運び出しやカギの交換にかかった費用は買受人がいったん立て替えるものの、費用は自宅の持ち主に請求していい決まりです。

費用は荷物の量にもよりますが10万円～30万円ほどかかります。

買受人からの退去のお願いには素直に応じるべき

競売完了後はもうどうすることもできないので、裁判所の決定や買受人（＝落札者）からのお願いには素直に応じましょう。

買受人のお願いを聞いて早期退去に応じた場合などには、少しではありますが「退去費用」を払ってもらえる可能性があります。

強制退去となれば、買受人側には荷物の運び出しと言った手間が発生してしまいます。

買受人としても退去費用を払って早期退去してもらった方がありがたいため、買受人から相談があれば応じた方が無難です。

ただし、こういった退去費用がもらえるケースは最近はほぼありません。

これは法改正により、以前よりも債務者（＝自宅の持ち主）の権利が弱くなり居座りが許されなくなった影響が大きいです。

現在は無理に居座りを続けたとしても自宅の持ち主にメリットはありません。

余計なトラブルを避けるためにも、退去には素直に応じましょう。

自宅から強制退去したあとはどこに住む？

では強制退去により自宅を追い出された後はどうしたら良いのでしょうか。

競売で自宅を取られた後の住居の確保について見ていきます。

親戚宅に身を寄せる

多くの方はまず親戚を頼れないか検討します。

親戚であれば、しばらくは家賃を取らずに住まわせてくれるかもしれません。

親しい親戚がいる方は、賃貸物件を借りるまでのつなぎとして頼るのもいいでしょう。

ただし、断られる可能性や親戚宅が遠方の場合は仕事や学校に支障がでる可能性を事前に考慮しておく必要があります。

賃貸物件を借りる

競売後に住む場所として最も多いのが「賃貸物件」です。

自宅からの退去までに、新居を探して引っ越しを完了させます。

あわせて、賃貸物件を借りる時に必要となる保証人（両親や親戚にお願いするケースが多い）も探しておきましょう。

保証人が見つからなかったときは、保証会社と契約すれば賃貸物件が借りられるケースもあります。

自宅探しは通勤通学等を考えるとちょうどいい物件を探すのが難しいですが、強制退去後に住む家は必ず必要です。

多少妥協したとしても新居は絶対に確保しましょう。

賃貸契約の審査と個人信用情報は異なる

賃貸契約前には審査が入ります。

ここで心配なのが「自宅を競売にかけられた事実が審査に影響しないか」ですよね。

基本的には影響しないので安心してください。

競売前に住宅ローンを滞納してしまった情報は、個人信用情報機関※に登録されてしまいますが、これは賃貸契約時の審査に関係ありません。

保証会社の審査には要注意

競売が賃貸物件の審査に影響することはほぼありませんが、保証会社を利用する場合は要注意です。

利用予定の保証会社が個人信用情報機関に加盟していれば、審査時にローンの支払い状況やクレジットカードの利用状況を確認する可能性があります。

この場合、競売前に発生した住宅ローンの滞納が悪影響をおよぼし、審査に通らない可能性が出てきます。

より確実に賃貸契約を成功させるには、保証会社は使わず親戚等に保証人をお願いした方がいいでしょう。

買受け人と交渉して住み続ける←ほぼ不可能

難しい方法ではありますが、競売の買受人（＝落札者）と家賃を払うのでそのまま自宅に住めないか交渉することはできます。

上手くいけば所有権は取られたとしても、その家に引き続き住めるかもしれません。

ただし、競売の買受人は落札した物件の転売などを想定しており、この提案に賛成してくれる可能性は非常に低いです。

この方法はあまりあてにせず、可能性の1つ程度に捉えておきましょう。

生活保護を受給する

住む家を借りるお金もないときは、国のセーフティネットである「生活保護」の利用も検討してみましょう。

生活保護の扶助（ふじょ：助けてくれること）にはいくつかの種類があります。

このように細分化された項目の中から、その人にとって必要な扶助に該当する費用が生活保護費支給の対象となります。

生活保護は税金で運営されているため、利用するにはいくつかの条件をクリアしなければいけません。

1. あらゆる資産を活用している：預貯金があれば利用する
2. 能力を活用している：働ける状態であれば能力に応じて働く
3. 他の制度をすべて活用している：年金やその他手当を利用している
4. 扶養義務を優先させる：親や兄弟姉妹からの援助を優先させる

上記を全て活用したうえで、それでも生きていくのに足りない分を生活保護費として支給してもらいます。

病気が原因で任意売却をされる方の中には、すでに資産もなく働けない方もいるかと思います。

生活再建の目途が立たない方は、最寄りの役所窓口に相談に行ってみてください。

生活保護の受給も検討しながら、生活の立て直しと病気の治療を進めましょう。

自己破産をして再出発している人もいる

「任意売却をすると必ず自己破産もしないといけない」と考えている方がいますがこれは間違いです。

任意売却と自己破産はセットではありません。

ただし、住宅ローン以外にも借金がある場合は、自己破産もあわせて考えた方が良いケースもあります。

借金も住宅ローンと同じで、一旦返済を滞らせるとそこから立て直すのは非常に難しいです。

完済が難しい借金を抱えて生きていくよりは、自己破産で1度リセットし、人生の立て直しを図るのも選択肢の一つです。

自己破産ができれば、ローンの残債や一般的な借金は全てなくなり返済義務から解放されます。

自己破産を認めてもらうには、裁判所での所定の手続きが必要です。

当法人では弁護士とも提携しておりますので、自己破産が必要な方は弁護士と一緒に根気強く準備を進めていきましょう。

よくある質問FAQ

まとめ：競売落札後は強制退去です！勇気を出してご相談ください！

競売の落札が実行されてしまえばもう後戻りはできず、自宅は確実に取り上げられてしまいます。

そうなると自宅の持ち主に待っている未来は自宅からの強制退去のみです。

競売では自宅の持ち主の事情は一切考慮されないため、引っ越し先が決まっていなくても期日が来れば追い出されてしまいます。

競売開始前であれば、まだ任意売却によって状況を好転させられます！

できるだけ市場で高く売ってローンの残債を大きく減らし、余裕をもって新しい暮らしをスタートさせませんか？

「競売開始決定通知書」が届いた時点でも、任意売却には十分間に合います。

もっと進んでしまい競売実行が間近に迫ったとしても、任意売却できる可能性がありますので諦めずにぜひ当法人にご相談ください。

競売よりも有利な任意売却であるべき暮らしを取り戻しましょう。

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