フラット35で組んだ住宅ローンが払えないとき：リスケ、任意売却、リースバックなどの対処法を紹介、NGの行動とは？

フラット35（＝住宅ローン）が支払いできないときは、絶対に支払いできない状態を放置しないでください。

住宅ローンを滞納していると、自宅は最終的に競売にかけられ強制的に売却されてしまいます。

フラット35の場合、ローンの支払いが難しい理由によっては、さまざまな猶予措置が受けられる可能性があります。

本記事を参考に、現段階でできるベストな対応策を考えてみてください。

住宅ローン問題を解決し、穏やかな暮らしを取り戻しませんか？

【放置は絶対NG】最終的に自宅が競売にかけられます

フラット35の支払いが厳しい、支払いがすでに滞っている、そのような場合はすぐに融資を申し込んだ金融機関に相談してください。

支払いが難しくなっている理由によっては、フラット35が公式に提供している支払い減額メニューを利用できる可能性があります。

住宅ローンの支払いが難しい状況で、金融機関等とやり取りするのは精神的に非常に厳しいことでしょう。

しかし、現状のまま放置を続けていても事態は改善せず、自宅の強制売却（＝競売）に近付いていくだけです。

仮に自宅を売却する場合でも、「任意売却」という手法を使えば競売よりもかなりの確率で高値で売却できます。

「何から手を付けていいかわからない」そのようなときは、住宅ローン問題を専門に取り扱う当法人にご相談ください（相談料無料）。

競売にはデメリットがたくさん

競売とは「自宅の強制売却」です。

簡単に説明すると、住宅ローンを貸した銀行があなたの自宅を強制的に売却し、その売却金で貸したお金を回収する手続きだと考えてください。

競売のデメリットは大きくわけて「経済面」・「条件面」・「精神面」の3つにわけられます。

相場よりも安くでしか売れない可能性が高く、プライバシーが損なわれるなどのデメリットがあります。

▼競売のデメリットを確認

住宅ローンのフラット35とは？：全期間固定金利型住宅ローン

フラット35とは、本人またはその親族が住む住宅の購入資金に使える「全期間固定金利型住宅ローン」です。

第三者に賃貸する住宅や投資用物件の取得資金には使えません。

全国300ヶ所以上の金融機関が住宅金融支援機構と連携して取り扱っています。

全期間固定金利型ですので、借入時の金利が全期間にわたって適用され、将来への資金計画を安定的に行えるのが特徴です。

ほかにも、「融資手数料が安い」、「保証人・保証料が必要ない」といったメリットもあります。

フラット35は途中解約できる？

フラット35の途中解約（＝返済途中に住宅を他人に譲り渡すこと）は、基本的にできません。

返済途中に住宅を他人に譲り渡す場合は、融資金の全額返済が必要となります。

ただし、転勤等のやむを得ない事情で一時的に自宅に住めない場合等は、自宅に戻る前提で賃貸に出すことは可能です。

詳しくは、融資を申し込んだ金融機関にご相談ください。

■詳細：返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき-フラット35

フラット35が払えなくなったときの対処法：病気、失業時はどうする？

フラット35には、返済が厳しくなった際に使えるメニューが複数用意されています。

返済方法の変更を申請し、審査に通れば毎月の返済の返済額を減らすことができます。

ただし、返済総額が減少するわけではありません。

返済期間を延長して毎月の返済額を下げているだけですので、一時的に返済に困っている方向けの対処法です。

Aタイプ：返済期間の延長

Aタイプは、「離職や病気等の事情で返済が困難な方」を対象にしています。

Aタイプの審査に通れば、最長15年にわたる返済期間の延長で毎月の返済額を軽減できます。

利用条件は下記3項目にすべてあてはまる方です。

1.離職や病気等の事情により返済が困難となっている方

2.以下のいずれかに該当する方
　－年収が機構への年間総返済額の４倍以下の方
　－月収が世帯人員×64,000円以下の方
　－住宅ローン（機構に加え、民間等の住宅ローンを含みます。）の年間総返済額の年収に対する割合（以下「返済負担率」といいます。）が、年収に応じて下表の率を超える方で、収入減少割合（注3）が20％以上の方

3.返済方法の変更により、今後の返済を継続できる方

引用：返済方法の変更例-フラット35

Bタイプ：一定期間の返済額減額

Bタイプは、「教育費や医療費などで一定期間支出の増加が見込まれる場合」を対象にしています。

Bタイプの場合は、金融機関と申請者が相談のうえ返済額を軽減する期間を決めます。

▼教育費が増えた場合の対策方法はこちら

Cタイプ：ボーナス返済の変更

Cタイプは、「ボーナス返済月の変更をしたい場合」を対象にしています。

ボーナス支給額が減少するなどして、ボーナス月の返済が厳しい場合は、Cタイプの利用を検討してください。

ボーナス返済の取りやめができます。

ほかにも、ボーナス返済月分の返済を毎月の返済に上乗せしする方法も選択できます。

返済方法の変更は組み合わせてもOK

Aタイプ、Bタイプ、Cタイプの返済方法変更のメニューは、組み合わせて利用することもできます。

組み合わせは次の通りです。

	Aタイプ	Bタイプ	Cタイプ
Aタイプ		○ （注）	○
Bタイプ	○ （注）		○
Cタイプ	○	○

注：Ａタイプで期間延長のみを利用する場合に限ります。Ａタイプで元金のお支払いの一時休止を希望の場合はＢタイプとの組合せはできません。
注：上記返済方法変更メニューでは返済の継続が難しい方のうち、年齢が満70歳以上等の方はシルバー返済特例を適用できる場合があります。

金融機関にリスケ（＝返済スケジュールの変更）を相談しよう

リスケジュール（＝リスケ）とは当初の返済計画を変更し、計画を組み直すことです。

フラット35の返済中に何かしらの問題が起こった場合は、返済中の金融機関（＝融資を申し込んだ銀行）に相談してください。

返済中の金融機関にて使えるメニューを確認し、備え付けの申請用紙で返済計画の変更を申し込みます。

その後、返済計画の変更を認めるかの審査が行われ、審査結果が伝えられます。

フラット35の支払い困難を根本的に解決したい：任意売却がおすすめ

先ほど紹介した「フラット35が提供している対処法」は、基本的に今後収入に回復の見込みがある場合に有効な手段です。

「支払い困難な状況が長く続きそう」

「住宅ローン問題を根本的に解決したい」

そのような場合は、自宅の売却も視野に入れてみてください。

支払い困難な状態を長く続けるより、早いうちに自宅の売却に動き出せば、売却活動により時間をかけられます。

本章では、フラット35の滞納が進んでいても使える「任意売却」という手法を紹介します。

任意売却とは？

任意売却とは、何かしらの事情で住宅ローンの返済が難しくなった人が、自らの意思で住宅を売却する方法を指します。

通常、住宅ローン返済中の物件は売却できませんが、金融機関と交渉し特別に売却を許可してもらう特殊な売却方法です。

リスケは「返済計画の変更」であり、問題の先送りにしかなりません。

任意売却で自宅を売却してしまえば、住宅ローン問題の根本的な解決につながります。

今後も収入回復の見込みがない、住宅ローンを払えそうにないといった場合は「自宅の売却（＝任意売却）」も検討してみてください。

▼任意売却の詳細

任意売却のメリット

任意売却は主に「売却金額」と「条件面」で売り手に大きなメリットがあります。

▼難しいことを調べる余力がない方はまずはお電話をください
当法人のスタッフが状況を整理致します

市場価格に近い金額で売却できる

任意売却の売却相場は「競売より高めである」というメリットもあります。

競売の売却相場は市場価格の5～6割と非常に低いです。

東京都内の一等地など以外では、競売価格が市場価格を上回ることはほぼありません。

その点、任意売却は競売より市場相場に近い価格で売却できます。

売却価格はおよそ市場価格の8～9割程度であり、競売より有利です。

この価格差が生まれる理由は、任意売却が自分の意思で行う売却で、売買や退去日時でトラブルが起こりにくいからです。

手元にお金がなくても利用できる

実は、任意売却は手元資金がゼロでもできます！

なぜなら、任意売却にかかる諸経費はすべて自宅の売却金から支払えるからです。

自宅の売却が完了するまでに、売り手が支払わなければいけない費用はありません。

金銭面の心配は不要です。

こういった費用はすべて自宅の売却で得た売却金で支払います。

プライバシーを守りながら売却できる

競売では競売の事実が公表され（インターネットで誰でも確認できるようになります）、プライバシーが著しく損なわれます。

個人情報の公開だけでなく、自宅への物件調査など近所の目が気になる過程が多いです。

プライバシーに配慮して売却を進めたい方にも任意売却は最適です。

任意売却なら近所には売却広告を配布しないなど、プライバシーに配慮した売却活動ができます。

競売のように、周囲に自宅の売却や住宅ローンの滞納などを知られることはほぼありません。

リースバックなら自宅に住み続けられる

リースバックとは自宅の買い手に事情を話し、一定期間「賃貸住宅」として自宅を借りる方法です。

何かしらの事情があり、自宅に住み続けたい方におすすめの手法です。

通常、リースバックはローン残高が多い状態では成立しないケースが多いのですが、残債がかなり減っているケースでは成立に希望がもてます。

リースバックを実現するには、これに応じてくれる買い手を見つける必要があります。

自分で住むために購入を検討しているのではなく、投資目的で購入を考える層にアプローチする必要があるので、素人がこういった買い手を見つけるのは困難です。

何かしらの事情がありリースバックを希望される方はぜひ当法人にご相談ください。

▼自宅売却後も賃貸で自宅に住む方法があります！

フラット35の支払いが遅れ滞納が続くとどうなる？

競売は急に実行されるのではなく、順に各種手続きを経ながら進んでいきます。

住宅ローン滞納から競売実行までは約1年程度かかり、10ヶ月経過あたりまでなら競売を回避できます。

▼競売の流れ（タップで拡大できます）

滞納から3ヶ月程度なら今まで通りの分割払いを続けられますが、「期限の利益（＝分割払いできる権利のようなもの）」を失うと今まで通りの返済はできません。

書面等に「期限の利益の喪失」という文言がありましたら、至急銀行や当法人に今後どうすべきかをご相談ください。

「競売開始決定の通知書」が届いてからでも任意売却可能！

住宅ローンの滞納を開始して半年ほど経過すると「競売開始決定の通知書」が自宅に届きます。

「競売開始」の文字を見てもう手遅れだと諦める方が多いですが、まだ任意売却に切り替えられるのでご安心ください。

この通知書はあくまで「今から競売に向けて手続きを進めていきますよ」というお知らせです。

通知書のタイトルに驚かず、ぜひ当法人にご相談ください。

この時点で任意売却の専門業者に相談し、金融機関と交渉して任意売却に切り替えられれば、無事に競売を回避できます。

金融機関との交渉にはある程度の時間がかかるため、1日でも早く解決に向けて動き出しましょう。

放置し続けると自宅に裁判所の執行官がやってきます

現況調査は裁判所の職員（執行官と不動産鑑定士）が「競売される物件の価値」を見極めるために行います。

調査結果をもとに競売の基準価格となる「評価額」を算出します。

外観や基礎の状態から自宅の劣化具合を判断するほか、執行官が室内に入り写真を撮っていきます。

リビングやバルコニーをはじめ、見せたくないと感じる台所やお風呂なども容赦なく撮影されるため、強いストレスを感じる方も多いです。

この段階を過ぎると1日ごとに任意売却への変更が難しくなります。

今からでも事態を改善させたい、プライバシーを損ないたくないという方はお早めに当法人にご相談ください。

任意売却ならおだやかにフラット35の問題を解決できる

任意売却なら、上記で説明したような「家を強制的に追い出される感覚」や「プライバシーが損なわれる気持ち」になりにくいです。

自分の意思やスケジュール上の要望をある程度、反映させやすくなっています。

競売で強制的に自宅から退去させられるのではなく、任意売却で自らの意思で前向きに自宅の売却を進めてみませんか？

必ずしも自己破産する必要はありません

自己破産とは、支払いができなくなってしまった負債を法律に基づき免除できる制度です。

払いきれない負債（＝借金）の問題を解決する際に使われます。

確かに自己破産してしまえば、一部の借金を除くすべての支払義務はなくなりますが、同時にクレジットカードの審査に通らなくなるなどの不利益もあります。

住宅ローン問題では、「任意売却だけ」で問題が解決するケースが多くあります。

自己破産の前に、まずは任意売却をして人生の再スタートを考えてみませんか？

【コラム】フラット35を投資用物件に使用できる？

フラット35は、利用目的が「自らが居住する住宅の取得」に限定されています。

【このような利用は認められません】

・自らは居住するつもりがなく、投資目的で住宅を取得すること
・融資住宅に自ら居住せずに、事務所又は店舗として利用すること
・自動車の購入費用など住宅取得費以外の費用を上乗せして申し込むこと
・消費者ローンなどの返済に充てる費用を上乗せして申し込むこと（おまとめローン）

引用：【フラット３５】の不適正利用に巻き込まれないために-フラット35（公式サイト）

利用目的が自宅取得に限定されているため、長期にわたる固定金利での融資が行われています。

近年、この長期固定金利融資を悪用するケースが発生しています。

フラット35の不正利用に注意

不動産投資セミナー等で、「フラット35」を投資用物件に対して悪用する手法が紹介されています。

こういったフラット35の悪用は、犯罪（詐欺罪）にあたり利用者が責任を問われる可能性があります。

フラット35の公式サイトでも注意喚起のページが設けられていますので、みなさんどうぞご注意ください。

仮に、フラット35を悪用した不適切融資を事業者が主導で行っていたとしても、罪に問われるのは利用者です。

不動産セミナー等でフラット35の不適切利用について来たとしても、絶対に利用してはいけません。

▼フラット35公式サイトで掲載されている注意画像

よくある質問FAQ

まとめ：フラット35の返済に困ったらすぐに動き出しましょう

フラット35の返済に困ったら、まずは利用している金融機関に相談をしてください。

返済が難しくなった理由によっては、返済期間の延長などの支援を受けられる可能性があります。

住宅ローンが払えない状態を放置し続けていると、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。

プライバシーへの配慮がなく強制的に行われる競売を避けには、「任意売却」がおすすめです。

住宅ローン問題の解決として、自宅を売却すべきかお悩みの方はぜひ当法人にご相談くださいませ。

■参考：フラット35って何？自己破産後に住宅ローンは組めるのか解説|カケコム

情報・画像の引用

出典：フラット35（公式サイト）

出典：【フラット３５】の不適正利用に巻き込まれないために-フラット35（公式サイト）

出典：【フラット３５】を不適正に利用し、投資用物件を取得させようとする悪質な勧誘にご注意ください。-フラット35（公式サイト）

出典：返済方法の変更例-フラット35

出典：月々の返済でお困りになったときは-フラット35

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