マンション管理費・積立修繕金の滞納は危険！？任意売却なら住宅ローン問題を解決し売却できます！

実は、マンション管理費の全額徴収が3ヶ月以上できていない管理組合は、なんと全体の1/4も存在します。

管理費の滞納を放置していると管理組合から督促され暮らしにくくなるでしょう。

また、「マンションの管理費や修繕積立金の支払いが苦しい」、「すでに滞納している」という方の中には住宅ローンの支払いに困っている方も少なくありません。

管理費の滞納だけでなく、住宅ローンも滞納してしまう前に問題を解決し、穏やかな暮らしを取り戻しませんか？

■参考資料：平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状-国土交通省

1人での解決は困難です！今すぐ相談して何とか任意売却をしましょう

• 住宅ローンの返済ができていない
• マンションの管理費・修繕積立金を滞納している

この2つの状況に当てはまる場合はすぐに専門家や当法人へご相談ください！

任意売却ならこの状況でも不動産を売却することができます。

ローンの残債や管理費の滞納金は任意売却による不動産の売却代金から支払うことができるからです。

ただし、住宅ローンの残債が売却予定価格を上回っている場合（＝オーバーローン）や、滞納金が多額の場合は任意売却が認められないことがあります。

認められてもなかなか売却できず、最終的に競売にかけられてしまうこともあるのでご注意ください。

住宅ローンやマンション管理費等の滞納金が増える前に、1日でも早く専門家に相談しましょう。

任意売却ならマンション管理費や住宅ローンを滞納していても大丈夫

マンション管理費や住宅ローンを滞納している場合、競売にかけられる前に任意売却することをおすすめします！

任意売却は通常の売却とは異なり、金融機関等の合意を得て売却を行いその売却代金から滞納金を返済するという方法です。

マンション管理費を滞納した状態で任意売却が成立した場合、売却したからと言って滞納金が免除されるわけではありません。

管理組合は滞納されている管理費をマンションの売主または新しい所有者である買い主に請求することができます。

ただし、実務上は任意売却に同意した金融機関がマンションの売却代金から滞納金を支払うことが一般的ですので、売主や買い主の負担になることはありません。

マンション管理費の滞納があると任意売却の難易度が上がるため早めの相談が重要

競売と違い、任意売却は自分の意思で不動産を売却することができます。

ただし、通常の売却とは状況が違いますのですぐに売却を行うことはできません。

任意売却をするには住宅ローンなどの担保融資をした金融機関の同意が必要です。

一般的には競売よりも任意売却の方が高く売れるため、金融機関も任意売却を選んだ方が合理的です。

なお、管理費や修繕積立金の滞納金は売却代金から引いてもらえますが、駐車場代やそれらの遅延損害金などは差し引いてもらえないことが多いです。

フラット35などを取り扱う住宅金融支援機構では、過去5年分までの滞納管理費が売却代金から差し引けますが、遅延損害金は認められません。

管理費、修繕積立金とは？絶対に払わないといけないものなの？

マンションを賃貸・購入した際には、家賃の他に管理費や修繕積立金が含まれています。

本章では管理費・修繕積立金とはどのような目的で徴収されているのかを説明していきます。

マンション管理費とは？

マンション管理費とは、日々のマンションの管理に使われる費用です。

• エントランスなど共用部分の光熱費
• エレベーターのメンテナンス
• 給排水管のメンテナンス
• 機械式駐車場のメンテナンス
• 共用部分の清掃

上記の掃除や点検、メンテナンスにマンション管理費は使用されます。

こういった業務は管理会社などに委託している場合が多く、管理費の多くは管理会社への支払いに充てられることが一般的です。

修繕積立金とは？

修繕積立金とは、マンションの建物や外壁など共用部分の修繕に使用するための積立金です。

快適な環境を確保するため、マンションの資産価値を維持するためには定期的あ修繕工事が必要です。

しかし、共用部分の劣化や補強など大規模な工事には莫大な費用が必要となります。

一度に多額の費用を請求する事は住民にとっても大きな負担となるので、長期間にわたり計画的に毎月一定の金額を積み立てていきます。
　
■参考資料：マンションの修繕積立金に関するガイドライン-国土交通省

管理費、修繕積立金が突然値上げされる！？

近年、マンション管理費、修繕積立金が突然値上がりするケースが増えています！

なぜ突然、管理費や修繕積立金が値上がりするのでしょうか？

まず1つ目は、マンションを売却しやすくするために初期の金額が低く設定されていることが考えられます。

安値をアピールしているマンションは、将来的に値上げ率が大きくなってしまう可能性があります。
　
2つ目は物価の高騰です。

近年では特に物価全体が高騰し建築資材もその影響を受けています。

修繕積立金は将来の大規模修繕工事のため長期的に計画されます。

物価の高騰により将来を見越してこれまで以上に積立金の値上がりが予想されるでしょう。

また、大規模工事には人件費もかかります。

少子高齢化による人手不足や、不足分を補うための労働賃金の引き上げにより、2年前と比べて約9％も上昇しています※。

※参考データ：建築工事を発注する民間事業者・施主の皆様に多雨するお願い（2023年4月版）-一般社団法人 日本建築業連合会
　

修繕積立金がマイナスのマンションとは！？

その他、マンションによっては修繕積立金がマイナスというところもあります。

修繕積立金を超える金額の修繕工事が発生した場合などに、修繕積立金がマイナスとなり計画の見直しが実施され値上げが行われる可能性があります。

マンション管理費を滞納し続けるとどうなる？

管理費等の滞納が3～6ヶ月程度続くと管理会社から電話や書面で督促が来ます。

それでも滞納を続けると、次は内容証明等で支払いを請求されます。

そのまま滞納を続けると、いよいよマンションの理事会で滞納が報告されます。

理事会の理事は基本的にそのマンションの住民ですので、滞納していることがマンションの住民に伝わり気まずい思いをする可能性もあるでしょう。

また子供がいる家庭の場合、滞納者の子供が周囲からいじめを受けたというケースもあるようです。

理事会で話し合いがまとまったら、今度は管理組合総会で決議が行われます。

管理組合総会とは、管理組合員全員を対象とした総会で、理事会で滞納者への対応を話し合い、それについて決議を行います。

管理費の滞納には遅延損害金が発生します

管理費の滞納には、ローンやクレジットカードの支払いと同じように遅延損害金が発生します。

遅延損害金の利率はマンションの規定により異なりますが、一般的には年14％程度のところが多いようです。

滞納期間が長いほど遅延損害金も増加してしまいますので、なるべく早めに滞納を解消しましょう。

管理費等の滞納が長期に渡ってしまうと、最終的に法的措置を取られてしまう可能性があります。

法的措置①：口座などを差し押さえられる

滞納が長期に渡り悪質だと捉えられてしまうと、管理組合に訴訟を起こされる可能性があります。

訴訟で判決が出た後も滞納を続けていると、財産の差押えなどの強制執行がされます。

たとえば預金口座を差押えられた場合は、強制的に口座を解約され残高から滞納金が支払われます。

勤務先がわかっている場合は給与を差押えされますが、全額が差し押さえられるわけではありません。

手取り額の4分の1、または手取り額が44万円を超える人は33万円を超えた部分について全額が差し押さえられます。

法的措置②：マンションが競売にかけられる

管理組合は、住人が管理費を滞納している場合、区分所有法59条により滞納者が所有するマンションを強制的に競売にかけることができます。

競売にかけられると、裁判所から「競売開始決定通知書」が送られてきます。

「競売開始決定通知書」とは、債権者の申し立てにより所有する不動産が競売となることを知らせる通知書です。

競売開始決定通知書が届いてから不動産が売却されるまでの期間は約半年～8ヶ月程度です。

すぐに競売にかけられるわけではないから、忙しいからと放置しておくと気づいたときには売却され強制的に退去させられます。

競売開始決定通知書が届いたら放置せず、速やかに専門家に相談してください。

競売のデメリット

競売により不動産が売却される場合、市場価格の約5～6割程度で売却されます。

また、競売開始決定通知書が届いてから約1～2ヶ月で、裁判所の執行官による不動産の売却額決定のための現地調査が行われます。

この調査は法律に基づく強制的な調査のため拒否することはできません。

物件の外観だけでなく内観も撮影され、競売が開始されると裁判所のホームページで写真が公開されてしまいます。

問題はマンション管理費の滞納だけではない……

マンション管理費を滞納している方の中には、「住宅ローンの返済も苦しい」、「すでに滞納している」という方もいらっしゃるのではないでしょうか？

マンション管理費に比べると住宅ローンの方が返済金額も大きく、その分遅延損害金も高くなるためより重大な問題となります。

管理費や修繕積立金とは違い、住宅ローンを滞納するとすぐに金融機関から督促が来ます。

管理組合とは違い対応も厳しくなるため、ご注意ください。

住宅ローンも任意売却で解決できますので、放置せず早めにご相談ください！

マンション住民と揉めずにおだやかに解決するには任意売却がおすすめ

住宅ローンやマンションの管理費・修繕積立金が払えず滞納している場合は任意売却がおすすめです！

競売は強制的に不動産を売却されるのに対し、任意売却は自分の意思で売却活動を行うことができます。

ほかにも売却にかかる費用等を売却代金からまかなうことができるのもメリットです。

　

任意売却ならマンション管理費を売却代金で清算できます

任意売却なら、滞納している管理費や積立金を売却代金から精算することができます。

ただし、滞納額が多いと金融機関から許可が下りないこともあります。

滞納額が多額の場合、せっかく高値で売却できても肩代わりする金額が大きくなり、むしろ競売の方が多く回収できる可能性があるからです。

　

早めに任意売却に持っていければ総会等で滞納の事実が明らかになりません

管理費や積立金を滞納してしまっている場合は速やかに管理組合に連絡しましょう。

支払う意思があること、任意売却の検討をしている旨を伝えれば管理組合も相談に応じてくれるでしょう。

理事会や総会で報告されるのは、あくまでも督促を放置し続けるなど悪質な滞納だと判断されたケースが中心です。

まずは「支払う意思がある」と伝えることが大切です。

任意売却のその他メリット

管理組合から競売を申し立てられる前に任意売却をしましょう。

競売だと市場価格の5～6割程度で売却されるのに対し、任意売却だと相場に近い価格で売却できます。

また、任意売却は通常の売却と同じような販売活動を行うので住宅ローンや管理費等の滞納を周囲に知られることはありません。

競売の場合、物件の情報はインターネット上で公表されるため多くの人に知られてしまいます。

購入希望者が近隣住民に聞き取りをするなどのトラブルも多くあるようです。

マンションの立地や条件次第では自宅に住み続けることもできます（リースバック制度）

リースバックとは、現在住んでいる住宅を売却し、その後は賃貸として住み続けるという制度です。

売却後も家賃を支払うことで住み続けることができるので、引越しをする必要がありません。

任意売却や競売だと引越しをしなければならないため、お子様がいる家庭は転校しなければなりませんが、リースバックの場合はその心配がなくなります。

支払いが厳しい人は税金を優先して払おう

住宅ローンやマンションの管理費等の支払いが困難な方は、固定資産税など税金の滞納をしている方も多くいらっしゃいます。

税金を滞納しているから任意売却ができない、というわけではありません。

任意売却できるかは税金の滞納により国・市町村から不動産を差押えられているかによって変わります。

税金の滞納による不動産の差押えが行われていない場合は任意売却が可能です。

ただし、滞納を続けていればいつ差押えが行われるかわからないので、早めに管轄の税務署や役所に相談することをおすすめします。

差押えされてしまった場合

不動産の差押えが行われている場合、すぐに任意売却を行うことはできません。

差押えを行った役所や税務署と話し合い、差押え登記を抹消してもらう必要があります。

たとえば、固定資産税や住民税を滞納している場合は管轄の自治体に連絡します。

基本的には全額納付をすれば差押えを解除してもらえますが、難しい場合は事情を説明し相談しましょう。

あまりに滞納額が高額な場合や、役所や税務署からの連絡を無視するなど横柄な対応をしていると話し合いに応じてもらえないこともあります。

滞納をしてしまった場合は速やかに連絡し、真摯な対応を心がけましょう。

住宅ローンの支払いは任意売却の手続きに入ると止められます

任意売却が決まれば、債権者に「任意売却する意思表示」と「任意売却を担当する不動産会社の名前、連絡先」を伝えると、月々の支払いが止まります。

翌月から住宅ローンの支払いをする必要はなく、もう支払いで頭を悩ませることもありません。

住宅ローンの支払いが止まったら、任意売却に向けて準備を進めていきます。

なお、住宅ローンの支払いを停止すると、期限の利益（住宅ローンを分割返済できる利益）を喪失するためご注意ください。

任意売却を途中で中断してしまうと今まで通りの分割返済には戻れなくなります。

※期限の利益の説明は下記の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

マンション管理費は自己破産で支払わなくて良くなるが破産はもったいない

住宅ローンやマンション管理費の支払いができない場合、債務整理の方法として自己破産を検討される方もいらっしゃるでしょう。

自己破産とは、支払いができなくなってしまった負債を法律に基づき免除できる制度です。

もちろん住宅ローンやマンション管理費も負債の一種なので全額支払い義務がなくなります。

ただし、自己破産をしても税金の支払は免除されません。

税金にも時効はありますが督促状などが届いた時点で時効が中断することが法律で定められていますので、現実的に税金が時効を迎えることはほぼありません。

税金は必ず支払わなければならないので、最優先で支払いましょう。

▼各費用の比較

自己破産の影響

借金の支払義務はなくなりますが、同時に持っている財産を手放さないといけなくなります。

生活に必要最低限な家財や裁判所で定める一定金額の預貯金は手元に残りますが、20万円以上の価値がある財産は処分されます。

マイホームや車はもちろん、解約返戻金がある保険や退職金までもが処分されてしまうので注意してください。

自己破産以外にも解決方法があるかもしれません！

このように、自己破産をすると滞納しているローンや管理費等の支払義務はなくなりますが、同時にマイホームや車などの資産もなくなることとなります。

任意売却なら持家の売却代金から滞納金を支払うことができますし、車など家以外の財産は手元に残ります。

自己破産の前に、まずは任意売却をして人生の再スタートを考えてみませんか？

【コラム】マンション管理費、積立修繕金の時効は？

民法上、債権を一定期間行使しなかった場合、消滅時効により権利が消滅するものとされています（民法166条）。

マンション管理費等の滞納も同様で、一定期間放置すると滞納者から徴収できなくなってしまいます。

マンション管理費等の時効期間は原則として5年です。

管理費の支払日から5年以上経過すると、5年前の管理費から順番に支払い義務がなくなります。

ただし、時効がくる前に早めに法的手段に出る管理組合も増えてきているので、滞納してしまったらなるべく早めに管理組合や管理会社に連絡しましょう。

任意売却をスムーズに成功させるには早めにご相談ください

住宅ローンやマンション管理費等の滞納金は売却代金から支払うことが可能ですが、遅延損害金は差し引けない場合が多いです。

遅延損害金は年14％程度と高金利に設定されているマンションが多いため、滞納を続けると遅延金が膨れ上がり支払が困難になる可能性があります。

負担を増やさないためにも早めに専門家にご相談ください。

よくある質問FAQ

まとめ：マンション管理費を滞納していても住宅ローン問題は解決できます！

マンション管理費や修繕積立金の滞納があっても、任意売却をすることで住宅ローン問題は解決できます。

早めに任意売却をして滞納金を精算し、新しい人生をスタートさせましょう！

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