リースバックとリバースモーゲージの比較・違いとは？自宅に住み続けられるのは同じでも◯◯が違う！

不動産活用の仕組みに「リースバック」と「リバースモーゲージ」があります。

両者とも名前が似ているうえに、不動産を活用した資金調達方法であるという特徴も似ています。

本記事では、両仕組みの内容を紹介するとともに違いについても解説していきます。

リースバックとリバースモーゲージの内容を確認

「リースバック」も「リバースモーゲージ」も不動産を活用した資金調達手段です。

両者ともに「住宅ローンの支払いが苦しい」、「リフォームのためにまとまった資金がほしい」など日頃の暮らしの中で、お金が必要になったときによく利用されます。

まずは両者の仕組みについて概要を見ていきましょう。

リースバックについて

リースバックは正式には「セール・アンド・リースバック（sale and leaseback）」と言います。

「自宅の売却」と「賃貸契約」を同時に行う不動産の仕組みです。

自宅の所有権は売却にともない買い手に移ってしまいますが、買い手と賃貸契約を結ぶことで、引き続き自宅に住み続けられます。

自宅の売却で資金を得つつ、生活環境は変えないで済む点が魅力です。

「住宅ローンの返済が苦しく自宅を売却したいが子育ての都合で引っ越しはしたくない」などの事情を抱えている方におすすめです。

ここ数年で急激に知名度が上がった仕組みですが、実はリースバックの成立要件は難しく必ずしも利用できるとは限りません。

リースバックは買い手が購入した自宅に住めない仕組みになっています（購入した自宅を旧持ち主に賃貸で貸すため）。

よって買い手が投資家などに限られてしまい、買い手探しの難しさから成立までのハードルが高くなっています。

▼リースバックの落とし穴とは？

リバースモーゲージについて

リバースモーゲージは1980年代頃から登場した「高齢者の生活資金の確保」を目的としている仕組みです。

日本では、少子高齢化や年金制度の見直し等で、年々高齢者が老後資金を確保することが難しくなっています。

そこで、日本人の高い持ち家率を活かし、自宅を担保に融資が受けられる「リバースモーゲージ」が活用されるようになりました。

生活資金が心もとない高齢者は自宅を担保に金融機関から融資を受けます。

自宅はあくまで担保にいれただけで売却していないため、そのまま自宅に住み続けられます。

受けた融資については、生存中は利子だけを支払い、死亡時に自宅を金融機関が取得することで借りた資金を返済します。

もし、相続人が自宅を使用したい場合は、両親が借りていたお金を金融機関に支払えば自宅の所有権が得られる仕組みです。

リースバックとリバースモーゲージの比較

リースバックもリバースモーゲージも「自宅を活用した資金調達方法」で「制度利用後も引き続き自宅に住み続けられる」という2点は共通しています。

しかし、細かい点については異なるため以下で整理していきましょう。

▼簡単な比較表（タップで拡大できます）

想定する利用者

• リースバック：持ち家があれば大きな制限なし
• リバースモーゲージ：高齢者（一般的に65歳以上）

先ほど解説した通り、リースバックは高齢者の生活資金不足を補うために登場した制度です。

そのため、制度を取り扱っている機関の多くで下限年齢が設けられています。

たとえば、社会福祉法人 東京都社会福祉協議会では世帯の構成員が原則65歳以上であることと規定されています。

金融機関によっては50歳以上とやや下限年齢が低くなりますが、高齢者が対象である点は同じです。

なお、リースバックにはこのような年齢制限は一般的にありません。

資金の調達方法

資金の調達方法が「売却」か「融資（借金）」かで異なります。

• リースバック：売却金
• リバースモーゲージ：融資

リースバックは自宅を売却して売却金で資金を調達しますが、リースバックは自宅を担保に入れて融資（借金）を受けます。

リバースモーゲージで調達した資金は借金であるため、いずれは返済しないといけません。

所有権の移転（自宅は自分の所有物のままか）

自宅の所有権（＝自宅が誰の持ち物かを示すもの）が移転するタイミングが異なります。

どのタイミングで自宅が他人のものになるのかを確認しておきましょう。

• リースバック：売却時（すぐ）
• リバースモーゲージ：死亡時（将来）

リースバックは自宅を売却して資金を作るため、所有権は売却と同時にすぐに購入者に移ります。

しかし、リバースモーゲージはあくまで自宅を担保にお金を借りるだけのため、所有権はすぐには移りません。

将来の死亡時まで自宅はずっと自分のもののままです。

居住期間

制度利用後も自宅に住み続けられるのは同じですが、居住期間に差があります。

• リースバック：2～3年程度が多い
• リバースモーゲージ：死亡時まで

リースバックに対し「ずっと自宅に住める」というイメージを抱く方が多いですが、実態は異なります。

リースバック契約には一般的に「定期借家契約」が使われます。

定期借家契約は賃貸借契約の一種で、「事前に定めた契約期間内はその家を借りられる」という契約です。

契約期間終了後は、貸主、借主の双方が合意すれば契約を延長することもできますが基本的に延長はできず、2～3年程度の短期契約で終了します。

よって賃貸で自宅に住める期間は短く、リースバックはあくまで引っ越しまでの時間稼ぎにすぎません。

リバースモーゲージは、所有権の章で解説した通り所有権は死亡時まで自分のままですので安心して自宅に住み続けられます。

金銭の受け取り方

• リースバック：一括
• リバースモーゲージ：一括とは限らない

リースバックでは自宅の売却と引き換えに、売却代金を一括で受け取ります。

リバースモーゲージも一括で受け取ることができますが、年金のように借入枠から徐々に金銭を受けることもできます。

なお、リバースモーゲージについては不動産の売却が未来の話であり、自宅の担保価値が変化する可能性があるため借入枠は低めに設定されています。

資金用途の制限

• リースバック：おもに住宅ローンの返済
• リバースモーゲージ：制限あり

リースバックは不動産の売買ですから、受け取った売却代金は売り主のものですので使い道に制限はありません。

とは言え、住宅ローン問題を抱えているケースが大半ですので、資金はおもに住宅ローン返済に使われます。

リバースモーゲージは借り入れですので、資金用途に制限がつきます。

生活資金として使用する分には問題ありませんが、投資に用いたり、事業資金に投ずることは一般的に禁止されています。

リースバックが適しているケース

そもそも50歳以下の方はリバースモーゲージの対象外であるため、若年層で住宅ローン問題を抱えている方はリースバックを利用するしかありません。

「子供の学区の都合で引っ越せない」「介護があるので引っ越しは避けたい」このような事情を抱えているときは、まずはリースバックの利用を検討してください。

まず、売却金で住宅ローンを返済します。

その後、買い手（＝投資家）と旧自宅の賃貸契約を結べば、一定期間（2～3年程度）ではありますが、生活環境を変えずに引き続き自宅に住めます。

自宅に住める期間中に次の動きを考えましょう。

リバースモーゲージが適しているケース

50歳以降の中高年～高齢者で、住宅ローン返済が苦しい、リフォームでまとまった資金が必要という事情を抱えているときにリバースモーゲージが適しているでしょう。

リースバックと異なり、所有権を手放すわけではないので自宅はずっと自分のものですし、短期間で引っ越しを迫られることもありません。

制度の対象年齢に入っている方が、何かしらの事情で「まとまった資金」が必要なときに検討したい手段です。

ただし、抱えているお悩みが「住宅ローン返済」の場合、早めに対処に動き出す必要があります。

リースバックかリバースモーゲージのどちらが自分にあっているかわからないという方は、お気軽に当法人にご相談ください。

条件に一致しない場合は任意売却も検討しよう

ここまでで説明してきたように、リースバックもリバースモーゲージもそれぞれに条件があり必ず成立するとは限りません。

住宅ローン問題は時間との勝負です。

自宅に住み続けたいという希望にこだわるあまり、解決に時間がかかってしまうと最悪のケースでは、自宅が競売（＝自宅の強制売却）にかけられてしまいます。

デメリットの多い競売を何としてでも回避しないといけません。

各制度の条件にあてはまらないときは、自宅に住み続けることは諦めて「住宅ローン問題の解決」を優先に動きましょう。

▼任意売却と競売の比較（タップで拡大できます）

競売になると大きなデメリットが生じてしまいます

競売とは「自宅の強制売却」です。

競売の大きなデメリットは適正な価格で買い取ってもらえない点です。

おおむね市場価格の5～6割程度でしか売却できず、大きな損につながります。

競売は最高値で入札した人が購入できるオークション似た形式ですが、他人の価格がわからない、入札は1回までといったルールのため高値になりにくいです。

結果として売却金は安くなり、住宅ローンも少ししか返済できません。

競売をして自宅を失おうが住宅ローンの支払いは続きます（返済義務があります）。

競売で安く買い叩かれると、自宅売却後の人生まで大きく狂わされてしまいます。

任意売却とは

任意売却とは「何かしらの事情で住宅ローンが返済できないときに自分の意思で自宅を売却する方法」です。

通常の不動産売却とは異なり、「不動産売却」と「住宅ローン債務の清算」をあわせて行うのが特徴です。

住宅ローンが返済できないときに使う特殊な不動産売却方法だと考えてください。

売却した住宅はそのまま買主に引き渡すため、引き続き自宅に住むことはできません。

任意売却後は別の賃貸住宅に引っ越すのが一般的です。

▼任意売却についてはこちら

任意売却は誰でも利用しやすい

任意売却は不動産売却の一種であるため、リースバックやリバースモーゲージのように成立が難しい、利用条件が細かいといった利用のハードルはありません。

売却前に債権者（＝金融機関など）から同意が取れれば比較的誰でも利用できます（同意を取る交渉は業者が行ってくれます）。

すでに住宅ローンを滞納している方も問題なく利用できます。

競売の準備が開始される「競売開始決定通知書」が届いていても大丈夫です。

競売は裁判所主導の手続きであり準備に時間がかかるため、この書類が到着してからでも競売を回避して任意売却に切り替えられます。

どうか諦めずにご相談ください。

なお、任意売却はすでに住宅ローンを滞納している方だけでなく、「これから滞納しそう」「滞納はしていないが離婚のために自宅を売りたい」という方も利用できます。

何かしらの問題を抱えており、自宅を売却したい方はぜひ当法人にお気軽にご相談ください。

▼任意売却なら解決費用も安いです

▼離婚問題でも任意売却はよく使われます

根本的な解決を目指すなら任意売却がおすすめ

住宅ローン問題を根本的に解決したい方には「任意売却」がおすすめです。

リバースモーゲージは年齢制限があり利用できない方が多いですし、リースバックも買い手が少なく成立までのハードルが高いです。

仮に奇跡的に条件にあう買い手が見つかりリースバック契約を結べたとしても、多くのケースでは短期間しか自宅に住めず結局は引っ越しになります。

リースバックはあくまで引っ越しまでの時間稼ぎの手段として捉えてください。

重視すべきは「競売の回避」と「住宅ローン問題の解消」です。

競売を避けるために限られた時間内に自宅の売却を成功させなければいけません。

各種制度の検討や条件にあう買い手探しに時間を使いすぎては、任意売却に切り替えられるタイミングを逃してしまう可能性があります。

住宅ローン問題を抱えている場合は、最低でも自宅の売却だけは成功できるようにしましょう。

よくある質問FAQ

まとめ：リースバックやリバースモーゲージが適しているかまずはご相談ください

リースバックもリバースモーゲージも自宅を活用した資金調達方法であり、まとまった資金を確保しつつ自宅に住み続けられるメリットがあります。

しかし、制度利用や成立のハードルが高く誰しもが利用できるわけではありません。

住宅ローン返済が理由で両制度の利用を考えている方はあわせて「任意売却」についても検討してみてください。

両制度のように自宅に住み続けられる仕組みではありませんが、売却金で住宅ローンを清算し気持ちよく新生活をスタートさせられます。

「どのような制度が向いているかわからない」といった方は、ぜひ当法人の電話相談（無料）をご利用ください。

現状を確認し利用しやすい仕組みや最適な解決策をご提案いたします。

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