保証会社なしのプロパー住宅ローンは要注意：返済できなくなるとすぐ競売になるかも！？

住宅ローンを借りるときに「保証会社を利用したかどうか」の記憶はありますか？

保証会社を利用したかどうかで、住宅ローンが払えなくなったときの危険度が大きく異なります。

保証会社なしで契約するローンを一般的に「プロパーローン」と言います。

本記事ではプロパーローンを滞納してしまったときの危険性について解説します。

プロパーローンが払えなくなったときはより早めの動き出しが必要です。

本記事で危険性を確認しながら、対応策を確認してください。

【危険】プロパーの住宅ローンを返済できなくなるとどうなる？

住宅ローンが支払えない状態が続くと、最終的に自宅は競売（＝強制売却）にかけられてしまいます。

これは「保証会社ありの住宅ローン」でも「プロパーの住宅ローン」でも変わりありません。

1 不動産の競売手続とは

不動産の競売手続とは，債権を有している人（債権者）の申立てにより，裁判所が，債務を弁済することができなくなった人（債務者）の所有する不動産を差し押さえて，これを売却し，その代金を債務の弁済にあてる手続です。

引用：裁判所-競売不動産の買受手続について

簡単に説明すると、住宅ローンを貸した銀行があなたの自宅を強制的に売却し、その売却金で貸したお金を回収する手続きだと考えてください。

競売では市場価格の5～6割程度でしか売れないうえに、競売の事実が世間に公表されプライバシーも著しく損なってしまいます。

住宅ローンの滞納問題と向き合うには気力が必要で、目をそむけたい気持ちはとてもよくわかりますが、放置していても何もいいことはありません。

▼住宅ローン問題のご相談は早めがおすすめです

プロパーローンだと競売までの猶予時間が短くなります！

一般的に住宅ローンの滞納から競売の実行までに1年ほどの準備期間があります。

多くの方はこの時間を活かして、競売を回避できるように動きます。

しかし、プロパーの住宅ローンではこの準備期間が1～2ヶ月ほど短くなります。

まずは住宅ローン滞納から競売までの時系列（時間の流れ順）を見ていきましょう。

▼競売までの流れ（タップで拡大できます）

※競売の進み方は各事案ごとに異なります。時系列はあくまれ一例としてお考えください。

プロパーローンの場合、図の③にあたる部分がなくなり、その分競売までの準備期間が短縮されます。

プロパーローンでは代位弁済は行われません

後ほど詳しく解説しますが、プロパーローンでは貸し倒れに備えた保証会社との契約をしていません。

もし保証会社ありで住宅ローンを組んでいた場合は、債務者（＝住宅ローンの契約者）が支払いできなくなったときは保証会社がローンを支払います。

これが「代位弁済」です。

代位弁済は住宅ローンの滞納から約3～6ヶ月程度で行われ、約4～7ヶ月後に代位弁済をしましたよという通知（＝代位弁済通知）が届きます。

プロパーローンではこの代位弁済は行われず、この工程はすべて飛ばされます。

そのため、住宅ローンを支払ってくださいねという通知（＝督促状や催告書）を受け取った数ヶ月後には「競売開始決定通知書」が届き大変驚くでしょう。

「競売開始””決定””通知」というタイトルから、競売は決定事項だと捉える方も多いですが、あくまで「裁判所が競売手続きに入ることを決定した」というだけの通知です。

まだ申し立てが行われただけであり、ここからでも競売は回避できます！

どうか投げやりにならず、問題解決に向けての一歩を踏み出すきっかけにしてください。

▼対処法がわからない方はお気軽にお電話ください

競売になる前に任意売却を検討しよう

任意売却とは、何かしらの事情で住宅ローンの返済が難しくなった人が、自らの意思で住宅を売却する方法を指します。

通常、住宅ローン返済中の物件は売却できませんが、金融機関と交渉し特別に売却を許可してもらう特殊な売却方法です。

リスケは「返済計画の変更」であり、問題の先送りにしかなりません。

任意売却で自宅を売却してしまえば、住宅ローン問題の根本的な解決につながります。

今後も収入回復の見込みがない、住宅ローンを払えそうにないといった場合は「自宅の売却（＝任意売却）」も検討してみてください。

▼任意売却の詳細

条件に当てはまれば今の家に住み続けられるかも（リースバックの利用）

自宅の売却は仕方ないとはいえ、さまざまな事情で自宅を離れられない方も多くいます。

当法人にも「引っ越しで小学生の子供の学区を変えたくない」という相談が寄せられます。

そういったときに利用したい仕組みが「リースバック」です。

リースバックは正式には「セール・アンド・リースバック（sale and leaseback）」と言い、自宅売却後も賃貸住宅として自宅に住み続ける方法を指します。

住宅ローンを返済できなくなり自宅を売却したあとであっても、自宅の買い手との交渉がまとまれば、リースバックで引き続き自宅に住めます。

▼リースバックの詳細

住宅ローンと保証会社の関係について

金融機関は住宅ローンを貸し付ける際に「返済能力」を審査します。

しかし、住宅ローンの返済は長期間に及ぶためその間に病気、離婚、転職などで返済能力が変わる危険があります。

金融機関はこういったリスクも踏まえて審査を行いますが、すべてを予測するのは困難です。

返済能力の急変により、貸した資金を回収できないことを「貸し倒れ」と言います。

この貸し倒れに備える手段の1つが「保証会社の利用」です。

保証会社とは？何のためにある？

保証会社は契約者が住宅ローンを返済できなかったときに、契約者に代わってローンを返済する会社です。

金融機関は契約者の返済能力に急変があっても、保証会社を利用していれば貸し倒れを防げます。

この契約者に代わって保証会社が住宅ローンを返済する行為を「代位弁済」といいます。

なお、契約者からすると住宅ローンの返済は終わったように見えますが、返済相手が金融機関から保証会社に変わっただけです。

ローンの支払いを免除されたわけではありません。

保証料は誰が払うの？

保険料は住宅ローンの契約者が支払います。

保証料は契約により異なりますが、基本的には借入額の2～3％程度です。

保証会社との契約が必須の金融機関もある

住宅ローン契約時に保証会社との契約を必須にしている金融機関も多くあります。

都市銀行や信託銀行など昔からある金融機関でこの傾向が強いです（逆にネットバンク等は保証会社の利用を必須としないところも多いです）。

保証会社を利用しない住宅ローン＝プロパーローン

逆に先ほど説明した保証会社を付けないで契約する住宅ローンを「プロパーローン」と言います。

金融機関によっては保証会社の利用を必須としないプロパーローンも提供しています。

保証会社なしでは貸し倒れに備えられないのでは？と思いますが、その分「保証人をつける」、「審査を厳しくする」といった方法でリスク管理をしています。

保証会社を利用しない＝低コスト訴求ができる

金融機関としては保証会社を付けないのはリスク増ではありますが、保証料が不要になる分より安さをアピールできます。

広告で「保証料無料」などと書いている住宅ローンの多くはプロパーローンでしょう。

保証料は一般的に借入額の2～3％程度であるため、35年で3000万円を借りた場合は60万円程度が目安額です。

プロパーの住宅ローンが支払えないときはすぐに動き出そう

冒頭でも説明した通り、プロパーの住宅ローンの返済に行き詰まると通常よりも問題が深刻化しやすいです。

もしご自身のローンが「プロパーローンだ！」と気づいた場合は、ぜひお早めにご相談ください。

仮に保証会社付きのローンであっても、一般的に住宅ローン問題は相談が早ければ早いほど多くの解決策を検討できます。

ローンの種類を問わず「早めの相談」を意識して動いてください。

ここからは住宅ローンが返済できないときの解決策を紹介します。

▼住宅ローン問題の99％解決できます！

1.リスケが適しているか検討しよう

リスケとはリスケジュールの略称で、「返済計画の見直し」を意味します。

住宅ローンが支払えない、今後支払えなくなりそうといったときに、金融機関に相談して返済計画を変更してもらえます。

1回あたりの返済額を減らす代わりに返済期間を延ばす処置を取るのが一般的です。

リスケを行えばいったんは返済苦から解放されますが、住宅ローンの総額が減るわけではありません（返済期間が延びるだけ）。

今後、収入が増える・回復するという見込みがない場合はあまり有用な手段とはならないでしょう。

▼リスケは時間が経つとできなくなります

2.任意売却を利用しよう

競売と任意売却のもっとも大きな差は「売却相場」です。

競売では5～6割程度でしか売却できませんが、任意売却なら一般市場の8～9割程度で売却できます！

仮に競売になってしまうと、1000万円程度の価値がある不動産も500～600万円で買われてしまいます。

ここで、実際に任意売却と競売では売却額にどのくらいの差が出るのかを確認してみましょう。

Aさんは住宅ローン残債を2000万円抱えています。

▼売却シミュレーション（タップで拡大できます）

まず任意売却と競売では自宅の売却価格に大きな差が出ているのがわかります。

ほかにも、任意売却の方が引っ越し代が出ているなど、競売にはないメリットが多くあります。

残債は発生してしまったものの、残り約500万円と大幅に圧縮できたため新生活への影響も少ないでしょう。

競売になるとどれくらい不利なの？

売り手にとって競売のメリットはほぼありません（皆無といっても問題ないレベル）。

価格や引っ越しスケジュールといった条件面で融通が利かないうえに、競売情報が公開されプライバシーも損なわれます。

住宅ローンの支払いに困っているとはいえ、競売の内容は自宅の持ち主にとって受け入れがたいものです。

競売では大事な自宅が安価でしか売れず、自宅売却後の生活にも悪影響を及ぼしてしまいます。

ゆとりある新生活を始めるためにも、売却相場の高い「任意売却」での売却をおすすめします。

▼競売と任意売却の比較（タップで拡大できます）

競売はギリギリまで回避できます！

競売は裁判所が定めたフローに従って進んでいきます。

そのため、ある日急に競売が行われるということはありません。

競売を行いますよという通知（＝競売開始決定通知書）が来てから半年ほどかけて準備を進めていきます。

その準備期間中ならギリギリまで競売を回避できます。

どうか最後まであきらめないでください。

当法人は設立以来、任意売却の専門家として多くの住宅ローン問題を解決してきました。

「競売という言葉が出てきた」「競売に関する書類が来た」このような状況でも、あきらめずに当法人にご相談ください！

▼競売までの流れ（詳細に解説しています）

【コラム】収益性の高い物件をプロパーローンで購入したとき

プロパーローンは一般的に審査が難しいと言われていますが、物件の収益性が高いと審査に通りやすくなるとされています。

物件の収益性の高さを活かしてプロパーローンを利用した場合は、住宅ローン返済に行き詰まっても有利に売却できる可能性が高いです。

住宅ローンの返済に困っていても、早めにご相談いただければ任意売却でなく、一般売却での売却も望めます。

東京都やその他大都市圏にお住いの方はぜひ1度当法人にご相談くださ。

よくある質問FAQ

まとめ：プロパーの住宅ローンを支払えなくなったときは早めの相談が重要

プロパーの住宅ローンが返済できなくなったときは、通常よりも早めの動き出しが求められます。

「どうしたらいいかわからない」「自分で調べる気力もない」そんな方はぜひ当法人にご相談ください。

一緒に状況を整理し、ベストな解決策を探していきましょう。

相談は無料です（仮に自宅を売却することになった際も持ち出し費用は発生しません）。

勇気を出して住宅ローン問題解決の一歩を踏み出してみてください。